德國房價(jià)為何能夠保持長期穩(wěn)定？
德國是歐洲最強(qiáng)大的工業(yè)國家、世界第四大經(jīng)濟(jì)體，人口密度約為每平方公里229人，遠(yuǎn)超歐洲平均水平的71.6， 按理說，應(yīng)該是一個(gè)高房價(jià)的國家才對。然而，令人意外的是，德國房價(jià)不僅在歐洲，而且在世界范圍內(nèi)的排名都相當(dāng)靠后（德國平均房價(jià)世界排名第99，英國 84，法國73）。其房價(jià)漲幅別說跑贏GDP增長速度，就是連物價(jià)漲幅都趕不上。在過去30年間，德國房價(jià)平均上漲了60%，但是個(gè)人收入?yún)s增長了3倍。 1975-2011年，剔除通脹因素，德國實(shí)際住房價(jià)格累計(jì)增長-21.6%，而同時(shí)期美國、英國、法國、意大利的實(shí)際房價(jià)累計(jì)增幅分別為5%、 145%、123%和50%。德國房價(jià)除了近幾年略有波動(dòng)外，幾十年來一直保持相對穩(wěn)定，其中究竟有什么奧秘呢？
這首先和房地產(chǎn)的定位有關(guān)。德國房地產(chǎn)被定位為消費(fèi)市場，而非投資市場，更不是投機(jī)市場。換言之，房子是用來居住，而不是用來作為投資的。為了保持這一定位，德國政府這只有形之手蓋上了防止房價(jià)瘋漲的玻璃罩。
第 一個(gè)玻璃罩就是高額稅收。根據(jù)德國法律規(guī)定，發(fā)生房地產(chǎn)交易，需要繳納的稅費(fèi)是：不動(dòng)產(chǎn)購置稅為買價(jià)的3.5%（柏林和漢堡地區(qū)為4.5%）；地產(chǎn)公證費(fèi) 為1%-2%之間，通常是買價(jià)的1.5%；土地注冊費(fèi)：買價(jià)的0 。5%左右，有些情況下包含在公證地產(chǎn)費(fèi)之中；房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)一般是買價(jià)的7%，有的 中介公司稍低。只有當(dāng)房產(chǎn)是文物，而且維護(hù)費(fèi)用超過房產(chǎn)收益時(shí)，才可以提出免稅申請。為了限制房地產(chǎn)頻繁交易，德國政府出臺了一系列政策，例如：若轉(zhuǎn)賣價(jià) 等于或低于原購價(jià)格，則房主不需要繳納所得稅；以私人名義購置并用于自住的房產(chǎn)，并使用10年以上，則轉(zhuǎn)賣時(shí)不需要繳納增值稅；若10年內(nèi)轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)，則須 根據(jù)轉(zhuǎn)賣盈利所得繳納稅款，稅額根據(jù)買主的收入而定。
第二個(gè)玻璃罩是不批大塊土地給開發(fā)商。事實(shí)上政府手里也沒有很多大塊的儲(chǔ)備用 地，多數(shù)土地掌握在私人手里。房地產(chǎn)開發(fā)商如果想成片開發(fā)，需要和不同的個(gè)人打交道、不停地協(xié)商，一來時(shí)間成本太高，二來經(jīng)濟(jì)上也不劃算。由于德國基本法 對私人財(cái)產(chǎn)嚴(yán)格保護(hù)，房地產(chǎn)商不可能強(qiáng)制拆遷或強(qiáng)制購買土地，因此，如果其中有一個(gè)人刁難或不同意，就無法形成連片開發(fā)。如果不能連片開發(fā)，就不可能形成 一個(gè)又一個(gè)的房地產(chǎn)大項(xiàng)目。沒有集中的大項(xiàng)目，就不會(huì)形成大的房地產(chǎn)市場。這意味著房地產(chǎn)中介公司需要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力分別去尋找單個(gè)房源，這與大型 小區(qū)的銷售不可同日而語。
