農(nóng)村集體建設(shè)用地定級與基準(zhǔn)地價評估
2015-05-15 00:00:00 本網(wǎng)站
作者：基準(zhǔn)地價部 吳海燕、楊德明
在當(dāng)前市場經(jīng)濟條件下，土地資源作為一種特殊商品，必然受到市場機制的調(diào)節(jié)。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，發(fā)達地區(qū)尤其是緊鄰城市中心地區(qū)的集體建設(shè)用地使用權(quán)價值和資產(chǎn)價值越發(fā)顯現(xiàn)，流轉(zhuǎn)現(xiàn)象已相當(dāng)普遍。但由于缺乏明確的法律規(guī)定，地方政府無法可依，管理調(diào)控不能到位；同時，一直以來的隱形市場交易，也使得交易雙方權(quán)益難以保障。為此，成都市國土資源局為加強對農(nóng)民集體建設(shè)用地的管理，合理利用土地，規(guī)范農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場秩序，促進經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，于2008年公布并執(zhí)行《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》（成國土資發(fā)〔2008〕124號），同時出臺了《關(guān)于開展農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估工作的實施意見（試行）〉的通知》（成國土資發(fā)〔2008〕449號）》，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供了技術(shù)支撐。
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和土地使用制度改革的不斷深入，集體建設(shè)用地使用權(quán)的有償使用、流轉(zhuǎn)問題已成為目前我國土地使用制度改革所面臨的重要課題，探索建立與集體建設(shè)用地有償使用相配套的土地價格體系已成為當(dāng)務(wù)之急。下面就農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評估中的幾個技術(shù)問題談?wù)勛约旱目捶ā?/DIV>
一、是否需要開展集體建設(shè)用地分等
集體建設(shè)用地分等可以揭示鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的差異，全面掌握各鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地土地質(zhì)量與利用狀況，科學(xué)管理、合理利用集體建設(shè)用地，提高土地利用效率，為政府制定集體建設(shè)用地的各項政策和調(diào)控措施提供科學(xué)依據(jù)。
集體建設(shè)用地等別的建立可完善農(nóng)村集體建設(shè)用地地價體系，宏觀把握全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地地價差異，為集體建設(shè)用流轉(zhuǎn)試點提供科學(xué)依據(jù)。同時，一個完整的地價體系由等、級、價三個部分組成。等是體現(xiàn)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異，為全縣平衡集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價提供參考，體現(xiàn)地價的公平性，保護農(nóng)民集體土地的所有權(quán)益。級是體現(xiàn)一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體建設(shè)用地土地質(zhì)量的地域差異，在定級的基礎(chǔ)上評定各級別的基準(zhǔn)地價，可為各鄉(xiāng)鎮(zhèn)合理利用農(nóng)村集體建設(shè)用地，顯化集體建設(shè)用地的價值提供依據(jù)。
因此，為便于全面、科學(xué)管理集體建設(shè)用地，建立完善的農(nóng)村集體建設(shè)用地地價等、級、價體系，建議開展農(nóng)村集體建設(shè)用地分等試點工作。
二、集體建設(shè)用地級別（均質(zhì)地域）劃分
（一）評價單元劃分
不管是劃分集體建設(shè)用地級別或均質(zhì)地域，都涉及到評價單元劃分問題。《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》規(guī)定，定級單元劃分的主要方法有：主導(dǎo)因素判定法、疊置法、動態(tài)網(wǎng)格法、網(wǎng)格法?！掇r(nóng)用地定級規(guī)程》規(guī)定評價單元劃分方法有：疊置法、地塊法、網(wǎng)格法、多邊形法。集體建設(shè)用地從空間分布來看，大致介于城鎮(zhèn)土地與農(nóng)用地之間，可以參考兩個規(guī)程提供的方法劃分評價單元。
一般來說，如以計算機系統(tǒng)輔助進行級別或均質(zhì)地域劃分可采用網(wǎng)格法，全域覆蓋評價范圍劃分評價單元。也可以利用地籍資料，直接用宗地作為評價單元。
（二）評價因素選擇
