中國(guó)人澳洲買(mǎi)房將更加困難
海外房產(chǎn)展銷會(huì)上房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)推介澳大利亞投資移民項(xiàng)目。
11月27日，澳大利亞經(jīng)濟(jì)委員會(huì)向國(guó)會(huì)提交了一份關(guān)于外國(guó)人在澳投資房地產(chǎn)的報(bào)告。報(bào)告通過(guò)數(shù)據(jù)告訴民眾，外國(guó)人(尤其是中國(guó)人)，通過(guò)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)中介大量購(gòu)買(mǎi)澳大利亞房產(chǎn)，促使房?jī)r(jià)不斷攀升，從而導(dǎo)致本國(guó)人無(wú)法負(fù)擔(dān)高房?jī)r(jià)而被擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)。
報(bào)告表達(dá)了不少澳公民對(duì)未來(lái)購(gòu)買(mǎi)住宅壓力過(guò)大負(fù)擔(dān)過(guò)重的擔(dān)憂。報(bào)告是應(yīng)澳大利亞財(cái)政部部長(zhǎng)喬·霍基的要求，歷時(shí)7個(gè)月在全國(guó)收集調(diào)查數(shù)據(jù)整理而成的。
外國(guó)人推高澳房?jī)r(jià)
澳大利亞央行數(shù)據(jù)顯示，在2014年第三季度，海外投資者購(gòu)買(mǎi)了澳大利亞17%的新建住宅和公寓。面對(duì)較低的購(gòu)房成本以及大量的購(gòu)房需求，澳房?jī)r(jià)將繼續(xù)攀升。
目前，來(lái)澳大利亞購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的投資者大部分來(lái)自香港、中國(guó)內(nèi)地、新加坡，購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)主要集中在悉尼北岸和墨爾本東區(qū)的城區(qū)公寓。此外，來(lái)自馬來(lái)西亞、臺(tái)灣以及韓國(guó)的買(mǎi)房者則看好東海岸城市的新公寓和房屋。珀斯(澳大利亞西邊的城市)則吸引著來(lái)自南非的投資者，而昆士蘭州東南地區(qū)則吸引著來(lái)自中東的購(gòu)房者。
澳大利亞經(jīng)濟(jì)委員會(huì)提交的這一報(bào)告也試圖證明外國(guó)人投資是推升澳房?jī)r(jià)的主要原因。從2013年來(lái)看，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)尤為強(qiáng)勁，據(jù)澳大利亞統(tǒng)計(jì)局(ABS)數(shù)字顯示，主要八大城市的房?jī)r(jià)同期增長(zhǎng)了9.48%。其中悉尼房?jī)r(jià)增幅最大為14.3%，珀斯第二，8.9%，墨爾本第三，8.6%。
與此同時(shí)，澳大利亞的房?jī)r(jià)在世界上排名也是逐年靠前。2013年，全澳房?jī)r(jià)中位數(shù)為539400澳元，其中，新南威爾士州的房?jī)r(jià)中位數(shù)是633200澳元。國(guó)際貨幣基金組織的數(shù)據(jù)顯示，2013年，澳大利亞經(jīng)濟(jì)GDP只有2.5%的增長(zhǎng)率。而相對(duì)而言，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展顯得遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于預(yù)期。澳大利亞央行的官員也承認(rèn)外國(guó)投資對(duì)本國(guó)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了一定的影響。
不少專家認(rèn)為，澳房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展得益于兩個(gè)因素：低利率政策和國(guó)外投資者的涌入。澳大利亞的利率降到過(guò)去4年來(lái)的最低點(diǎn)(2.5%)，這預(yù)示著外國(guó)人來(lái)澳大利亞投資融資成本比較低。
中國(guó)人喜歡在澳買(mǎi)房
對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，澳大利亞已經(jīng)成為中國(guó)投資者在全球資產(chǎn)配置中的首選地。2013年的澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)，來(lái)自全球不同國(guó)家的投資中，中國(guó)占了市場(chǎng)上的最大份額，大約59.3億澳元，而2007年，這一數(shù)字僅為14.9億澳元。投資額在短短的6年時(shí)間里翻了4倍。澳大利亞市場(chǎng)上約有12%的新建房屋被中國(guó)人購(gòu)買(mǎi)。其中，悉尼和墨爾本是最受歡迎的投資城市，甚至有些住宅小區(qū)中國(guó)人的購(gòu)買(mǎi)率達(dá)到了100%。
