韓國(guó)樓市調(diào)控的有形之手
韓國(guó)政府對(duì)樓市動(dòng)真格了。 猛藥之一，是政府在首爾市劃定若干塊“敏感”區(qū)域，在這些區(qū)域的購(gòu)房者，只能購(gòu)買(mǎi)一套住房。換言之，政府不會(huì)縱容投資者囤房的行為。調(diào)控措施還包括嚴(yán)格的房地產(chǎn)預(yù)售許可制度，個(gè)人想購(gòu)買(mǎi)某個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)，首先需要申告價(jià)格、資金來(lái)源等內(nèi)容，如果價(jià)格和資金來(lái)源不明確，則無(wú)法購(gòu)房。 除政府的“有形之手”外，金融部門(mén)也參與到調(diào)控房?jī)r(jià)的陣營(yíng)之中。與中國(guó)的情況類似，韓國(guó)銀行業(yè)也重視個(gè)人貸款，尤其是房地產(chǎn)抵押貸款。但寬松的按揭貸款政策，會(huì)催生房?jī)r(jià)泡沫的產(chǎn)生。韓國(guó)的情況是，購(gòu)房者在第二次購(gòu)房時(shí)，可用第一套房產(chǎn)做抵押，第三次購(gòu)房，可第一套和第二套為抵押，這一循環(huán)最多可達(dá)10次，在沒(méi)有限制的情況下，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。 目前韓國(guó)金融部門(mén)已采取兩方面的限制措施。其一，嚴(yán)格的準(zhǔn)入門(mén)檻，對(duì)借款人全年總收入做評(píng)價(jià)，折算出10年內(nèi)還本付息的能力；其二，首付比例提高至50%。門(mén)檻的抬高令投機(jī)分子知難而退。 此前，據(jù)韓國(guó)媒體報(bào)道，隨著首爾部分地區(qū)房?jī)r(jià)迅速回漲，韓國(guó)政府7月7日將首爾及其周邊城市的住房擔(dān)保貸款比率(指房貸占購(gòu)房款的比重)由此前的60%調(diào)降至50%，以減少房貸發(fā)放量，抑制房?jī)r(jià)飛漲。 從政府祭出“有形之手”，到金融部門(mén)擰緊信貸閥門(mén)——韓國(guó)政府防止房?jī)r(jià)泡沫的膨脹，意圖十分明確，并上升到國(guó)家層面的制度安排，政府和金融部門(mén)的行動(dòng)也頗為統(tǒng)一，自上而下，令行禁止。 實(shí)際上，目前韓國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面已較為樂(lè)觀。今年6月，韓國(guó)GDP依然負(fù)增長(zhǎng)，但到第三季度，出現(xiàn)轉(zhuǎn)正跡象。如果繼續(xù)回暖，四季度將會(huì)轉(zhuǎn)正，好于此前預(yù)期的負(fù)增長(zhǎng)3%-4%。 同時(shí)，韓國(guó)的CPI已有一定的正增長(zhǎng)。雖然目前沒(méi)有通脹跡象，但政府一直在控制流動(dòng)性，央行維持基準(zhǔn)利率2%不變。今年9月末，韓國(guó)M2的增幅為10%。 它山之石，可以攻玉。中國(guó)人民銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，10月末，廣義貨幣供應(yīng)量(M2)余額為58.62萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)29.42%，增幅比上月末高0.12個(gè)百分點(diǎn)；M1同比增長(zhǎng)32.03%，比上月末提高2.53個(gè)百分點(diǎn)。有分析指出，M1增長(zhǎng)過(guò)快將對(duì)資產(chǎn)價(jià)格和物價(jià)水平形成上升壓力。 眾所周知，通脹預(yù)期是導(dǎo)致通脹的重要原因。一旦消費(fèi)者和投資者形成強(qiáng)烈的通脹預(yù)期，就會(huì)改變其消費(fèi)和投資行為，從而加劇通脹，并可能造成通脹螺旋式的上升?，F(xiàn)實(shí)生活中，房?jī)r(jià)已成為大眾討論焦點(diǎn)。這就意味著房?jī)r(jià)走勢(shì)，將對(duì)通脹預(yù)期的形成和發(fā)展，起到重要作用。 對(duì)樓市的調(diào)控，自上而下的調(diào)控聲音必須一致。需要強(qiáng)調(diào)是，房地產(chǎn)調(diào)控政策，乃是國(guó)家層面的制度安排，不能將重?fù)?dān)壓在某個(gè)或某幾個(gè)部委的肩上，只有這樣，相關(guān)部門(mén)才能各司其職。 | ||