在因素因子選擇時，要注意因地制宜地結(jié)合農(nóng)村的地域特點，選取對農(nóng)村集體建設(shè)用地級別起主導(dǎo)作用，能反映其差異的因素。以城鎮(zhèn)土地定級因素中的公用設(shè)施——中學(xué)為例，在我國城鎮(zhèn)，中、小學(xué)的入讀條件一般是按戶口所在地就近入學(xué)，所以位于重點中、小學(xué)周邊的房屋價格受“區(qū)域效應(yīng)”的影響比較明顯，“小學(xué)”、“中學(xué)”也就理所當(dāng)然成為城鎮(zhèn)住宅用地分等中的一個考慮因素。然而對于廣大農(nóng)村地區(qū)則不存在所謂的按戶口所在地就近入學(xué)原則，尤其是重點中學(xué)，一個縣往往也就一到兩所，各鄉(xiāng)各村的學(xué)生均可根據(jù)考試成績選擇入讀，因此，中學(xué)的位置相對于農(nóng)村土地級別影響不大，在集體建設(shè)用地定級因素因子體系中可以加以排除。另外，人口密度常常作為城鎮(zhèn)土地定級中的一個定級因素加以考慮。而實際上，人均可支配收入和人均耕地兩項也在一定程度上反映了農(nóng)村地區(qū)土地的級別差異。人均可支配收入主要是指農(nóng)民人均收入，它代表著一個地區(qū)農(nóng)民的生活水平，反映了該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。定級工作的對象是鎮(zhèn)級區(qū)域內(nèi)所有集體建設(shè)用地，而集體建設(shè)用地級別和價格也間接地受到其他類型土地的影響，耕地資源狀況就是其中的一個重要指標(biāo)。因此，人均耕地也應(yīng)成為集體建設(shè)用地定級因素之一。
（三）均質(zhì)地域的劃分
均質(zhì)地域是各影響因素在該區(qū)段內(nèi)保持均質(zhì)性的地域單位，即土地利用條件及土地用途基本一致的土地區(qū)域。劃分均質(zhì)地域應(yīng)遵循以下原則：①參評因素均一性，即該區(qū)片內(nèi)部影響上地質(zhì)量各因素差異較小，具有相對一致性；②規(guī)劃用途一致性，規(guī)劃用途影響地價空間，甚至起決定作用，區(qū)片的劃分必須考慮規(guī)劃因素；③線性地物明顯，權(quán)屬界限完整。區(qū)片的邊界應(yīng)易于識別，一般以地圖上明顯的地形線、分水嶺、河流、交通線等線性地物分界，且注意保持地籍權(quán)屬界線完整；④可操作性，既要求科學(xué)劃分區(qū)片，又要使工作可行，必須適當(dāng)確定區(qū)片數(shù)量，且區(qū)片界線多取直線，以利成果應(yīng)用與實際操作。
三、集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價評價的總體技術(shù)路線
集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價測算總體技術(shù)路線為, 將集體建設(shè)用地按照影響土地使用價值高低的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分土地條件均一或土地使用價值均一的區(qū)域或級別，即劃分土地級別或均質(zhì)區(qū)域, 然后以市場資料為依據(jù), 參照收益資料測算級別或均質(zhì)區(qū)域價格。我認為根據(jù)評價范圍不同, 可分為以下三種情況。
（一）以縣為單位測算集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價
可先對全縣鄉(xiāng)、鎮(zhèn)進行土地分等, 然后對各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)內(nèi)部劃定土地級別或均質(zhì)區(qū)域, 再針對土地級別或均質(zhì)區(qū)域, 收集市場交易樣點和租賃、經(jīng)營收益、成本等資料, 測算基準(zhǔn)地價。
（二）以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位測算集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價
因集體建設(shè)用地分布零散, 可以不區(qū)分建設(shè)用地和農(nóng)用地, 先對整個測算范圍劃定土地級別或均質(zhì)地域, 再針對級別、均質(zhì)地域收集市場交易樣點和租賃、經(jīng)營收益、成本等資料, 測算基準(zhǔn)地價。
（三）集體建設(shè)用地集中分布區(qū)為單位測算集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價
因測算范圍不大, 且集體建設(shè)用地相對集中, 可以直接對集體建設(shè)用地劃定土地均質(zhì)區(qū)域或級別, 再針對均質(zhì)區(qū)域或級別收集市場交易樣點和租賃、經(jīng)營收益、成本等資料, 測算基準(zhǔn)地價。
結(jié)束語：
基準(zhǔn)地價評價是一個完整的體系，以上分析僅就幾個具體的技術(shù)問題談了個人的觀點，還有許多值得探討。農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的評估是一個系統(tǒng)工程，是一項勢在必行而又需要探索求新的工作，需要在實踐中不斷的創(chuàng)新。
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