解構(gòu)德國住房金融體系
德國的住房自有程度比較低，根據(jù)2004年國際經(jīng)濟合作組織（OECD）有關(guān)報告數(shù)據(jù) 顯示，德國住房自有比率只有42%。而美國自有住房比率為68%、澳大利亞為70%、英國為69%、意大 利為80%、加拿大為66%、法國為55%。有觀點認(rèn)為，造成德國住房自有率較低的原因是，德國租房 比購房劃算。但德國中部住房協(xié)會發(fā)表的《德國房地產(chǎn)市場及住宅社會保障的考察報告》認(rèn)為，在 德國租房并不比買房更合算。
住房自有程度低的原因：
安定感強
在德國，購房首付房款一般為30% ，購買一套總房價22.5萬歐元的住房，首付款為6.5萬歐元，每月還本付息及水電物業(yè)約700歐元。 加上首付款月均約折合200歐元，實際為900歐元；但對于租房家庭而言，同樣標(biāo)準(zhǔn)的房子一般需要 1100歐元。他們得出結(jié)論，買房要比租房更合算。之所以租房比重較大，這與德國貧富差距小，公 民觀念誠信保守，人口增長緩慢與發(fā)展均衡等因素有關(guān)。
除此之外，這還與德國的住 房及住房保障體系具有密切的關(guān)系。私有住宅、公共租賃住房和廉租房構(gòu)成了德國的整體住房及保 障體系。德國的公共租賃住宅管理規(guī)范，服務(wù)到位，一般由公司采取市場化的盈利經(jīng)營。公共租賃 住宅和私有住宅構(gòu)成了德國市場化的住房體系。
一般來說，德國人擁有足夠的經(jīng)濟實 力后，他們也希望擁有自己的住房，但是這種愿望并不急切。德國人富裕之后，更愿意將錢花在提 高生活質(zhì)量、加大教育投資等上面，而不是省吃儉用地攢錢去購房。這說明對德國人來說，租房與 購房居住在舒適度方面并沒有差別，而且租房更便于搬遷流動，所以租房費用略高于購房花費是可 以接受的，所謂的中產(chǎn)家庭大多居住在公共租賃住房里。這也說明德國人的社會安定感較強烈，住 房作為安全保障的功能不強。
德國也曾經(jīng)大力建造過保障性住房，1945年二次大戰(zhàn)結(jié) 束后，西德大部分住房遭到毀損，且有大量難民的涌入，成為“住房荒”最嚴(yán)重的歐洲國家之一。 戰(zhàn)后西德實行社會市場經(jīng)濟體制，與此相適應(yīng)，建立了與市場經(jīng)濟及社會保障體系緊密結(jié)合的住房 保障制度。到上世紀(jì)70年代初，西德的住房問題基本得到解決，人均住房面積達(dá)到30平方米。
西德的住房政策目標(biāo)是“所有平民有足夠的住房”，核心是大力發(fā)展社會住房體制和 住房儲蓄體系，促進(jìn)居民個人自己積累資金去建(購)住房。雖然戰(zhàn)后德國各政府不同時期還實行過 住房保障計劃，如2005年之前還對首次購房家庭實行補貼，但由于政府財政負(fù)擔(dān)越來越大，保障性 住房政策最近幾年已經(jīng)基本取消。
住房融資：
自愿互助儲蓄為主
說到德國的住房體系，我 們接下來談一談德國住房金融支持體系。德國的政策性住房金融主要由兩部分構(gòu)成：一是地方政府 參與或直接投資設(shè)立促進(jìn)住房建設(shè)的政策性金融機構(gòu)，主要職能是為中低收入家庭建購房和私人投 資建造低租金住房發(fā)放優(yōu)惠利率貸款資助；二是由全國31家住房儲蓄銀行構(gòu)成的住房儲蓄融資服務(wù) 體系，聯(lián)邦財政對住房儲蓄者實行獎勵制度，以鼓勵居民成為會員。在這兩項措施的支持下，德國 逐步形成了具有互助儲蓄特色與政府支持相結(jié)合的住房融資模式。
德國于1972年頒布 《住房儲蓄銀行法》，并于1991年重新修訂。該法對住房儲蓄銀行的組織形式、監(jiān)督管理、經(jīng)營范 圍、業(yè)務(wù)原則、住房儲蓄合同標(biāo)準(zhǔn)條款、住房儲蓄資金的配貸使用、風(fēng)險規(guī)避、貸款擔(dān)保方式、營 業(yè)執(zhí)照吊銷、適用法律規(guī)定、高級管理人員任職和離任、業(yè)務(wù)審計等等做出了詳細(xì)規(guī)定。與一般商 業(yè)銀行住房貸款不同，住房儲蓄銀行的資金是封閉運作的，它只向住房儲蓄客戶吸存，也只向自己 的住房儲戶發(fā)放購建房屋貸款。德國的住房儲蓄貸款制度，實際上是一種住房互助融資體系。
