美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)：2010年中期觸底？
一位華爾街資深人士透露，物業(yè)管理經(jīng)理最近正成為美國(guó)銀行業(yè)招聘的一大熱點(diǎn)。
“你有沒(méi)有看到第五大道上有不少商鋪空出來(lái)了？其實(shí)，上面的辦公樓也有很多公司撤租，很多業(yè)主都快還不出貸款了?！泵绹?guó)新標(biāo)萊坊公司（Newmark Knight Frank）物業(yè)資產(chǎn)管理經(jīng)理斯科特對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。
美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的信號(hào)同紐約8月的氣溫一樣，急劇上升。剛剛公布的美國(guó)7月失業(yè)率達(dá)到9.4％，與6月份的9.5％相比，首次出現(xiàn)回落；美國(guó)商務(wù)部公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，第二季度GDP增長(zhǎng)從上個(gè)季度的－6.4％收斂到－1％；而且，大批上市公司的二季度盈利好于華爾街分析師的預(yù)期。
但是，在全美一片對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的熱切期盼中，美國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還停留在深深寒冬之中，不管是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅。到目前為止，該行業(yè)人士還處在沮喪和等待的氣氛中。
“現(xiàn)在我還沒(méi)有看到商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)到達(dá)底部?！泵绹?guó)高緯物業(yè)（Cushman&Wakefield）公司研究部門(mén)的董事總經(jīng)理肯尼斯·麥卡錫（Kenneth Mccarthy）在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，“我想這個(gè)市場(chǎng)的底部到2010年中期才會(huì)真正到來(lái)，因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)滯后宏觀經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)?！?/FONT>
“明年左右會(huì)是一個(gè)好的買(mǎi)入時(shí)機(jī)”，一美國(guó)房地產(chǎn)人士這樣判斷。
美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克7月底曾表示，美聯(lián)儲(chǔ)正“十分密切地關(guān)注”商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。
1.商業(yè)房地產(chǎn)依然在冬天
在全球時(shí)尚之街紐約第五大道的某些地段，商戶(hù)的玻璃窗上，“招租”等字樣已經(jīng)貼了很長(zhǎng)一段時(shí)間了。這在往年的流金歲月里，很難想象。
“商業(yè)房地產(chǎn)的租金和空置率都出現(xiàn)了大幅下滑的情況。”肯尼斯說(shuō)，“2008年1季度，全國(guó)32個(gè)城市的辦公樓平均空置率是9.9％，現(xiàn)在已經(jīng)上升到13.7％。高檔寫(xiě)字樓，像紐約中城的A級(jí)寫(xiě)字樓，空置率上升得更多，從去年一季度的9.1％上升到13.8％。商業(yè)地產(chǎn)貸款的違約率也還在緩慢上升?！?/FONT>
“受打擊最大的其實(shí)還不是那些最高檔的寫(xiě)字樓，而是中小型寫(xiě)字樓。因?yàn)楦邫n寫(xiě)字樓租客都是大公司，簽了長(zhǎng)期合約，非常穩(wěn)定，像花旗銀行等合約一簽就是20年。在紐約，本次危機(jī)中最受打擊的是小型金融公司、律師事務(wù)所和對(duì)沖基金，它們很多都倒閉了，這就影響到中小型寫(xiě)字樓的出租?！泵绹?guó)新標(biāo)萊坊公司的物業(yè)資產(chǎn)管理經(jīng)理斯科特在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，“很多我們管理的大樓，租客都在跟業(yè)主談如何降低30％租金的問(wèn)題。”
這樣，紐約很多中小體量的寫(xiě)字樓，就不得不削減租金，減少各項(xiàng)支出，來(lái)維持寒冬里的慘淡經(jīng)營(yíng)。
除了高空置率影響現(xiàn)金流，對(duì)美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)打擊最大的，就是辦公樓宇等物業(yè)估值的大幅跳水。
