中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的問題與解決措施
內(nèi)容摘要：我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從無(wú)到有，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展而逐漸成 長(zhǎng)起來，但當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展仍落后世界先進(jìn)國(guó)家許多，本文從我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)狀入手，全面分析了當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題，并提出了可行性的解決措施。
引言：隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的 新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但同時(shí)房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估體系的健全就顯得極為重要。房地產(chǎn)評(píng)估不僅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益有關(guān)，乃至對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)都有重要作用。我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在還存在著諸多問題，國(guó)外許多先進(jìn)的評(píng)估體系值得業(yè)內(nèi)工作者去學(xué)習(xí)，以及我們自身仍有許多需要改進(jìn)的方面，完善我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估體系，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的作用。
一、中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題
（一）、對(duì)抵押物價(jià)值過高評(píng)估 一般認(rèn)為，評(píng)估偏差率超過20%即為評(píng)估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無(wú)法被抵押品實(shí)際價(jià)值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）、不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險(xiǎn) 這一方面主要是由于評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估認(rèn)識(shí)不夠深刻、評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評(píng)估時(shí)忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評(píng)估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn)，忽視制約抵押物價(jià)值的其他因素等等。抵押貸款評(píng)估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?/SPAN>
（三）、忽視抵押貸款項(xiàng)目的可行性評(píng)估 房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時(shí)，借款人無(wú)法用正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時(shí)，銀行可通過處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評(píng)估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對(duì)借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上，無(wú)論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時(shí)間越長(zhǎng)，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評(píng)估方法及評(píng)估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評(píng)估值的虛高。大量事實(shí)證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時(shí)，銀行對(duì)第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此。
（四）、評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬 在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。 三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)貸款客戶進(jìn)行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評(píng)估機(jī)構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實(shí)際中，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往處于一個(gè)很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因?yàn)榭蛻羰窃u(píng)估報(bào)告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評(píng)估報(bào)告會(huì)被銀行拒絕，這也可能造成銀行對(duì)該評(píng)估機(jī)構(gòu)的封殺。
（五）、估價(jià)師隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊 在抵押評(píng)估事務(wù)中，評(píng)估師出具的抵押評(píng)估報(bào)告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評(píng)估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)貸款負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是在實(shí)際操作中，評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對(duì)等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對(duì)其進(jìn)行依法拍賣時(shí)，銀行可能會(huì)因?yàn)樵u(píng)估值和拍賣金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，然而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)并不會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，銀行一般也不會(huì)把評(píng)估機(jī)構(gòu)告上法庭。
（六）、制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性 雖然房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級(jí)階段，很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過政府關(guān)系去壟斷市場(chǎng)，而不是通過正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)去獲得業(yè)務(wù)；有的機(jī)構(gòu)實(shí)力不強(qiáng)，評(píng)估人員素質(zhì)有待提高；有的機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評(píng)估，不顧誠(chéng)信準(zhǔn)則，“高估”、“低估”，損害評(píng)估的真實(shí)性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟(jì)損失?？偟恼f來，房地產(chǎn)評(píng)估在操作層面的問題很大程度上也來自評(píng)估制度的不完善和市場(chǎng)的不成熟。
二、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)所存在問題的解決措施
(一)、評(píng)估理論和評(píng)估方法方面
1、借鑒國(guó)外的評(píng)估理論和方法：
