德國(guó)人收入增長(zhǎng)3倍，為何房?jī)r(jià)不漲
放眼全球，德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)是一朵奇葩。在1990年~2011年期間，德國(guó)真實(shí)房?jī)r(jià)（房?jī)r(jià)漲幅減去價(jià)漲幅）累計(jì)漲幅下跌了2.0%；但人均國(guó)民收入（GNI）增長(zhǎng)了3倍有余。而同期可比發(fā)達(dá)國(guó)家（美、英、法）房?jī)r(jià)的平均累計(jì)漲幅為52.7% 。
據(jù)德國(guó)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，即便是在2010年之后（移民大量涌入，德國(guó)至少有1530萬人口擁有移民背景，占總?cè)丝诘?9.2%）德國(guó)出現(xiàn)歷史上罕有的房?jī)r(jià)快速上漲，但累計(jì)漲幅也只有19%，還不如上海過去一年的漲幅（25%）。
2000年以來德國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)，數(shù)據(jù)來源：德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局
那么問題來了，為什么德國(guó)的房?jī)r(jià)就是不怎么漲呢？
居者有其屋的住房制度
德國(guó)《憲法》和《住宅建設(shè)法》都明確規(guī)定，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。在德國(guó)所有與房地產(chǎn)有關(guān)的政策，都是基于一個(gè)出發(fā)點(diǎn)：居者有其屋（不論是自有還是租賃）。
1.不同收入人群都有房住。德國(guó)政府的住房政策，會(huì)考慮居民的收入差距，對(duì)高、中、低檔房屋確定供應(yīng)結(jié)構(gòu)。基本能夠做到依據(jù)人口的需求而定，至少滿足每個(gè)家庭有一套住房的需要。2006年德國(guó)住房3955萬套，人口8237.6萬，戶均擁有1.44套（一家三口）。
德國(guó)政府每年會(huì)拿出?？钛a(bǔ)貼國(guó)民住房，86％的德國(guó)人享有不同額度的住房補(bǔ)貼和租金補(bǔ)貼。
德國(guó)政府目前已建成使用的“福利住房”已超過1000萬套，占到全德家庭總數(shù)的41％左右。德國(guó)政府還對(duì)低收入家庭實(shí)行“住房金”制度，通過向低收入家庭提供補(bǔ)貼，幫助其獲得合適住房。
和其他國(guó)家不同的是，德國(guó)的房地產(chǎn)供應(yīng)只有四成來自開發(fā)商，另外六成來自合作社（合建房產(chǎn)以供社員租賃）和自建房（居民自己拿地自己建設(shè)）。
2.鼓勵(lì)租房勝過鼓勵(lì)買房。從上世界50年代起，為填補(bǔ)住房缺口，德國(guó)政府大興土木開建公租房，其后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期，德國(guó)公租房占據(jù)了住房市場(chǎng)的絕大部分比例。后來，政府把手中的公租房私有化出售后，租賃房主要由私人和合作社供給，兩者占總租賃房源的88%。 相當(dāng)一部分國(guó)民甚至幾十年都是住在公租房里的，返也為德國(guó)人以后普遍的“租房觀念”埋下了種子。
在德國(guó)，擁有自己的住房人群不到總?cè)丝诘囊话?，大部分人都是租房。在首都柏林，住房擁有率只?5.6%——換句話說，有將近85%的人都是租房住。
此外，德國(guó)政府對(duì)自有住房的補(bǔ)貼力度要低于出租；而且對(duì)合作社（供應(yīng)了德國(guó)三成的住房）建造的出租房免稅；住房信貸銀行給予建房出租的私人和開發(fā)商提供無息或低息貸款，同時(shí)設(shè)立住房建設(shè)基金，以低息、無息等政策性優(yōu)惠貸款鼓勵(lì)和扶植開發(fā)商和私人更新舊房，將其出租或出售。
3.穩(wěn)定的房貸政策。在德國(guó)，房貸利率是固定的，國(guó)家的利率調(diào)整，不會(huì)造成購(gòu)房者房貸支出的波動(dòng)。雖然德國(guó)人也享受不到房貸利率下降帶來的好處，但也避免了房貸利率上升帶來的害處——2008年的次貸危機(jī)，其中一個(gè)背景就是美聯(lián)儲(chǔ)在2004年~2006年連續(xù)多次加息，使得大量貸款者入不敷出。
最嚴(yán)厲的投機(jī)抑制政策
在德國(guó)沒有炒房的人，因?yàn)榈聡?guó)政府已經(jīng)將這條路完全掐死。德國(guó)的住房?jī)r(jià)格政策，可謂嚴(yán)苛至極。
1.賣房的人沒法亂漲價(jià)。德國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格不是由開發(fā)商或是政府定價(jià)制定的，而是通過獨(dú)立的第三方房地產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估后確定了一個(gè)具有法律效力的“基準(zhǔn)價(jià)格”，市場(chǎng)價(jià)格將圍繞基準(zhǔn)價(jià)格在合理范圍內(nèi)波動(dòng)。德國(guó)的第三方房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)需對(duì)自己評(píng)估的結(jié)果負(fù)責(zé)30年，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
