2017年第一季度成都市房地產市場分析報告
2017-04-28 00:00:00 本網站
1．GDP增速小幅上漲，固定資產投資增長保持穩(wěn)定
2017年一季度國內生產總值180683億元，同比增長6.9%，增速較上季度小幅增長0.1%，整體呈現(xiàn)基本穩(wěn)定的形勢。
圖1-1-1-1： 2013年第1季度-2017年第1季度國內生產總值GDP變化趨勢圖
2017年1-3月，全國固定資產投資（不含農戶）93777億元，同比名義增長9.2 %，增速與1-2月份相比略有回升，上漲0.3個百分點。房地產開發(fā)投資19292億元，同比名義增長9.1%，增速比1-2月份上升0.2個百分點。其中，住宅投資12981億元，增長11.2%，增速比1-2月上升2.2個百分點，占房地產開發(fā)投資的比重為67.3%。
2017年一季度，全國房地產市場運行整體趨于穩(wěn)定，一、二線城市房地產市場火熱的情況明顯有所好轉，受各種限購措施的影響，房地產市場有所降溫，三、四線部分城市房地產市場回暖趨勢明顯。2017年1-3月全國固定資產投資增速基本有所回升；房地產開發(fā)投資增速也略有加快，其中住宅投資占比持續(xù)在67%左右，同比增速保持回升，增長率為11.2%。詳見圖1-1-1-2。
圖1-1-1-2： 2015年第1季度-2017年第1季度全國房地產開發(fā)投資比較圖
2．房地產開發(fā)企業(yè)到位資金增速保持穩(wěn)定
2017年1-3月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金35666億元，同比增長11.5%，增速較上季度略有回落，整體來看房地產開發(fā)企業(yè)到位資金增速保持穩(wěn)定。
從資金來源的分布結構看，自籌資金和定金及預付款仍然為開發(fā)企業(yè)主要資金來源渠道，其兩項占資金來源比例超過60%。從占比情況看，2017年第一季度自籌資金、定金及預付款、個人按揭貸款占比小幅有所下降，國內貸款、利用外資略有增加。2017年第一季度，除利用外資同比增速明顯回升外，其余各項資金來源渠道增長率均有不同程度的回落，尤其是自籌資金，同比增長率出現(xiàn)負增長。整體來看，各項資金到位情況基本穩(wěn)定，房產市場平穩(wěn)發(fā)展。詳見圖1-1-2。
圖1-1-2： 2017年1-3月全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源結構分布圖
從資金來源的增長率來看，2013年國內貸款增長率處于高位，平均同比增長率為29.44%；2014年同比增長率持續(xù)下降且下降幅度逐漸增大；2015年一季度同比增長率首次下降為負值，為近年來的最低值；三季度開始，房地產國內貸款環(huán)比有所增加，同比增長率震蕩回升，降幅有所收窄，2016年一季度房地產國內貸款有所增加，同比增長率回升至正值，從2016年四季度開始，國內貸款同比增長率保持穩(wěn)定上漲，2017年一季度國內貸款增長率有所回升，上漲至10.7%，。
定金及預收款同比增長率在經歷2013年年初的大幅上漲階段后，漲幅穩(wěn)步回落。2014年3月開始，定金及預收款同比出現(xiàn)負增長，繼而同比增長率持續(xù)下滑，進入2015年后開始降幅收窄，增長率逐月回升，至三季度增長率已經升至正值，2016年一季度定金及預付款同比增長率持續(xù)回升，且增幅有所回升，到第二季度，定金及預付款同比增長率持續(xù)上漲，僅在季度末出現(xiàn)微幅回落，三本季度定金及預付款同比增長率基本保持穩(wěn)定，波動較小，從2016年四季度開始至今定金及預付款同比增速略有回落，但增速仍保持較高水平，詳見圖1-1-3。
圖1-1-3： 2014年第1季度-2017年第1季度全國房地產開發(fā)企業(yè)資金增長率比較圖
3． 國房景氣指數(shù)整體保持穩(wěn)定