第三個(gè)玻璃罩是鼓勵(lì)租房。德國《民法》規(guī)定，出租者無權(quán)將租戶趕走，租金上漲幅度3年內(nèi)不得超過20%。 如果出租者上漲房租的幅度超出了法律規(guī)定的上限，租戶有權(quán)向法院提起訴訟，法院將判決租金上漲無效。租房合同簽訂之后，房主不能隨意收回住房，更不能任意 漲價(jià)。租賃合同可以簽訂三年、五年、十年甚至無期限，即使物價(jià)出現(xiàn)快速增長，也不能更改合同、要求租房者增加租金，除非合同中有明確的約定。而且，一旦出 現(xiàn)房屋需要修繕的情況，費(fèi)用由房主承擔(dān)。由于租房者的權(quán)益受到法律的切實(shí)保護(hù)，所以超過50%的德國人選擇租房，而不是買房。正因?yàn)樽赓U市場成熟穩(wěn)定，多 數(shù)人沒有買房意愿，從而影響了資金流向房地產(chǎn)交易市場。
第四個(gè)玻璃罩是支持自建住房。為了鼓勵(lì)居民擁有自己所有的住宅，法律規(guī)定， 居民自有自用的住宅（不包括度假村）本身不需要繳納房產(chǎn)稅，只需要繳納房基地的土地交易稅。從1990年起對居民購建的自有自用住宅，實(shí)行新的土地稅優(yōu)惠 政策，在10年之內(nèi)土地稅不是按照總單元價(jià)值納稅，而是按照總單元價(jià)值中的土地部分納稅。對于4個(gè)人口的標(biāo)準(zhǔn)家庭，稅收優(yōu)惠的面積為獨(dú)戶住宅在156平方 米、雙戶住宅在240平方米以內(nèi)。自1983年開始，德國的土地交易稅僅為2%，直到1998年4月才提高到3.5%。盡管如此，土地交易在建房成本中所 占的比例并不高。同時(shí)，地方政府也會(huì)以分塊的形式拍賣給無房或多子女的家庭，價(jià)格比從私人購買更為經(jīng)濟(jì)。況且，買到土地后，居民可以和不同的建筑商洽談， 尋求合理的價(jià)格。當(dāng)然，德國建筑商的價(jià)格一般不會(huì)過于離譜，因?yàn)檫@是一個(gè)充分競爭的行業(yè)，建筑商要找到一個(gè)蓋房機(jī)會(huì)相當(dāng)不容易，誰也不想因報(bào)價(jià)過高而丟失 生意。
也許有人會(huì)問：如果房價(jià)暴漲、交易活躍、鼓勵(lì)更多的人買房，政府不是能收到更多的稅費(fèi)嗎？德國政府的所作所為為啥這么傻？答 案是，由于德國工業(yè)發(fā)達(dá)，企業(yè)數(shù)量巨大，政府哪會(huì)對收稅發(fā)愁？更重要的原因是，德國政府認(rèn)識到，要保持經(jīng)濟(jì)活力，必須讓民眾手里有錢。如果房價(jià)過高，成為 民眾腰包的吸血鬼，其他消費(fèi)市場就會(huì)萎縮。其他消費(fèi)市場一旦受到影響，必然導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)品無法賣出，從而限制了投資和生產(chǎn)的積極性和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
此 外，德國官員受到法律的嚴(yán)格制約，不能也不敢與房地產(chǎn)商進(jìn)行勾結(jié)，因此也沒有理由赤膊上陣或幕后支持房地產(chǎn)商。更主要的是物價(jià)多年來保持穩(wěn)定，民眾對貨幣 有信心，所以不會(huì)通過購買房產(chǎn)來達(dá)到避險(xiǎn)和保值的目的。一旦民眾對物價(jià)和貨幣有穩(wěn)定的信心和預(yù)期，就不會(huì)產(chǎn)生恐慌情緒，因此德國人沒有必要搶購住房，從而 不會(huì)發(fā)生房價(jià)突然暴漲的問題。