如果開發(fā)商制定的房?jī)r(jià)超過合理價(jià)格（即上文所說的“基準(zhǔn)價(jià)格”）的20%，則認(rèn)定為“超高房?jī)r(jià)”，屬違法行為，購(gòu)房者可向法院起訴，如果房?jī)r(jià)沒有降到合理范圍，則出售者將面臨最高5萬歐元的罰款；如果開發(fā)商制定的價(jià)格超過合理價(jià)50%，則認(rèn)定為“房?jī)r(jià)暴利”，更會(huì)觸犯《刑法》，構(gòu)成犯罪，可判處3年有期徒刑。
德國(guó)法律規(guī)定：
2.賣房的人，稅負(fù)沉重。對(duì)于那些出租用于盈利的房東，政府要收取房產(chǎn)稅（自住或者出租用于非盈利目的沒有這項(xiàng)稅）。對(duì)于10年內(nèi)交易房產(chǎn)的，要繳納評(píng)估價(jià)值 1%~1.5%的房產(chǎn)土地稅；其次還要繳納 3.5%的房產(chǎn)交易稅；最后，獲利還需按照價(jià)差繳納25%的資本利得稅。
3.房租也不準(zhǔn)大漲。德國(guó)的《租金調(diào)節(jié)法》里明確規(guī)定：租金可以隨市場(chǎng)水平調(diào)整，但是三年內(nèi)房租不能提價(jià)超過 20%，否則違法，并將被處以罰款；超過50%，則是“房租暴利”的犯罪行為。
4.嚴(yán)控房貸，不讓炒房。在德國(guó)，房貸首付為四成；而且房產(chǎn)價(jià)值增值的部分，也無法追加獲得更多貸款。同時(shí)德國(guó)規(guī)定，抵押貸款利息支出不能抵扣稅負(fù)。
1975 年至2011年這36年時(shí)間，德國(guó)消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)上漲了一倍，而租金價(jià)格只上漲了 65%左右。2010年以來，德國(guó)房租增長(zhǎng)不到7%，遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)19%的漲幅。因此，即便是房?jī)r(jià)上漲，對(duì)于半數(shù)依靠租房的德國(guó)人來說，房租漲幅也在可承受的范圍內(nèi)。
德國(guó)的房租水平，在發(fā)達(dá)國(guó)家當(dāng)中屬于較低的水平。比如柏林市中心一套一居室的房子，租金價(jià)格大致在638.92 歐元（約合人民幣4660元）一月。聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年德國(guó)人住房支出在可支配收入當(dāng)中的占比為27.3%，而2008年時(shí)為31.8%；需要注意的是，德國(guó)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的住房支出包括水、電、取暖、裝修保養(yǎng)、房貸利息、與房產(chǎn)有關(guān)的保險(xiǎn)費(fèi)等等。
在德國(guó)，蓋房子著實(shí)賺不到什么錢，以至于德國(guó)政府發(fā)放的建筑許可整體呈下降趨勢(shì)，只是在最近幾年房?jī)r(jià)回暖之后才有回升（如下圖示）。
德國(guó)發(fā)放的建筑施工許可數(shù)量（單位：千個(gè)）
社會(huì)發(fā)展規(guī)律使然
當(dāng)我們看到德國(guó)政府在積極介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并保持了長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定的同時(shí)，我們也不應(yīng)當(dāng)忽略，德國(guó)自身經(jīng)歷的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，也是房?jī)r(jià)無法持續(xù)上漲的重要原因。這里我們需要重點(diǎn)關(guān)注德國(guó)兩個(gè)特點(diǎn)：人口增長(zhǎng)率以及城市化的進(jìn)程。
德國(guó)的人口增長(zhǎng)率，單位（%），數(shù)據(jù)來源：世界銀行。
從上面的數(shù)據(jù)圖不難看出，德國(guó)的人口增長(zhǎng)率一直維持在極低甚至負(fù)增長(zhǎng)的水平。人口增長(zhǎng)不起來，多余的房子想要漲價(jià)也難。
此外，和中國(guó)不同的是，作為高度發(fā)達(dá)的現(xiàn)代國(guó)家，德國(guó)早已經(jīng)完成城市化進(jìn)程。沒有更多的人口涌入，城市當(dāng)中的房產(chǎn)想要漲價(jià)也無法實(shí)現(xiàn)。
盡管有人口增長(zhǎng)率低、城市化水平高等有利條件，但德國(guó)政府仍取得了其他發(fā)達(dá)國(guó)家未曾取得的成績(jī)。將波動(dòng)性最強(qiáng)而體量又十分巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理好，讓德國(guó)經(jīng)濟(jì)具備了超強(qiáng)的穩(wěn)定性和韌性。