2017年3月，全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)為101.13，環(huán)比上月上漲0.35個百分點，環(huán)比上季度小幅上漲0.12個百分點，同比上漲0.84個百分點，同比保持上漲。從2010年3月開始，國房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下，2012年10月至2013年7月開始震蕩回升，8月以來保持相對平穩(wěn)的基礎上有所下滑，12月環(huán)比有較大回升。2014年國房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，全年均位于綜合景氣線以下，2015年一季度下降幅度持續(xù)增大，達到低谷，從二季度開始，景氣指數(shù)線止跌企穩(wěn)回升趨勢明顯，2015年9月國房景氣指數(shù)經歷了一段時間的上升后出現(xiàn)震蕩下滑的趨勢，進入2016年，房產市場有所回暖，國房景氣指數(shù)有所回升，到2016年二季度末略有下降，三季度國房景氣指數(shù)整體保持平穩(wěn)，到9月份有所回升，2016年四季度國房景氣指數(shù)整體保持平穩(wěn)，無明顯的波動變化，到2017年一季度隨著部分三、四線城市房地產市場的進一步回暖，國房景氣指數(shù)整體有所回暖。從整體來看，2017年季二度預計國房景氣指數(shù)或仍將保持平穩(wěn)的態(tài)勢，大起大落的可能性不大。詳見圖1-1-4。
注：由于國房景氣指數(shù)基期由2000年調整為2012年，由于基期發(fā)生變化，國房景氣指數(shù)統(tǒng)計數(shù)值也隨之發(fā)生變化，但相對應的趨勢整體保持一致。
圖1-1-4： 2013年一季度-2017年一季度年全國房地產開發(fā)綜合景氣指數(shù)對比圖
綜上所述，2017年第一季度，經濟增速保持穩(wěn)定，國家經濟增長緩中趨穩(wěn)，固定資產投資及房地產開發(fā)投資增速基本保持穩(wěn)定。在全國房地產市場運行整體穩(wěn)健，針對一、二線部分城市房地產市場火熱的狀況，政府出臺了一系列限購、限貸、限賣等政策，一、二線城市房地產市場有所降溫，一、二線房地產市場運行整體趨于平穩(wěn)，三、四線部分城市房地產市場有所回暖，部分城市仍然有較大的庫存壓力，平穩(wěn)發(fā)展與去庫存仍然是房地產市場的主流。在此背景下，國房景氣指數(shù)在2017年一季度整體有所上漲，漲幅較為平緩。
二、 成都市房產市場運行狀況
2017年第一季度，一圈層新建商品房供應量環(huán)比、同比均有所減少，；新建商品住宅環(huán)比、同比均有所減少，商品住宅成交價格持續(xù)小幅上漲，二手房成交價格穩(wěn)中有漲。
1. 新建商品房季度供應量環(huán)比減少
2017年第一季度，成都市新建商品房總供應量為167.78萬平方米，同比下降45.84%，環(huán)比減少37.08%。分月來看，限購政策進一步深化以及傳統(tǒng)“春節(jié)”假期的影響，1月份開發(fā)商減少了新建商品房供應量，春節(jié)結束后2月份供應量有所上漲，3月份開發(fā)商繼續(xù)加大新建商品房供應力度。從季度上看，隨著成都市限購、限貸政策的進一步深化，開發(fā)商對市場保持觀望狀態(tài)，以及傳統(tǒng)“春節(jié)”假期的影響，因此減少了新建商品房供應量，本季度成都市新建商品房供應量明顯有所下滑。見圖3-1-1。
圖3-1-1：2016年10月-2017年3月一圈層新建商品房供應量比較圖
從供應商品房的用途來看，2017年第一季度一圈層新建商品房總供應面積為167.78萬平方米，其中商業(yè)辦公用房30.24萬平方米，占比18%；新建商品住宅（含商業(yè)配套及車位，下同）供應面積為137.54萬平方米，占總供應面積的82%。見圖3-1-2。