住房儲蓄實際上是一份期權(quán)合同，只要借款人履行了合同規(guī)定的儲蓄義務(wù)，他就擁有 了獲得低利率貸款的權(quán)利。客戶先與銀行簽訂一份一定金額與一定期限的住房儲蓄合同，客戶按月 向銀行存款，在存款總額達(dá)到合同金額的40%至50%時，儲戶即可向銀行申請合同全額的購房貸款。 這時住房儲蓄銀行運用一套嚴(yán)格的借款人資格評定體系，以存款額與存款時間相乘所得“評估值” 決定配貸順序，使儲戶得到貸款的機會最大限度趨向公平。
可以看出，住房儲蓄存、 貸款并不同步。一般客戶獲得貸款的最短期限是存款后的30個月。住房儲蓄銀行的存貸利率均遠(yuǎn)低 于商業(yè)銀行存貸款的利率，且長期保持不變。德國住房儲蓄銀行的貸款期一般為6至15年，貸款利 率為儲蓄利率加2%的利差，通常在2.5%至4%之間。住房儲蓄銀行通過多年的運作實踐，已形成了一 套綜合的現(xiàn)金流量控制模式，能夠采取合理有效的措施保證資金的暢通和貸款的發(fā)放。
盡管如此，為加強風(fēng)險控制，住房儲蓄銀行一般并不單獨發(fā)放貸款，而是與普通的銀 行聯(lián)合發(fā)放貸款，構(gòu)成組合貸款。普通的銀行通過第一抵押權(quán)提供第一筆資金即一般的住房抵押貸 款，住房儲蓄銀行則通過第二抵押權(quán)發(fā)放貸款。對于普通的銀行來說，第二抵押貸款當(dāng)然要比第一 抵押貸款風(fēng)險高，因此對應(yīng)的利率要高許多，但對住房儲蓄銀行而言情況則不同；因為通過先期的 儲蓄，客戶已證明了他的償還能力，所以住房儲蓄貸款要比一般的住房貸款風(fēng)險小。并由于住房儲 蓄互助的性質(zhì)，住房儲蓄貸款利率一般要比普通住房貸款低很多。
住房融資 ：政府獎勵為輔
德國政府對住房儲蓄銀行實行政策和財政支持。除了明確規(guī) 定免交存款準(zhǔn)備金外，財政資金對住房儲蓄制度的扶持主要體現(xiàn)在住房儲蓄獎勵政策上。德國政府 曾規(guī)定，凡在德國有固定居住地和正常納稅的居民，只要個人應(yīng)納稅基數(shù)收入在5萬馬克之下(一對 夫婦為10萬馬克之下)，就可向政府申請獲得住房儲蓄獎勵。
此外，政府有關(guān)法規(guī)還規(guī) 定，對于年應(yīng)納稅基數(shù)收入在3.5萬馬克以下的個人，參加住房儲蓄后，可以向雇主申請住房儲蓄 補助，雇主補助存入住房儲蓄賬戶的，也可獲得國家10%的獎勵。在儲蓄階段，政府還給予客戶所 生利息50%~100%的免稅補貼，而且住房儲蓄存款者所得到的國家獎勵金也是免稅的。由于德國住宅 儲蓄制度選擇了自愿互助性儲蓄為主和政府獎勵為輔的融資機制，這為政府實現(xiàn)向中低收入傾斜的 住房供應(yīng)政策提供了便利。
在德國住房儲蓄體系框架下，政策性金融與商業(yè)化運作的 緊密結(jié)合既實現(xiàn)了住房保障的目標(biāo)，又保證了機構(gòu)運作的效率和可持續(xù)性。在德國高度發(fā)達(dá)的金融 體系中，住房互助儲蓄銀行是依據(jù)政府特定的法律而設(shè)立專門從事個人住房抵押信貸服務(wù)的金融機 構(gòu)。盡管它具有為政府政策目標(biāo)服務(wù)的責(zé)任，并享有政府的多種優(yōu)惠，如為參加住房互助儲蓄者設(shè) 立的儲蓄獎勵金、資產(chǎn)積累獎金等。但是這些優(yōu)惠政策并沒有改變它獨立的金融企業(yè)的法人地位， 而公司制是目前德國住房互助儲蓄機構(gòu)普遍采納的一種組織形式。為了保障住房儲蓄資金在使用中 的公平和安全性，德國住宅互助儲蓄銀行在借貸資金的發(fā)放中，除了按常規(guī)審查借款的支付能力外 ，還有一套嚴(yán)格的借款人資格評定標(biāo)準(zhǔn)和與商業(yè)銀行合作的融資安排，如最低存款額、完善的評估 體系以及政策性住宅貸款與商業(yè)性住房貸款有機的結(jié)合。因此，保障了存款的權(quán)利與義務(wù)的對稱， 同時降低了信用風(fēng)險，降低了流動性風(fēng)險，而政策性與商業(yè)性住房信貸的有機結(jié)合，不僅緩解了封 閉式政策性住房儲蓄資金供給與需求的矛盾，也分散和降低了抵押信貸的風(fēng)險，這些都對我國住房 金融體系的建立和完善具有非常重要的借鑒意義。