根據(jù)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪的報(bào)吿，美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的整體估值已經(jīng)從2007年10月份下滑了整整35％。
現(xiàn)在，美國(guó)很多寫(xiě)字樓估價(jià)大幅下滑，原本資產(chǎn)數(shù)十億計(jì)的寫(xiě)字樓物業(yè)擁有者，也開(kāi)始變成“負(fù)資產(chǎn)”。這種景象十幾年未遇。
成為“負(fù)資產(chǎn)”的直接后果，是辦公樓宇的擁有者無(wú)法再向銀行“再融資”。
空置率的上升減少了可以還貸款利息的現(xiàn)金流，而銀行關(guān)上“再融資”的大門(mén)，粉碎了諸多辦公樓業(yè)主原來(lái)的“以貸還貸”的商業(yè)模式。
隨著商業(yè)房地產(chǎn)出租市場(chǎng)的低迷，美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如聲名顯赫的唐納德·特朗普（Donald Trump）和波士頓物業(yè)等公司也陷入困境。
一般的商業(yè)模式是，特朗普這樣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建成辦公樓后，整體出售給其它房地產(chǎn)公司，然后用銷(xiāo)售回款還上向銀行借貸的“建筑貸款”。
但是，據(jù)美國(guó)Real Capital Analytics的統(tǒng)計(jì)，美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的出售率，2009年上半年僅為2007年最高峰期的7％。商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的慘淡一望可知。
在目前的情況上，新建成的龐大寫(xiě)字樓卻乏人問(wèn)津。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就只能自己招租，以期用租客的租金來(lái)支付建筑貸款的利息和本金。
特朗普公司在2008年12月份的時(shí)候，就因?yàn)橥锨返聡?guó)銀行一筆數(shù)額4000萬(wàn)美元的貸款，被告上法庭。
最近，一家專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)雜志在大紐約地區(qū)舉辦了一次行業(yè)會(huì)議，會(huì)議名稱(chēng)就叫“紐約地區(qū)房地產(chǎn)生存指南”。房地產(chǎn)行業(yè)的各類(lèi)人士在討論當(dāng)前狀況時(shí)，無(wú)不嘆息當(dāng)前“處境艱難”。
勒弗拉克（LeFrak）公司董事長(zhǎng)理查德·勒弗拉克（Richard LeFrak）在會(huì)上說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有“神奇配方”來(lái)救命，雖然是在紐約這個(gè)繁榮了一百多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，但在目前全行業(yè)受到極大打擊的情況下，“只有那些最注意資金配置，以及及時(shí)籌得出款的房地產(chǎn)企業(yè)才能最終活下來(lái)”。
他警告說(shuō)，盡管這個(gè)階段行業(yè)內(nèi)資金極度短缺，但是在未來(lái)的24個(gè)月里，很可能會(huì)有一輪“高換手率”。如果不能調(diào)配好公司的資金、資產(chǎn)、負(fù)債和融資的話，很有可能就會(huì)活不過(guò)這個(gè)“房產(chǎn)冬天”。
2.深重拖累銀行業(yè)
如果一個(gè)辦公樓無(wú)法“再融資”，業(yè)主還不上買(mǎi)樓時(shí)的向銀行申請(qǐng)的動(dòng)轍數(shù)億或者數(shù)十億美元的貸款，就只能宣布貸款違約。
據(jù)《福布斯》統(tǒng)計(jì)，2010－2011年度，會(huì)有3000億美元的商業(yè)房地產(chǎn)貸款違約。而據(jù)彭博的數(shù)據(jù)，僅2009年，就有1650億美元的再融資無(wú)法完成，這些辦公樓宇的擁有者很有可能到期無(wú)法還上銀行貸款，造成一筆筆高達(dá)數(shù)億甚至數(shù)十億美元的“壞賬”。
對(duì)于花旗集團(tuán)、美國(guó)銀行、富國(guó)銀行這樣剛剛走出生死境地，還有大筆美國(guó)財(cái)政部TARP（問(wèn)題資產(chǎn)救助計(jì)劃）注資債務(wù)要還的大銀行們來(lái)說(shuō)，這樣一筆“壞賬”的出現(xiàn)，就足以抹去上千億美元業(yè)務(wù)所能帶來(lái)的利潤(rùn)，足以讓高管在業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上無(wú)顏以對(duì)投資者。