圖3-1-2：2017年第一季度一圈層新建商品房用途供應量圖
2017年第一季度，新建商品住宅季度總成交147.68萬平方米，環(huán)比減少43.06%，同比減少21.32%。月度來看，受傳統(tǒng)“春節(jié)”以及限購、限貸措施發(fā)布的影響，1月份新建商品住宅成交量明顯下滑，2月份成交量有所回升，3月份在傳統(tǒng)“春節(jié)”假期結束后，新建商品住宅成交量也有所回升。從整體上看，隨著房地產市場運行趨于理性，成都市2017年一季度新建商品住宅成交量環(huán)比小幅回落。預計2017年二季度，成都市新建商品住宅成交量或將平穩(wěn)上漲，房地產市場整體仍然會以穩(wěn)定運行為主。見圖3-1-3。
圖3-1-3：2016年10月-2017年3月一圈層新建商品住宅成交量圖
3. 商品住宅成交均價持續(xù)回升
2017年第一季度，根據(jù)我公司在中心城區(qū)均勻布設的176個商品住宅交易樣本點數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價延續(xù)了上季度回暖的趨勢，本季度商品住宅成交價格平穩(wěn)回升，截止2017年3月成交均價為8412元/平方米，環(huán)比上漲2.84%，同比去年上漲5.14%，同比、環(huán)比均有所上漲。2013年成都市房產市場開始回暖，呈現(xiàn)持續(xù)回升態(tài)勢，但漲幅持續(xù)收窄；2014年全國房地產市場整體不景氣，造成成交均價持續(xù)小幅下降；進入2015年后，國家重點強調穩(wěn)定住房消費，刺激住房剛性需求和改善型需求，以取消限購、實施房貸及公積金新政、多次降準降息以及營業(yè)稅免征期調整、調整購房首付比例等多重手段，對房地產市場起到了有效的刺激作用，到了2015年三季度，成都房地產市場企穩(wěn)回暖，房價穩(wěn)中微漲，進入2016年，在一系列如下調購房首付比例、下調交易中產生的契稅、再次調整公積金政策、實行“營改增”等利好措施的推動下，成都市房地產市場回暖趨勢更加明顯，三季度，受傳統(tǒng)“金九銀十”的影響，成都市新建商品住宅房價明顯上漲，本季度成都市新建商品住宅房價延續(xù)了上漲的趨勢，仍保持小幅上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的“七十個大中城市住宅銷售價格指數(shù)”中成都新建商品房房價指數(shù)統(tǒng)計顯示，成都市自2014年5月開始銷售價格指數(shù)持續(xù)下行，到了10月降幅逐漸收窄，下降趨勢一直延續(xù)到2015年4月，自5月開始銷售價格環(huán)比止跌上漲，漲勢一直延續(xù)至2016年三季度，均呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢，而三季度價格指數(shù)漲幅明顯回升，到2016年四季度成都市新建商品房價指數(shù)出現(xiàn)小幅下滑，進入2017年成都市政府頒布一系列的限購限貸以及限賣政策，以防止成都市房地產市場過熱發(fā)展，受此影響，2017年一季度成都市新建商品房價指數(shù)出現(xiàn)小幅回落。見圖3-1-5、圖3-1-6。
圖3-1-5：2012年一季度-2017年一季度一圈層商品住宅成交均價比較圖
圖3-1-6：2013年1月-2017年3月成都住宅分類價格指數(shù)比較圖
新建商品住宅供應量方面，2017年一季度供應量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，但供求關系仍然緊張，供求比持續(xù)偏緊，總供應量為167.78萬平方米，總成交量為147.68萬平方米，平均供求比為1.14。整體來看，2017年一季度，成都市進一步深化了限購、限貸政策，進一步限制投資性需求，加之傳統(tǒng)“春節(jié)”假期的影響，開發(fā)商對房地產市場保持觀望的態(tài)度，因此減少了新建商品房屋供應量。見圖3-1-7。
