德國(guó)房地產(chǎn)登記制度及對(duì)我國(guó)的借鑒作用
為考察德國(guó)的房地產(chǎn)登記制度，建設(shè)部組織考察團(tuán)赴德國(guó)進(jìn)行了有關(guān)考察。在德期間，我們?cè)L問(wèn)了德國(guó)吉森大學(xué)、吉森市基層法院、黑森州測(cè)量局、柏林公證員協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)，了解了德國(guó)的房地產(chǎn)登記制度。
一、德國(guó)房地產(chǎn)登記制度概述
德國(guó)房地產(chǎn)登記制度的主要法律依據(jù)是1900年生效的《民法典》，其重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，其中第三編為《物權(quán)法》，分別對(duì)占有、關(guān)于土地權(quán)利的一般規(guī)定、所有權(quán)、地上權(quán)、役權(quán)、先買權(quán)、土地負(fù)擔(dān)、抵押權(quán)、土地債務(wù)、定用土地債務(wù)、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)等內(nèi)容做出了具體規(guī)定。
德國(guó)法律在確定房地產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)主體方面有明確規(guī)定，公法法人的所有權(quán)和一般自然法人的所有權(quán)本質(zhì)并無(wú)二質(zhì)，得到法律的保護(hù)沒(méi)有區(qū)別，這是國(guó)家對(duì)私權(quán)的尊重和保護(hù)，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制的必然反映。按照德國(guó)民法“公法法人的私有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)理論”，即各種公法法人、聯(lián)邦政、州縣(區(qū))或鎮(zhèn)政府機(jī)關(guān)都可以是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的所有權(quán)主體，他們對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的權(quán)利都是所有權(quán)者，財(cái)產(chǎn)受國(guó)家憲法保護(hù)。
德國(guó)的房地產(chǎn)登記是根據(jù)1900年頒布的《地產(chǎn)登記法》，由專門設(shè)置的登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)利取得和處分實(shí)行申請(qǐng)登記制度。登記部門設(shè)在州地方法院下屬的基層法院。其登記為要件主義，是權(quán)利登記制。對(duì)于登記的申請(qǐng)采用實(shí)質(zhì)審查，除對(duì)申請(qǐng)登記所必備的形式要件、登記手續(xù)是否完備要進(jìn)行審查外，還要對(duì)土地權(quán)利的變更原因以及是否有效成立進(jìn)行核查，無(wú)疑問(wèn)方可辦理登記。登記具有公信力，經(jīng)登記不可推翻。
1．登記機(jī)構(gòu)及土地登記簿內(nèi)容。德國(guó)的法院體系為基層法院、州法院、州高級(jí)法院、聯(lián)邦高級(jí)法院。土地登記機(jī)構(gòu)設(shè)在基層法院?；鶎臃ㄔ撼?fù)責(zé)土地登記外，還負(fù)責(zé)企業(yè)登記。土地登記簿統(tǒng)一設(shè)在地方法院的登記部門，受國(guó)家法律保護(hù)，一般由以下幾部分組成：一是土地狀況，包括四至、界址點(diǎn)、面積等有關(guān)內(nèi)容，其信息一般從政府設(shè)立的土地測(cè)量部門獲得；二是所有權(quán)人，若發(fā)生變更，會(huì)在登記簿上劃X，再登記新的所有權(quán)人，登記簿會(huì)一直保存；買賣合同則到一定的保存年限后刪除：三是土地權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況，如是否被查封、是否有居住權(quán)的登記等；四是預(yù)告登記的情況，即在抵押貸款償還之前，不是完全的所有權(quán)人等。登記簿按土地所有權(quán)人設(shè)立，一個(gè)所有權(quán)人一個(gè)號(hào)碼。根據(jù)當(dāng)事人的需要，在登記后可以出具登記證明(也稱房產(chǎn)證)，證明的內(nèi)容與登記簿記載的內(nèi)容一致，不蓋章簡(jiǎn)單打印的為10歐元，蓋章的為18歐元。
2．登記內(nèi)容。德國(guó)《民法典》物權(quán)規(guī)定，物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止歸為物權(quán)行為，都可申請(qǐng)登記，登記是自愿的。除所有權(quán)外，還有地上權(quán)、役權(quán)、先買權(quán)、土地負(fù)擔(dān)等，涵蓋了擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)。具體的登記有：預(yù)告登記、異議登記、地役權(quán)、通行權(quán)、地上權(quán)、居住權(quán)、相鄰權(quán)、抵押權(quán)等。在德國(guó)民法中預(yù)告登記是一種必須在土地登記簿中登記的擔(dān)保手段，是為了保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其物權(quán)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。它有“轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記”和“涂銷預(yù)告登記”，前者是保全權(quán)利轉(zhuǎn)讓的請(qǐng)求權(quán)登記：后者是所有權(quán)人與抵押權(quán)出現(xiàn)混同一人時(shí)，為了保全后序順位抵押權(quán)，后序順位抵押權(quán)人要求所有權(quán)人涂銷其優(yōu)先順位的抵押權(quán)的預(yù)告登記。所以預(yù)告登記是介于債權(quán)與物權(quán)之間，經(jīng)登記公示后，以保全房地產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)為目的，具有物權(quán)效力的一種登記制度。
