美國房價為何仍持續(xù)下跌
2011-08-29 00:00:00 中國房地產(chǎn)
最近一段時間美國的房價指數(shù)，不但延續(xù)了 5年來的跌勢，而且創(chuàng)下房價下跌的新紀(jì)錄。在美國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)溫和復(fù)蘇背景下，房價為何再創(chuàng)新低?問題的關(guān)鍵可能已不在房產(chǎn)市場本身的周期性調(diào)節(jié)，而在美聯(lián)儲的超低利率維持時間過長。
1-4月，相對于美國經(jīng)濟(jì)去年以來的溫和復(fù)蘇和今年以來美國就業(yè)形勢的改善，美國房價卻再次創(chuàng)出危機以來新低。根據(jù)全美住房建筑商協(xié)會(NAR)的統(tǒng)計，美國房價今年第1季度比去年第4季度下跌3％，3月環(huán)比下跌1．1％，創(chuàng)下2008年底以來美國房價的最大跌幅。由于多數(shù)地區(qū)的樓價持續(xù)下跌，4月份，美國房價指數(shù)從3月的17下跌至16。至此，美國房價已經(jīng)連續(xù)下跌58個月，與金融危機前相比已經(jīng)跌幅過半，但目前仍看不到止跌回升跡象。
在目前美國的房貸市場中，所有的人都成了風(fēng)險規(guī)避者，利率再低也無法刺激信貸需求。一方面，商業(yè)銀行寧可坐擁巨額現(xiàn)金也不發(fā)放貸款；另一方面，即使銀行樂意提供更多的貸款，也難以找到合適的貸款需求者。市場遭遇典型的流動性陷阱。
從資金成本看，美聯(lián)儲超低利率已經(jīng)使住房抵押貸款融資成本創(chuàng)出歷史新低，30年抵押貸款利率已經(jīng)低于危機前20年7％的正常利率水平2％多。然而，抵押貸款利率的創(chuàng)紀(jì)錄新低對住房購買甚至再融資貸款需求幾乎沒有什么刺激。根據(jù)美國抵押銀行協(xié)會報告，2011年第1季度，抵押貸款申請仍然保持在14年來的低位。2011年美國首次抵押貸款數(shù)量比2010年減少36％，僅此一項將拉動房價再度下跌5％。
美聯(lián)儲最近調(diào)查結(jié)果表明，總體上，美國商業(yè)銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)與貸款條件均已放寬，但第1季度美國住房抵押貸款需求仍在下降。其根源在房價與負(fù)資產(chǎn)下降螺旋。目前影響美國房價下跌的結(jié)構(gòu)性因素是止贖率的繼續(xù)上升。數(shù)據(jù)顯示， 2010年，共有4300萬借款者因抵押貸款違約拖欠而面臨房屋止贖問題；今年1季度美國共有 68．1153萬幢住房收到了違約、拍賣或已被銀行收回的通知。大量止贖房進(jìn)入市場賤賣，是房價趨跌的主要供給動因。顯然，遏制房價的再度下跌需要遏制止贖率的進(jìn)一步上升，但這又必須以房價的回升為前提。否則，美國房市無法擺脫房價下跌——抵押品價值下降——業(yè)主負(fù)資產(chǎn)——止贖率上升——房價再度下跌的惡性循環(huán)。現(xiàn)在美國購房者普遍是負(fù)資產(chǎn)。
顯然，美國振興房市的當(dāng)務(wù)之急是要修復(fù)價格，而關(guān)鍵又在預(yù)期的改善。因為目前美國房市的癥結(jié)已經(jīng)不在房價過高與信貸條件，而在市場預(yù)期不良。由于當(dāng)前對房市前景的悲觀預(yù)期仍占據(jù)主流，無法吸引增量資本進(jìn)場?，F(xiàn)在的超低利率給房地產(chǎn)的預(yù)期是負(fù)收益。因為超長期限的零利率意味著房價可能二次探底，以致止贖率持續(xù)上升。與此同時，低廉的貨幣催生了美元套利交易的盛行。上市公司用零成本資金回購股票改善收益形象，形成股價上漲，收益上升的正向循環(huán)。類似操作，單個的住房貸款人顯然無法做到。而銀行體系充斥的現(xiàn)金，更通過隔夜資金市場拆放給對沖基金、大型杠桿機構(gòu)投資具有正回報類別資產(chǎn)，包括債券、股票、黃金、石油等大宗商品獲利，并使大量美元資金從美國流出，流入利率較高、貨幣具升值潛力的國家和地區(qū)，賺取高額收益。因此，當(dāng)前啟動美國房市的關(guān)鍵是要扭轉(zhuǎn)美元套利，使資金回流房市，才能真正扭轉(zhuǎn)負(fù)資產(chǎn)房價螺旋。否則大量住房抵押貸款人仍將在負(fù)資產(chǎn)的壓力下掙扎。但目前可以肯定的是只要美聯(lián)儲繼續(xù)維持超低利率不變，美元套利交易就會延續(xù)目前態(tài)勢不會反轉(zhuǎn)，而美國房市真正止跌回升的時日必更不確定。