【規(guī)范】房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引
全行業(yè)“營(yíng)改增”大幕已經(jīng)拉開(kāi)，河南省房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)率先組織省內(nèi)技術(shù)力量，第一時(shí)間出臺(tái)了國(guó)內(nèi)估價(jià)協(xié)會(huì)首份技術(shù)指引《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之四（試行）—營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)注意的問(wèn)題》，該指引明確了市場(chǎng)價(jià)格內(nèi)涵和抵押凈值內(nèi)涵，并對(duì)估價(jià)方法中遇到的一些參數(shù)進(jìn)行了梳理，指引估價(jià)實(shí)際工作，雖然仍有一些估價(jià)事項(xiàng)未有明確，但能在第一時(shí)間急會(huì)員機(jī)構(gòu)之所急，我們應(yīng)該為河南估價(jià)點(diǎn)贊！同時(shí)，評(píng)估師信息網(wǎng)作為一個(gè)長(zhǎng)期關(guān)注一線評(píng)估工作的平臺(tái)，我們也仍要呼吁中估協(xié)以及其他省級(jí)地方協(xié)會(huì)應(yīng)盡快組織針對(duì)該專題的研討、培訓(xùn)。
以下為該指引四全文。
各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師：
自2016年5月1日起在全國(guó)范圍內(nèi)將全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下簡(jiǎn)稱“營(yíng)改增”），“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)生重大影響的同時(shí)，也對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)中相關(guān)內(nèi)容及估價(jià)數(shù)據(jù)產(chǎn)生較大影響。為使我省房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)活動(dòng)中做好銜接，我會(huì)委托河南宏基房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司和河南省豫建房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司共同撰寫(xiě)了《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之四（試行）—營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)注意的問(wèn)題》（詳見(jiàn)附件），現(xiàn)予以發(fā)布。自2016年5月1日起，在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中涉及“營(yíng)改增”內(nèi)容的，以該指引作為參考。上級(jí)有關(guān)部門(mén)和行業(yè)組織出臺(tái)有關(guān)“營(yíng)改增”方面新規(guī)定的，以新規(guī)定為準(zhǔn)。
附件：河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之四（試行）—營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)注意的問(wèn)題
河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)
2016年4月30日
河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引之四（試行）——營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)注意的問(wèn)題
自2016年5月1日起在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下簡(jiǎn)稱“營(yíng)改增”），現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)等納稅人由原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅，涉及稅制轉(zhuǎn)換和政策調(diào)整，較為復(fù)雜。“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)生重大影響的同時(shí)，也對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)中相關(guān)內(nèi)容及估價(jià)數(shù)據(jù)產(chǎn)生較大影響。為使我省房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)活動(dòng)中做好銜接，現(xiàn)將“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)注意的問(wèn)題總結(jié)如下，供參考。
一、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、價(jià)值內(nèi)涵的影響
（一）對(duì)市場(chǎng)價(jià)格內(nèi)涵的影響
市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均交易價(jià)格，交易價(jià)格為包括增值稅的交易價(jià)格。
房地產(chǎn)稅收估價(jià)，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)結(jié)果中是否包增值稅。
（二）對(duì)抵押凈值內(nèi)涵的影響
抵押凈值為抵押價(jià)值減去預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金后的價(jià)值。此稅金包含房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)所計(jì)算的增值稅稅額。
二、對(duì)估價(jià)假設(shè)和限制條件的影響
在估價(jià)計(jì)算過(guò)程中，對(duì)增值稅的計(jì)算選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法，其計(jì)稅方法的選擇依據(jù)和理由，需根據(jù)必要性原則在估價(jià)報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”中進(jìn)行說(shuō)明。
三、比較法估價(jià)測(cè)算問(wèn)題
（一）對(duì)交易實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)計(jì)算時(shí)，應(yīng)弄清成交價(jià)格內(nèi)涵，關(guān)注賣方應(yīng)納增值稅的是否存在轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題；同時(shí)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，買方應(yīng)納契稅計(jì)征時(shí)的成交價(jià)格不含增值稅。
免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。
（二）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅計(jì)算
在計(jì)算轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅時(shí)要區(qū)分是否為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目；區(qū)分一般納人、小規(guī)模納稅人；區(qū)分一般計(jì)稅方法、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法；區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)為取得還是自建；區(qū)分取得（自建）不動(dòng)產(chǎn)日期等問(wèn)題。
1. 單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅計(jì)算（不適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目）
（1）一般納稅人
轉(zhuǎn)讓2016年4月30前不動(dòng)產(chǎn)，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅或一般計(jì)稅方法計(jì)稅。轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：
公式1：適用于轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)
應(yīng)納增值稅=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 - 不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5﹪）×5﹪
公式2：適用于轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)
應(yīng)納增值稅=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5﹪）×5﹪
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