房?jī)r(jià)飛漲巴西房地產(chǎn)市場(chǎng)助推股市領(lǐng)漲金磚四國(guó)
到今年三季度結(jié)束，全球新興市場(chǎng)的漲勢(shì)還是欲罷不能，第一名的秘魯股市以美元計(jì)算漲了131%，第二名的印度尼西亞漲了112%，金磚四國(guó)中最強(qiáng)的是巴西，漲了111%。對(duì)于秘魯市場(chǎng)，根據(jù)我們先前的分析，就是看銅價(jià)，只要銅價(jià)維持強(qiáng)勢(shì)，股價(jià)就不會(huì)太差。第二名的印度尼西亞，股市上漲主要是緣于政治以及經(jīng)濟(jì)的全面好轉(zhuǎn)，有此表現(xiàn)并不意外，而巴西能有這樣的表現(xiàn)，理由倒是跟政府的施政有關(guān)。
細(xì)察巴西股市的漲幅，到今年9月底，三家主要的房地產(chǎn)上市公司股票分別上漲了286%、158%、151%，分別占據(jù)股市漲幅排名的第1、第3以及第4名。由此可見(jiàn)，今年巴西市場(chǎng)最火爆的題材不是原材料，而是房地產(chǎn)。
巴西的房地產(chǎn)股票會(huì)如此上漲，現(xiàn)任政府穩(wěn)定國(guó)家財(cái)政的努力功不可沒(méi)。自2002年巴西雷亞爾(Real)被迫貶值以來(lái)，過(guò)去七年因?yàn)樨?cái)政赤字的大幅改善，財(cái)稅改革使得政府收入增加，在2002年四季度，需要4個(gè)單位的雷亞爾才能換1美元，現(xiàn)在只要1.78個(gè)單位就能換1美元，可見(jiàn)巴西進(jìn)步的幅度非常大，也因此巴西央行不再需要以高利率維持匯率的穩(wěn)定，反而可以通過(guò)不斷降息的方式促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，當(dāng)時(shí)17%以上的超高利率現(xiàn)在已經(jīng)降到了8.75%。
因?yàn)橹坝?0%以上的全球超高利率，所以在2007年，巴西市場(chǎng)基本上沒(méi)有任何超過(guò)5年的房地產(chǎn)貸款存在，巴西房地產(chǎn)也長(zhǎng)期維持在相對(duì)低檔的價(jià)位。到了2008年底，巴西政府為了推動(dòng)巴西經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，推出了“我的房屋與我的人生”(My House My life)計(jì)劃，主要做法是，只要申請(qǐng)人在巴西擁有正當(dāng)職業(yè)，就可以由巴西政府進(jìn)行擔(dān)保，申請(qǐng)為期可持續(xù)達(dá)30年的房地產(chǎn)貸款，因此一年多來(lái)，巴西房?jī)r(jià)飛漲，部分房地產(chǎn)的價(jià)格甚至高出了美國(guó)佛羅里達(dá)州的同等級(jí)房地產(chǎn)。
以房貸利息成本12%的角度計(jì)算，巴西市場(chǎng)目前每年8%的租金收益，某種程度上已經(jīng)把未來(lái)20年至30年每年房?jī)r(jià)上漲4%的資本利得包括進(jìn)去，目前的房地產(chǎn)價(jià)格可能有賴于利率的持續(xù)下降才能支持，不過(guò)以巴西目前仍然超過(guò)8%的央行基本利率來(lái)看，相對(duì)于全球，該市場(chǎng)未來(lái)的資金動(dòng)能明顯強(qiáng)于其它市場(chǎng)，值得投資人期待。