3．公證員制度。公證員制度在德國(guó)的房地產(chǎn)登記中起到了重要的作用，德國(guó)法律賦予了公證員在房地產(chǎn)登記中的特殊地位。其德國(guó)《民法典》和《公證法》規(guī)定，只有經(jīng)過(guò)公證的合同才有效。德國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序通常是：在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公證前，公證員要到登記機(jī)關(guān)審查土地房屋權(quán)利狀況、有無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)、是否有建筑許可等，甚至包括土地上是否有通訊、電氣設(shè)備等，然后由公證員起草買賣合同草案；若有變更，可找雙方共同協(xié)商修改合同，最后確定合同、進(jìn)行合同公證。從簽訂合同到正式登記之前，為保護(hù)買方的所有權(quán)，在簽訂合同的第二天，買方有申請(qǐng)預(yù)告登記的權(quán)利，同時(shí)，公證員還要履行告知義務(wù)，一方面要將房地產(chǎn)買賣情況向稅務(wù)部門告知；另一方面，還要將房地產(chǎn)買賣價(jià)格，包括土地的價(jià)格和房屋的價(jià)格向政府有關(guān)部門告知。隨后，由公證員向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，所有權(quán)向買方進(jìn)行轉(zhuǎn)移，預(yù)告登記解除。登記機(jī)關(guān)完成登記后，會(huì)向公證員反饋登記信息，一般情況下，公證員還會(huì)得到登記副本。最后，公證員還有義務(wù)對(duì)登記進(jìn)行審查，如發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正；無(wú)錯(cuò)誤，則通知雙方當(dāng)事人，整個(gè)交易完成。由此可見(jiàn)，在房地產(chǎn)登記中的各環(huán)節(jié)，公證員發(fā)揮著履行實(shí)質(zhì)審查的關(guān)鍵作用。
公證員收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，按照《公證員收費(fèi)法》執(zhí)行，按土地價(jià)值的百分比收取。如100萬(wàn)歐元的土地買賣，單方做出意思表示時(shí)的單方土地變更收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為千分之一點(diǎn)五，若是雙方協(xié)議，標(biāo)準(zhǔn)為千分之叁，高于100歐元的累進(jìn)遞減，低于100歐元的累進(jìn)遞加。
4．登記責(zé)任賠償保險(xiǎn)機(jī)制。由于德國(guó)登記制度的獨(dú)特性，登記責(zé)任賠償分為兩部分：一是登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤實(shí)行國(guó)家賠償，但登記機(jī)關(guān)的登記人員有失誤要追究其責(zé)任。因此登記人員一般都購(gòu)買10萬(wàn)歐元的職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)。如果登記機(jī)關(guān)自己發(fā)現(xiàn)了登記錯(cuò)誤，可以主動(dòng)糾錯(cuò)，并注明撒消。二是為防范公證員工作失誤而造成的風(fēng)險(xiǎn)，公證員一般都購(gòu)買義務(wù)性的職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額一般為30萬(wàn)歐元，保險(xiǎn)費(fèi)為 1900歐元。其次，還有公證員協(xié)會(huì)提供的團(tuán)體險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額一般也為30萬(wàn)歐元。另外，還有大的律師事務(wù)所額外提供的保險(xiǎn)。除此之外，地方各公證員協(xié)會(huì)還建立了聯(lián)邦信譽(yù)基金。若對(duì)當(dāng)事人造成損害，當(dāng)事人可到法院起訴，法院判決后根據(jù)保險(xiǎn)范圍由保險(xiǎn)公司支付，但保險(xiǎn)公司隨之會(huì)提高該公證員的保險(xiǎn)費(fèi)，若屬公證員自身責(zé)任而非保險(xiǎn)公司的責(zé)任，由聯(lián)邦信譽(yù)基金賠償。
5．信息查詢和共享。在一個(gè)地方或州政府均設(shè)有一個(gè)信息處理中心，負(fù)責(zé)處理所有政府需要的信息數(shù)據(jù)，其中包括土地登記簿的資料信息。地方的土地測(cè)量局負(fù)責(zé)提供土地、房屋的測(cè)量數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告，各部門的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)匯總到信息中心供有關(guān)部門 (如登記部門)查閱和使用。登記的信息一般是權(quán)利人和當(dāng)事人以及其授權(quán)的人能夠查詢；公證員、司法人員可以查詢，銀行可以查詢利害關(guān)系人的信息，但所有的查詢都有查詢痕跡的記錄。此外，還可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)與登記系統(tǒng)聯(lián)接，聯(lián)網(wǎng)費(fèi)是1000歐元，每年的年費(fèi)500歐元，查詢一次10歐元。
二、德國(guó)房地產(chǎn)登記制度對(duì)建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)登記制度的借鑒意義