圖3-1-7：2016年10月-2017年3月一圈層新建商品住宅成交供應對比圖
新建商品住宅房價指數(shù)方面，在全國房地產市場逐步回暖的趨勢下，成都新建商品住宅房價指數(shù)有所回暖，企穩(wěn)回升；受各項限購限貸措施的影響在季度末新建商品住宅成交量明顯有所下滑。為了抑制部分區(qū)域交易過熱的情況，成都市2016年10月開始對部分區(qū)域實行限購政策；而后11月份對高新南區(qū)以及天府新區(qū)限購再次加碼；12月份四川省住建廳召開了“商品房銷售明碼標價政策解讀和提醒告誡會”，進一步促進成都市房地產市場健康發(fā)展；2017年3月份限購再次升級，政府發(fā)布《成都市人民政府辦公廳關于完善我市住房限購政策的通知》，要求將二手房也納入限購范圍，同時要求購房者須具有限購區(qū)域戶籍，或在限購區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)不間斷繳納社會保險24個月以上以及其他各項限購細節(jié)。在此背景下預計成都市房地產市場將逐漸回歸理性，部分區(qū)域交易過熱的狀況將得以抑制，房地產市場逐漸趨于平穩(wěn)。
綜上所述，2017年第一季度全國房地產市場整體趨穩(wěn)，一、二線城市房價指數(shù)仍然保持上漲的趨勢，但漲幅明顯收窄，房地產市場火熱的狀況得以緩解，三、四線城市房地產市場出現(xiàn)分化，部分城市去化效果明顯，庫存壓力有所緩解，但部分城市庫存壓力仍然較大，平穩(wěn)發(fā)展與去庫存仍然是房地產市場的主流。成都住宅房價指數(shù)環(huán)比小幅上漲，成交量有所減少，房地產市場基本保持穩(wěn)定發(fā)展。預計2017年二季度在一系列“限購”“限貸”“限賣”的政策影響下，成都市房地產市場將逐漸趨于穩(wěn)定健康發(fā)展，房地產市場整體以平穩(wěn)運行為主。
1. 2017年第一季度，GDP增速基本保持穩(wěn)定，固定資產投資增速保持平穩(wěn)發(fā)展，開發(fā)商資金來源基本穩(wěn)定，國房景氣指數(shù)整體保持平穩(wěn)，無明顯波動；預計2017年二季度宏觀經濟整體偏穩(wěn)，貨幣政策或“因城施策”，部分城市或因房產市場發(fā)展過熱財政政策偏緊；而庫存較大的城市或將放寬貨幣政策。
2. 2016年第四季度，房地產市場運行整體以穩(wěn)為主，成交價格整體呈平穩(wěn)上漲趨勢，一、二線城市受一系列限購、限貸等緊縮政策的影響，房地產市場明顯有所降溫，三、四線城市房地產市場有所回暖，但大多城市庫存壓力仍然較大；成都市本季度房地產市場運行平穩(wěn)，成交價格持續(xù)小幅、平穩(wěn)上漲，成交量受市場調節(jié)的影響有所下滑。預計2017年二季度各個城市將繼續(xù) “因城施策”，一方面熱點城市調控應保持收緊，堅持限購、限貸、限賣等措施，以促使房地產市場逐步回歸平穩(wěn)，另一方面部分庫存壓力較大的三、四線城市仍需堅持去庫存戰(zhàn)略，從供需兩端改善市場環(huán)境。預計房地產市場整體以穩(wěn)定運行為主導。
3. 本季度成都市房地產市場整體平穩(wěn)運行，新建商品住宅成交量受傳統(tǒng) “春節(jié)”的影響有所減少，成交價格持續(xù)上漲，二手房市場與新建商品住宅市場基本一致，成交價格持續(xù)上漲，在此背景下，開發(fā)商或對成都市房地產市場有較好的預期，將加大拿地力度，預計計劃于2017年4月6日出讓的土地將出現(xiàn)火熱成交的狀況。預計2017年二季度成都市房地產市場在一系列限購、限貸、限賣等措施的影響下房地產市場逐漸趨穩(wěn)，房地產市場將逐漸理性回歸，成交價格或持續(xù)平穩(wěn)增長。