學(xué)法國(guó)，規(guī)范租房市場(chǎng)
據(jù)傳，北京落實(shí)“國(guó)八條”的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則將在本周出臺(tái)；而之前，重慶、上海等地已經(jīng)出臺(tái)了當(dāng)?shù)氐摹皣?guó)八條”細(xì)則。這都是中國(guó)，調(diào)整樓市的又一重要舉措。筆者看來(lái)，還有一個(gè)重要方面不應(yīng)被忽視：即制定與完善租房市場(chǎng)的法律規(guī)章。
不少?lài)?guó)內(nèi)急切想購(gòu)房的朋友告訴筆者，不是不想以租房來(lái)解決住房問(wèn)題，而足租房缺乏安全感，房主隨時(shí)可以讓你搬出，房租也缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定性。因此，除了中國(guó)人喜歡購(gòu)入自住房的傳統(tǒng)心理因素外，出租房市場(chǎng)的不穩(wěn)定也促使不少缺房者擠上購(gòu)房這一獨(dú)木橋。
筆者長(zhǎng)期生活在法國(guó)，法國(guó)的自有住房率只有58％，西歐其他發(fā)達(dá)國(guó)家如德國(guó)、荷蘭等國(guó)家的這一比率也都在40％到60％間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中國(guó)的近80％。因此，租用住房就成為那些國(guó)家接近半數(shù)居民的生活方式。當(dāng)然，這一方式是受到法律嚴(yán)密保護(hù)的。
例如，法國(guó)法律就規(guī)定：不帶家具的出租房合同必須起碼3年，到期如房東沒(méi)有充足理由讓房客搬出則合同自動(dòng)延期。在房客遵守合同、按時(shí)繳納房租的情況下，房東除了自己無(wú)房可住要搬入出租房、或是有充足理由要出售出租房外，無(wú)理由讓房客搬家。一旦要出售該出租房，則房客有優(yōu)先購(gòu)入權(quán)，如房客明確表示不買(mǎi)后，房東才能向第三者出售該房。要讓房客離開(kāi)，房東也必須提前3個(gè)月通知。房東還不許在合同期間隨便漲房租，只能按照官方公布的建筑指數(shù)和價(jià)格上漲水平每年進(jìn)行小幅調(diào)整。
由此可見(jiàn)，在法國(guó)，人們住出租房，能擁有很好的穩(wěn)定性。而且一系列法庭訴訟案例顯示，即使出現(xiàn)遲付或不付房租的現(xiàn)象，法庭也會(huì)判決房客根據(jù)自己狀況分期償還房租，而絕不輕易判決驅(qū)逐。法國(guó)法律還規(guī)定在每年11月到次年的3月禁止任何驅(qū)逐行動(dòng)，因?yàn)槎鞜o(wú)房會(huì)造成嚴(yán)重后果。
法國(guó)不僅在法律上充分保護(hù)房客利益，甚至還懲罰擁有空房不出租的房東。巴黎地區(qū)規(guī)定如果有空房不出租，必須繳納空置稅。
另一個(gè)與中國(guó)差異很大的現(xiàn)象是，歐洲國(guó)家尤其像法國(guó)這類(lèi)依賴(lài)社會(huì)性政策來(lái)解決居民住房問(wèn)題的國(guó)家，對(duì)保障用房極為重視。法國(guó)法律規(guī)定，凡新開(kāi)工的住宅項(xiàng)目，必須有 20％的社會(huì)住房比率；社會(huì)住房一般由非營(yíng)利性公有機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行管理，主要給低收入階層居住。必須指出的一點(diǎn)是：這些社會(huì)住房并不是用于出售產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房，而是用于出租的低租金住房。這就避免了與產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的不公平競(jìng)爭(zhēng)。
從法理而言，住房是國(guó)民生活的基本需求，國(guó)家必須慎重對(duì)待，尤其不能完全依賴(lài)市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)。歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家在住房市場(chǎng)上采取的鼓勵(lì)租房市場(chǎng)發(fā)展、鼓勵(lì)人們購(gòu)買(mǎi)第一住宅、鼓勵(lì)房東購(gòu)房出租、打去炒賣(mài)房產(chǎn)、控制外國(guó)資金投資住房市場(chǎng)等措施，都值得中國(guó)借鑒。
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、“全國(guó)化”進(jìn)程加速、農(nóng)村人口流動(dòng)加大，人們對(duì)住房、尤其是因工作原因的異地住房(即非出生地的住房)的需求將大幅度增加。滿(mǎn)足這方面需求首先應(yīng)該考慮完善租房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)與法律，增加租房市場(chǎng)的穩(wěn)定性和租房市場(chǎng)投資的回報(bào)率，這樣將有效降低人們的購(gòu)房需求，平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)與價(jià)格?！?作者是旅法資深媒體人士。)