1．盡快出臺(tái)并完善有關(guān)的法律法規(guī)。由于我國(guó)房地產(chǎn)登記立法不完善，以及各部單行法律之間在房地產(chǎn)登記問(wèn)題上的規(guī)定銜接不夠緊密，造成了我國(guó)房地產(chǎn)登記目前出現(xiàn)了房產(chǎn)和土地的登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、登記信息不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書不統(tǒng)一的狀況，出現(xiàn)了一些登記風(fēng)險(xiǎn)。因此，我國(guó)應(yīng)盡快出臺(tái)《物權(quán)法》，并盡快啟動(dòng)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》的起草工作，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)登記制度，調(diào)動(dòng)億萬(wàn)人民創(chuàng)造、積累、愛(ài)護(hù)財(cái)產(chǎn)的積極性，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2．城市房地產(chǎn)應(yīng)該實(shí)施統(tǒng)一登記，并由現(xiàn)行的房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)應(yīng)由房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記。主要考慮：一是從權(quán)利形態(tài)上看，房地產(chǎn)登記的核心是所有權(quán)登記。目前，我國(guó)土地依法屬于國(guó)有或者集體所有，土地使用人只有有期限的土地使用權(quán)，而房屋產(chǎn)權(quán)人擁有的是房屋所有權(quán)。二是從住宅建筑形態(tài)上看，目前我國(guó)城鎮(zhèn)房屋以多層或高層建筑為主，業(yè)主對(duì)房屋的權(quán)利是明確、具體的，而業(yè)主享有的國(guó)有土地使用權(quán)采用按比例分?jǐn)?，其享有的土地?quán)利是不可確指的，無(wú)法明確權(quán)利的具體部位，業(yè)主的土地權(quán)利僅具有象征意義，且依附于其專有部分的建筑物所有權(quán)。三是我國(guó)已經(jīng)逐步建立了包括房地產(chǎn)管理法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章的房地產(chǎn)登記法律體系。建國(guó)初期，我國(guó)就開始在城市進(jìn)行房地產(chǎn)登記，逐步形成了一套相對(duì)完善的管理制度、標(biāo)準(zhǔn)、程序和操作規(guī)則。經(jīng)過(guò)多年的不斷完善，各城市房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)形成了完整的房地產(chǎn)權(quán)屬登記資料。近年來(lái)，建設(shè)部大力推行房地產(chǎn)登記規(guī)范化管理，多數(shù)大中城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)登記數(shù)字化管理。各城市都公開了辦事程序、簡(jiǎn)化了辦事環(huán)節(jié)、縮短了辦事時(shí)限、降低了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)現(xiàn)了一個(gè)窗口辦理，對(duì)保護(hù)產(chǎn)權(quán)人和相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益起到了很好的作用，也為房地產(chǎn)登記制度的進(jìn)一步完善奠定了基礎(chǔ)。四是群眾多年形成了房地產(chǎn)交易就是房屋買賣的習(xí)慣，城鎮(zhèn)居民對(duì)房屋所有權(quán)的重視程度較高。目前，城鎮(zhèn)房屋登記發(fā)證率超過(guò)90％，而土地使用權(quán)登記發(fā)證率較低。據(jù)了解，對(duì)房屋買賣目前大多數(shù)城市還沒(méi)有辦理分戶土地使用權(quán)登記。由于房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的其占地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)依法隨之轉(zhuǎn)移，因此，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)買賣登記時(shí)，可以一并辦理土地使用權(quán)登記。
3．強(qiáng)化登記的公示和公信作用，建立登記信息的社會(huì)化服務(wù)體系。房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，登記的目的就是通過(guò)登記簿，準(zhǔn)確記載不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的歸屬和變動(dòng)。任何當(dāng)事人設(shè)立、轉(zhuǎn)移物權(quán)都會(huì)涉及第三人的利益，物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移必須公開、透明，才能保護(hù)第三人的利益，維護(hù)交易的安全?，F(xiàn)代民法建立了公示制度，將物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更、消滅的事實(shí)通過(guò)登記的公示方法向社會(huì)公開，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)情況。因此，房地產(chǎn)基本登記信息應(yīng)該可以公開查詢，這樣有利于房地產(chǎn)相關(guān)當(dāng)事人了解房屋的基本信息，強(qiáng)化登記的公示和公信功能，從而達(dá)到保護(hù)交易安全的目的。我國(guó)在制訂房地產(chǎn)登記法律時(shí)，要明確登記信息和資料的查詢辦法，這樣也有利于房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)一步強(qiáng)化登記責(zé)任，加強(qiáng)內(nèi)部管理，減少登記失誤。