金融咨詢公司（Credit Suisse）的一份報(bào)告指出，2013年，悉尼大約18%的新建住房被中國(guó)人購(gòu)買(mǎi)，而墨爾本這個(gè)數(shù)字大約是14%。經(jīng)濟(jì)委員會(huì)在報(bào)告中預(yù)計(jì)，到2020年，中國(guó)人在這兩個(gè)地方的投資會(huì)達(dá)到440億澳元。
與此同時(shí)，除了個(gè)人投資，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛走出國(guó)門(mén)，來(lái)澳大利亞投資買(mǎi)地。比如綠地集團(tuán)已經(jīng)開(kāi)始在澳大利亞布局，將在悉尼建立新的地標(biāo)，悉尼綠地中心項(xiàng)目總投資將達(dá)到4.8億澳元。另一房地產(chǎn)企業(yè)——碧桂園已經(jīng)投資了7300萬(wàn)澳元在悉尼購(gòu)置土地并建造住宅公寓。
澳大利亞市場(chǎng)受到中國(guó)人青睞首先是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)一個(gè)下滑的趨勢(shì)，市場(chǎng)中存在著大量的閑置房產(chǎn)，對(duì)房?jī)r(jià)泡沫化的擔(dān)憂以及房地產(chǎn)行業(yè)投資回報(bào)率的降低，使得房產(chǎn)投資者加快了從中國(guó)市場(chǎng)撤離資金并尋求海外投資的速度。
相對(duì)于歐美等國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不穩(wěn)定和波動(dòng)，澳大利亞的經(jīng)濟(jì)一直處于相對(duì)穩(wěn)健的發(fā)展。特別是澳大利亞政府的低利率政策以及澳元的走弱，增強(qiáng)了投資者對(duì)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心并降低了海外置業(yè)者的融資成本。
此外，在澳大利亞購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的成本費(fèi)用與中國(guó)的大城市處于相對(duì)持平狀態(tài)。這都表明在澳購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)具有一定的優(yōu)勢(shì)。
高房?jī)r(jià)背離政策初衷
為了避免外國(guó)投資推高本國(guó)房?jī)r(jià)，外國(guó)人來(lái)澳置產(chǎn)會(huì)遇到政策上的限制。澳大利亞法律規(guī)定：在澳外國(guó)人或者持有短期簽證的人(12個(gè)月以上)若想購(gòu)買(mǎi)已建成住宅，需要向外管局提出申請(qǐng)，且只可以購(gòu)買(mǎi)一處已建成(二手)住宅，并只能用于居住不能用于投資；若想購(gòu)買(mǎi)全新住宅(未被開(kāi)發(fā)商出售，且未被占用超過(guò)12個(gè)月)或者使用澳大利亞的土地建造住宅，也需要向外國(guó)投資審查委員會(huì)提出申請(qǐng)，且在審批后24個(gè)月內(nèi)連續(xù)施工。
在澳留學(xué)生只能購(gòu)買(mǎi)一處已建成(二手)住宅用于居住，且畢業(yè)離境后需要出賣(mài)房產(chǎn)。而報(bào)告指出，這些留學(xué)生畢業(yè)以后房產(chǎn)是否被出售，以及在海外投資者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的過(guò)程中是否存在違法行為等問(wèn)題，外國(guó)投資審查委員會(huì)并沒(méi)有去做深入的研究和調(diào)查。政府也睜一只眼閉一只眼。
報(bào)告指出，澳大利亞政府的初衷是希望通過(guò)吸引外國(guó)投資來(lái)增加澳大利亞本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給并為澳建筑業(yè)提供更多的工作機(jī)會(huì)。而隨著澳房?jī)r(jià)的不斷攀升，海外投資者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)比例逐年增加，本國(guó)公民購(gòu)房困難的現(xiàn)實(shí)促使澳大利亞政府不得不重新評(píng)估這些市場(chǎng)表現(xiàn)是否已經(jīng)偏離了政策的初衷。
報(bào)告還指出，目前澳大利亞的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超出了歷史平均值，最高達(dá)到了31.6%；同時(shí)澳大利亞政府缺乏詳細(xì)的產(chǎn)權(quán)登記信息；外國(guó)投資審查委員會(huì)在行使其審查職責(zé)中也存在漏洞。
然而負(fù)責(zé)審查外資的部門(mén)在制裁違法方面沒(méi)有起到積極有效的監(jiān)管作用，特別是針對(duì)外國(guó)人在澳大利亞買(mǎi)房中所涉及到的一系列違法行為。
全面監(jiān)管外國(guó)購(gòu)房者
面對(duì)這些情況，經(jīng)濟(jì)委員會(huì)的報(bào)告向澳大利亞政府提出了12條針對(duì)外國(guó)人在澳投資住宅房地產(chǎn)管理的建議。
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