美房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的有效性及啟示
——住房保障政策。聯(lián)邦政府利用金融手段提
高低收入家庭的購房能力，是美國住房保障政策的重要內(nèi)容。上世紀經(jīng)濟大蕭條之后，羅斯福政府就設(shè)立了“聯(lián)邦家庭貸款銀行”，由其資助商業(yè)銀行以低息發(fā)放信貸。美國政府給低收入家庭提供的住房貸款保險，降低了低收入家庭購房首付款。著名的“房利美”（即聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會）專門收購商業(yè)銀行的住房貸款，在金融市場上“打包”出售，幫助商業(yè)銀行迅速回收資金，加快資金周轉(zhuǎn)。美國的住房保障政策成效顯著，目前接近７０％的美國家庭擁有自住房，因此，在房價持續(xù)上漲的情況下，住房問題沒有成為美國社會的突出問題。
——外資政策。美國沒有明確的限制外資購房的法律和政策，但外國人要在美國購買房地產(chǎn)事實上存在一些制約。在審核外國人提出的住房貸款申請時，美國銀行相當謹慎。外國人要提供比美國人更為詳細的收入情況等個人資料，銀行要對其進行較長時間的資信調(diào)查，房款首付的標準也較高，相關(guān)的稅收制度更復(fù)雜繁瑣。因此，在美國外資炒房的現(xiàn)象較少。
——法律手段。美國房地產(chǎn)涉及數(shù)十部法律，如《合眾國住房法》規(guī)定了為低收入家庭建設(shè)公共住房的長遠目標。一旦發(fā)現(xiàn)美國房地產(chǎn)商有散布虛假信息、簽訂假合同、人為制造漲價風(fēng)潮等不法行為，不僅會受到《公平交易法》等法律的嚴懲，還會受到消費者集體訴訟和媒體曝光，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會和相關(guān)金融機構(gòu)也會將其列入黑名單。
——行政手段。主要針對低收入家庭的住房問題。比如，美國政府可以直接給低收入家庭提供廉價住房，早在１９６５年，美國就設(shè)立了住房和城市發(fā)展部，２００５年的預(yù)算為３１３億美元，重點用于向低收入家庭提供住房補貼，或直接資助建設(shè)廉價房。美國政府鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)廉價房，由政府先把某塊土地從私人手中買下，并以較低價格轉(zhuǎn)批給房地產(chǎn)開發(fā)商，同時規(guī)定開發(fā)商必須建造一定比例的廉價房。有時政府可以根據(jù)地塊具體情況，允許開發(fā)商多造房子，以此鼓勵開發(fā)商以較低價格出售住房。
對我國調(diào)控房地產(chǎn)市場的啟示
與美國過去幾年房地產(chǎn)市場火爆的情況類似，我國房地產(chǎn)也面臨過熱風(fēng)險。房地產(chǎn)在我國國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重不斷增加，對經(jīng)濟走勢的影響將越來越顯現(xiàn)。如何讓過熱的房地產(chǎn)市場適度降溫，避免大起大落對經(jīng)濟的傷害，是今后我們進行宏觀調(diào)控時需要破解的重大課題。
要高度關(guān)注全球房地產(chǎn)市場變化，防患于未然。從全球范圍看，房地產(chǎn)市場市值增長超過了國內(nèi)生產(chǎn)總值、貿(mào)易和投資增長，也高于股市增幅，存在明顯的虛高現(xiàn)象。摩根斯坦利有關(guān)報告指出，包括美國、中國等在內(nèi)的全球１／４的經(jīng)濟體存在房地產(chǎn)泡沫。據(jù)測算，進入新世紀以來，全球房地產(chǎn)總價值已經(jīng)增加了近４０萬億美元，較１９９０年代全球股市泡沫更加膨脹。在經(jīng)濟全球化不斷深化的形勢下，我國經(jīng)濟與國際經(jīng)濟的同步性日益增強，美國等主要國家房地產(chǎn)市場走勢對我國宏觀經(jīng)濟的影響不可低估，需要我們增強房地產(chǎn)泡沫危機意識。
要密切跟蹤和監(jiān)控與房價相關(guān)的各種經(jīng)濟指標，作為制定貨幣政策的重要依據(jù)。利率變化是房地產(chǎn)價格的主要誘因，適時調(diào)整貨幣政策是防止房地產(chǎn)泡沫化的關(guān)鍵。美國房價對利率，特別是長期利率極為敏感。與美國相比，我國房地產(chǎn)市場熱的成因更為復(fù)雜，但利率長期偏低同樣是重要因素。高盛公司認為，如果中國的利率仍長期處于目前的低水平，那么房價上漲的速度就會遠遠超過居民收入的增速，一旦今后利率提高或廣義資金流動性下降，房價就會暴跌，對經(jīng)濟的傷害可能更大。
要謹慎對待住房貸款及相關(guān)金融產(chǎn)品發(fā)展的影響，避免房地產(chǎn)降溫對消費和金融市場造成更大沖擊。自１９９０年代中期以來，美國住房貸款市場發(fā)生了深刻變化，中低收入家庭獲得住房貸款比以往更容易。金融支持增強了居民購買力，對房地產(chǎn)起了巨大推動作用，有利于社會公正，緩解貧富差距。近１０年來，美國白人住房擁有率提高了７％，而黑人和西班牙裔人群的擁房率分別增長了１１％和１９％。但住房信貸的快速發(fā)展也存在隱患，如果出現(xiàn)大量超出自身收入條件的不謹慎住房貸款，就可能助長泡沫化。我國住房金融業(yè)發(fā)展方興未艾，但尚未經(jīng)歷房地產(chǎn)市場跌宕起伏的老百姓，心理準備和風(fēng)險意識都明顯不足。許多年輕人收入不高，動輒貸款購買一百平方米以上大房子的現(xiàn)象不少，這種過于自信的消費傾向和不夠謹慎的貸款發(fā)放，值得金融當局和監(jiān)管者注意。
要深入研究房地產(chǎn)的財富效應(yīng)，這對加強和改善我國宏觀調(diào)控有重大現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)是美國人最重要的個人財產(chǎn)，美國人擁有自住房的比例比直接和間接購買股票的比率（５０％）高出近２０個百分點。隨著房屋價值的上漲，擁有住房的人心理感覺更富有，消費意愿和消費信心增強。在美國等發(fā)達國家，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品發(fā)展很快，個人可通過抵押再貸款等方式從升值的房產(chǎn)中直接獲得現(xiàn)金收入，用于擴大消費。進入新世紀，美國繁榮的房地產(chǎn)市場極大地促進了私人消費，為美國經(jīng)濟保持快速增長做出了貢獻。但如果出現(xiàn)房地產(chǎn)下跌過猛的情況，個人實際可支配收入相應(yīng)下降，支撐經(jīng)濟的私人消費也必然會受到威脅。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，個人收入的更大比例將用于住房消費，房地產(chǎn)金融業(yè)快速發(fā)展，深入研究房價對我國消費和經(jīng)濟增長的深刻影響勢在必行。
《中國經(jīng)濟時報》于培偉