中國(guó)由于在評(píng)估理論和方法研究上的滯后，在抵押評(píng)估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場(chǎng)評(píng)估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項(xiàng)基本要素納入評(píng)估過程的計(jì)算分析中，忽略了貸款對(duì)投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。
2、對(duì)現(xiàn)有評(píng)估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善 ：
在中國(guó)由于抵押物評(píng)估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因?yàn)橐话阋?guī)定抵押評(píng)估報(bào)告的有效期為一年，而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生了很大的變化，若這時(shí)候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進(jìn)行處置，抵押物的現(xiàn)值與評(píng)估價(jià)值就會(huì)存在相當(dāng)?shù)牟町悺?/SPAN>
(二)、評(píng)估師隊(duì)伍建設(shè)方面
1、嚴(yán)格評(píng)估師行業(yè)準(zhǔn)入：
要確立非常嚴(yán)格的高級(jí)估價(jià)師專業(yè)資格考試和注冊(cè)條件。要改變現(xiàn)行估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的考試和注冊(cè)條件偏寬的做法，其中考試條件要增加每一個(gè)等級(jí)估價(jià)人員的相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估實(shí)務(wù)的年限，一般應(yīng)增加2－3年，筆試內(nèi)容涉及業(yè)務(wù)面要寬，要增加面試，注冊(cè)時(shí)要提供2－3份有代表性的評(píng)估報(bào)告。 2、加強(qiáng)評(píng)估人員對(duì)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)的認(rèn)知：
評(píng)估人員對(duì)銀行抵押貸款安全性負(fù)有的責(zé)任決定了評(píng)估人員除了掌握評(píng)估理論和方法，還必須對(duì)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)有足夠深的了解，一般來說包括還款計(jì)劃、權(quán)利義務(wù)以及有關(guān)手續(xù)及費(fèi)用等-一項(xiàng)內(nèi)容。
(三)、評(píng)估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)方面
1、制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)制度：
隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的抵押評(píng)估量也迅速增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)量已占日常業(yè)務(wù)量的60％以上，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師在抵押評(píng)估中負(fù)有重大的社會(huì)責(zé)任。但是許多評(píng)估機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量低劣，出具不負(fù)責(zé)任的評(píng)估報(bào)告，其重要原因就在于評(píng)估制度的缺失田。因而制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)制度成為評(píng)估行業(yè)主管部門最重要的任務(wù)。
2、加強(qiáng)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)一建設(shè)：
由于領(lǐng)導(dǎo)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的各部門的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序不統(tǒng)一，這樣就容易造成對(duì)同一標(biāo)的物的評(píng)估結(jié)果差異較大，使得房地產(chǎn)評(píng)估的權(quán)威性弱化。因此當(dāng)前重要任務(wù)之一就是加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)一建設(shè)。
3、杜絕行業(yè)壟斷行為，提倡公平競(jìng)爭(zhēng)，切實(shí)保證機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性當(dāng)前的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)中，相當(dāng)一部分評(píng)估機(jī)構(gòu)是由當(dāng)初的政府機(jī)構(gòu)脫鉤改制成立的，這些評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關(guān)系，通過這層關(guān)系評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠相對(duì)容易的獲得評(píng)估業(yè)務(wù)，甚至壟斷市場(chǎng)。評(píng)估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該盡快通過完善制度，杜絕行業(yè)壟斷，提倡公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)和評(píng)估機(jī)構(gòu)等有關(guān)各方的良性互動(dòng)。 (四)、銀行抵押貸款估價(jià)管理方面
1、加強(qiáng)對(duì)抵押評(píng)估報(bào)告以及出具報(bào)告相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)的審核：
中國(guó)的銀行對(duì)抵押物的評(píng)估價(jià)值尚未建立有效的審核制度，對(duì)評(píng)估結(jié)論的內(nèi)涵和價(jià)值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對(duì)不恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估報(bào)告難以作出正確的判斷，有時(shí)只能簡(jiǎn)單的依照評(píng)估值打個(gè)折扣。
2、合理選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，共享評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證資源：
評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系是在評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少面臨的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)置的一系列保證評(píng)估質(zhì)量的組織模式。銀行在房地產(chǎn)貸款過程中，有必要了解和擁有評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整資料信息，指定資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)水平好的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并與評(píng)估行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享，為防范風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造條件嗍。
三、總結(jié)： 房地產(chǎn)評(píng)估在我國(guó)是一個(gè)新興的行業(yè)，它推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估在理論研 究和實(shí)際運(yùn)作方面都取得了可喜的成就。 隨著房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的蓬勃發(fā)展，各種問題也接踵而至。我們?cè)谌〉贸删偷耐瑫r(shí)，更要認(rèn)清房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)目前的現(xiàn)狀、所面臨的問題，在實(shí)際運(yùn)用中合理的應(yīng)對(duì)，積極尋求解決措施，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)、乃至整個(gè)評(píng)估行業(yè)平穩(wěn)、較快的發(fā)展。
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