“所以，最近貸款銀行對(duì)我們手上各種寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)的情況都監(jiān)控得非常細(xì)致，包括每一筆維修開(kāi)支都盯得很細(xì)。一旦寫(xiě)字樓的租客有撤退的趨勢(shì)，銀行內(nèi)部的評(píng)估報(bào)告立刻就會(huì)把評(píng)級(jí)下調(diào)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范?！彼箍铺卣f(shuō)。
紐約市最新兩幢出現(xiàn)有“貸款違約風(fēng)險(xiǎn)”的大樓，位于著名的林蔭大道1號(hào)和萊克星頓大道575號(hào)。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)警告說(shuō)，因?yàn)楝F(xiàn)金流下降，用這兩橦大樓做抵押的貸款，很有可能會(huì)有違約風(fēng)險(xiǎn)；美國(guó)銀行以這兩幢樓的貸款為基礎(chǔ)發(fā)行的商業(yè)貸款按押債券（CMBS）有可能會(huì)被下調(diào)評(píng)級(jí)。在該債券包里，這兩個(gè)大樓的貸款分別占到了5.9％和5.2％的份額。
一位華爾街資深人士向本報(bào)記者透露，物業(yè)管理經(jīng)理最近正成為美國(guó)銀行業(yè)招聘的一大熱點(diǎn)。因?yàn)楫?dāng)房產(chǎn)企業(yè)發(fā)生貸款拖欠時(shí)，最簡(jiǎn)單的方法就是把抵押的寫(xiě)字樓直接“還給”貸款銀行，然后“一走了之”。
“辦公樓宇又不像住宅房產(chǎn)一樣，可以隨意出手轉(zhuǎn)賣(mài)，而且各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)維修成本十分巨大，只是減計(jì)為零根本是沒(méi)有用的。如果管理不好，還會(huì)發(fā)生持續(xù)虧損，所以銀行業(yè)只能招聘房地產(chǎn)管理經(jīng)理來(lái)管理手上持有的各種物業(yè)。”斯科特說(shuō)。
3.見(jiàn)底信號(hào)開(kāi)始出現(xiàn)？
對(duì)形勢(shì)的判斷也有不同的意見(jiàn)。一些美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)為，市場(chǎng)到達(dá)底部的某些信號(hào)正在出現(xiàn)。
例如，作為商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)先行信號(hào)，美國(guó)公寓地產(chǎn)正在出現(xiàn)回暖跡象。全美20個(gè)城市的公寓指數(shù)，在5月出現(xiàn)0.5％的環(huán)比上升，是34個(gè)月以來(lái)第一次出現(xiàn)價(jià)格上升。同中國(guó)不一樣的是，在美國(guó)，因?yàn)橐话愎⒊鲎廨^多，公寓市場(chǎng)同樣屬于商業(yè)房地產(chǎn)的范疇。
在“紐約房地產(chǎn)生存指南”大會(huì)上，美國(guó)Massey Knakal Realty Services的CEO保羅梅西（Paul Massey）就說(shuō)，從4月份開(kāi)始到5月份，其公司已開(kāi)始有20－25張合同簽約。這說(shuō)明小型的商業(yè)物業(yè)開(kāi)始有啟動(dòng)，“抄底”的投資者已開(kāi)始入場(chǎng)。
不少行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)到了可以觸及市場(chǎng)底部的前夜，“明年左右會(huì)是一個(gè)好的買(mǎi)入時(shí)機(jī)”。
不少行內(nèi)人士達(dá)成一致的是，商業(yè)房地產(chǎn)正從極度“冰凍”狀態(tài)，開(kāi)始有所松動(dòng)。隨著交易量在未來(lái)的12-36個(gè)月內(nèi)開(kāi)始逐漸恢復(fù)，美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)也會(huì)開(kāi)始觸底回升。
“事實(shí)上，我們已經(jīng)在最近兩個(gè)月內(nèi)，看到一些交易活躍的跡象?！彼箍铺卣f(shuō)。
“我認(rèn)為，整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)起碼需要7－8年的時(shí)間來(lái)恢復(fù)?！彼箍铺卣f(shuō)，“從產(chǎn)業(yè)周期來(lái)說(shuō)，上一輪周期上升的比較多，所以這一輪的修正時(shí)間也會(huì)比較長(zhǎng)?！?/FONT>
“我個(gè)人估計(jì)，這個(gè)市場(chǎng)需要一個(gè)長(zhǎng)達(dá)5-10年之久的復(fù)蘇?！笨夏崴埂溈ㄥa說(shuō)。