2013年三季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告
2013年三季度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告
1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率保持平穩(wěn)
2013年1-8月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶(hù)）262578億元，比上年名義增長(zhǎng)20.3%，增速比1-7月份增長(zhǎng)0.2個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期基本持平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資52120億元，同比名義增長(zhǎng)19.3%，增速比1-7月份回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資35738億元，增長(zhǎng)19.2%，增速回落1個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.6%。從2011年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、住宅投資增速持續(xù)下降，至2012年年末止住下滑趨勢(shì)，至今年年初上漲后保持相對(duì)平穩(wěn)，可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定回暖趨勢(shì)；住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重持續(xù)穩(wěn)定在7成左右，說(shuō)明住宅開(kāi)發(fā)的資金投入并未因?yàn)槟瓿醯男抡{(diào)控政策減少。詳見(jiàn)圖
圖
2. 自籌資金、定金及預(yù)付款為開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金來(lái)源
2013年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金76960億元，增速?gòu)娜ツ?/SPAN>4月開(kāi)始持續(xù)上升后，于7月、8月有所下降，但今年同比增幅明顯高于2011年以來(lái)平均水平，8月同比增幅為28.90%。從資金來(lái)源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款占資金來(lái)源比例超過(guò)6成，為63.0%，為開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金來(lái)源渠道。詳見(jiàn)圖
圖
從資金來(lái)源的增長(zhǎng)率來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率從2011年開(kāi)始一直處于低位，平均同比增長(zhǎng)率為8.07%；但今年同比增長(zhǎng)率一直處于上漲階段，7月和8月同比增長(zhǎng)率分別達(dá)到30.40%和31.10%，均為兩年來(lái)新高?？傮w來(lái)看，2013年第三季度國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)上漲，且明顯高于過(guò)去兩年平均增速，說(shuō)明自去年貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)以來(lái)，貸款余額增量繼續(xù)有較大增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款難度持續(xù)降低。
2012年1月，定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)率達(dá)到歷史低點(diǎn)，在經(jīng)歷今年年中的大幅上漲階段后，漲幅有所回落，但仍然處于穩(wěn)步回升階段。2013年1-8月，其平均同比增長(zhǎng)率為38.1%，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售在觸底后開(kāi)始持續(xù)上升，銷(xiāo)售僵局持續(xù)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯。詳見(jiàn)圖
圖
3. 國(guó)房景氣指數(shù)保持相對(duì)平穩(wěn)
2013年8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為97.29，環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，但同比上漲2.65個(gè)百分點(diǎn)，今年持續(xù)同比回升。從2010年3月開(kāi)始，國(guó)房景氣指數(shù)振蕩下滑，至2011年10月下滑至景氣線(xiàn)附近，隨后一直位于景氣線(xiàn)之下，2012年10月至今年3月開(kāi)始震蕩回升，3月以來(lái)保持相對(duì)平穩(wěn)。雖然國(guó)房景氣指數(shù)仍位于綜合景氣線(xiàn)以下，但全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)比較明顯，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況將逐步改善。詳見(jiàn)圖
圖
綜上所述，2013年第三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率繼續(xù)保持平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)也保持平穩(wěn)，國(guó)家把“穩(wěn)增長(zhǎng)”擺在2013年經(jīng)濟(jì)工作的首要位置，所以房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，未來(lái)不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑；盡管年初出臺(tái)了更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施，但相較于以往，中央強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻率明顯降低，而且大多數(shù)城市公布的2013年調(diào)控目標(biāo)均為“年度新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅”，不少城市“量?jī)r(jià)齊漲”，未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)回升的動(dòng)力仍然存在。因此，隨著市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策的適應(yīng)，預(yù)計(jì)2013年第四季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)回暖，而且由于去年房?jī)r(jià)處于相對(duì)低位，不排除個(gè)別城市出現(xiàn)同比上漲較大的情況。
二、 成都房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況
2013年第三季度，主城區(qū)新建商品住宅供應(yīng)量環(huán)比上漲，成交量小幅下跌，商品住宅成交價(jià)格連續(xù)6個(gè)季度回升，二手房成交量受政策發(fā)布影響，集中爆發(fā)后保持相對(duì)平穩(wěn)。