4．進(jìn)一步擴(kuò)大和完善房地產(chǎn)登記的類型。針對(duì)當(dāng)前和今后房地產(chǎn)物權(quán)登記新的發(fā)展趨勢(shì)，權(quán)利的設(shè)置越來(lái)越復(fù)雜，同一房地產(chǎn)之上可能同時(shí)存在數(shù)個(gè)物權(quán)，越來(lái)越多的物權(quán)需要通過(guò)登記來(lái)體現(xiàn)(例如預(yù)告登記、異議登記、地役權(quán)、通行權(quán)、地上權(quán)、居住權(quán)登記等)。在這一方面，我國(guó)的立法相對(duì)滯后，不能適應(yīng)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、保障正常的房地產(chǎn)物權(quán)秩序、保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利。因此，應(yīng)該根據(jù)《物權(quán)法》的要求，相應(yīng)增加登記的類型。
5．建立房地產(chǎn)登記錯(cuò)誤責(zé)任賠償保險(xiǎn)制度。我國(guó)的登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有建立責(zé)任賠償保險(xiǎn)制度，如果發(fā)生賠償一般都是實(shí)行國(guó)家賠償，國(guó)家承擔(dān)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)較大。目前我國(guó)房地產(chǎn)登記錯(cuò)誤的情形可分為兩類。一是登記機(jī)構(gòu)以外的原因?qū)е碌牡怯涘e(cuò)誤。主要有：當(dāng)事人故意隱瞞有關(guān)事項(xiàng)、提供虛假證明資料，騙取房地產(chǎn)登記(根據(jù)我們掌握的情況，絕大多數(shù)登記錯(cuò)誤屬于這種情形)；當(dāng)事人提交的資料反映的情況不真實(shí)(當(dāng)事人不知情)；公證文書、面積測(cè)量報(bào)告等第三方機(jī)構(gòu)出具的證明文件錯(cuò)誤。二是登記機(jī)構(gòu)自身的原因?qū)е碌牡怯涘e(cuò)誤。主要有：個(gè)別工作人員故意或過(guò)失導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤；沒(méi)有按規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審查導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤。登記的錯(cuò)誤無(wú)疑會(huì)給善意的權(quán)利人或真正的權(quán)利當(dāng)事人及利害關(guān)系人造成損害。我國(guó)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》和《土地登記規(guī)則》中有類似“救濟(jì)”機(jī)制的條款規(guī)定，但是未做明確規(guī)定，需進(jìn)一步加以完善和規(guī)范。借鑒其他國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)登記制度，賠償機(jī)制的模式可以參考以下三種：一是，依照《國(guó)家賠償法》的規(guī)定進(jìn)行賠償。二是，建立專門的賠償基金，從登記費(fèi)中按一定的比例或按一定的數(shù)額提取資金，建立專門的賠償基金。三是，建立登記機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)制度，或者建立登記工作人員的職業(yè)保險(xiǎn)制度。
6．按照城鄉(xiāng)一體化的原則，加強(qiáng)集體土地上的房屋登記，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房屋權(quán)屬登記制度。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍以內(nèi)，在城市規(guī)劃區(qū)外的，只要屬于國(guó)有土地，也可以參照?qǐng)?zhí)行。目前對(duì)于集體土地房屋權(quán)屬管理主要的依據(jù)是國(guó)務(wù)院1993年發(fā)布的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》，規(guī)定縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)村莊、集鎮(zhèn)房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，依法保護(hù)房屋所有權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)。實(shí)踐證明，由于登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一以及村鎮(zhèn)管理部門缺少?gòu)氖麓隧?xiàng)工作的專業(yè)人員和知識(shí)，目前城鄉(xiāng)登記管理的水平有較大差別，登記中城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一的矛盾日益突出。國(guó)際上通行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記的一項(xiàng)原則是“簾幕原則”，即只能透過(guò)一個(gè)窗口來(lái)了解房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)，政府的登記簿是公眾獲得信息的唯一來(lái)源。因此，要按照城鄉(xiāng)一體化管理的原則，實(shí)行統(tǒng)一登記。
中國(guó)房地產(chǎn)