今日土拍︱在內(nèi)環(huán),府河邊,這么好的地怎么就流拍了?
一環(huán)內(nèi)、府河邊、即將通地鐵，看似香餑餑的“好地”流拍了。今日，春節(jié)后首場土地拍賣由一環(huán)內(nèi)的小地塊拉開序幕，卻以流拍告終。
（地塊位置示意圖）
這宗青羊區(qū)大安東路1號28.9594畝地塊，雖然從地段、配套和稀缺性上看，是不可多得的“好地”，在周邊項目售價高達(dá)一萬三且供應(yīng)不多的形勢下，該地起拍樓面價僅6652元/平方米。但從地塊各項指標(biāo)去算賬，卻不好啃：
>>無償建設(shè)的返遷用房面積占總體量近三成，使得土地成本至少飆升到近萬元/平方米
>>90/70的要求也使得項目未來以中小戶型為主，建設(shè)成本會相對比大戶型高，利潤率更低
>>返遷房、中小戶型為主等因素也會影響項目的整體品相及規(guī)劃。
該地塊與去年恒大拿下的曹家巷地塊在地段和返遷要求上有一些相似之處，但恒大地塊去年的成交價格僅2469元/平方米。去年以來，不少主城區(qū)小地塊遭遇流拍，開發(fā)商在主城好地與高地價之間表現(xiàn)得比以往更謹(jǐn)慎，很大程度上是在價格上的博弈，以期取得更多價格空間，應(yīng)對不確定的市場環(huán)境。
宗地位置：青羊區(qū)大安東路1號
競得者：流拍
用地面積：28.9594畝
起拍樓面價：6652元/平方米
成交樓面價：流拍
溢價率：流拍
土地用途：二類住宅用地（1號地塊）、零售商業(yè)用地（兼容二類住宅用地）（2號地塊）
容積率要求：1號地塊計入容積率的總建筑面積不大于62265.96平方米，1號地塊可兼容的商業(yè)面積比例不大于計入容積率總建筑面積的20%；2號地塊計入容積率的總建筑面積不大于14959.12平方米，2號地塊可兼容的住宅面積比例小于計入容積率總建筑面積的50%。
綜合容積率：4
關(guān)注點：一環(huán)內(nèi)、府河邊成熟居住區(qū)域
（地塊現(xiàn)場圖）
（地塊周邊環(huán)境）
（地塊交通現(xiàn)狀）
地塊周情況分析》》
該地塊位于紅星路一段與大安東路交界，五分鐘車程即可到達(dá)春熙路商圈，一環(huán)內(nèi)加上府河邊的地段優(yōu)勢使得拍賣起價高達(dá)6652元/平方米。地塊所在區(qū)域為成熟居住區(qū)，五分鐘左右路程內(nèi)有第一人民醫(yī)院、成都列五中學(xué)、獅馬路小學(xué)、地鐵三號線（建設(shè)中，預(yù)計今年底通車）、府南河活水公園、成華公園等生活配套，府河與地塊僅一街之隔，為住戶提供天然的休閑地，或成為項目未來的賣點之一。
目前地塊周邊基本是老舊小區(qū)，全新項目稀缺，距離最近的在售項目為世茂玉錦灣，售價在13000元/平方米左右；以小戶型為主的紅星國際目前精裝二手房的價格在13000－14000元/平方米。而恒大在建的曹家巷廣場也在周邊十分鐘車程內(nèi)，未來或為區(qū)域提供商業(yè)配套。
一環(huán)內(nèi)、府河邊的地段優(yōu)勢本來較為適合打造與世茂玉錦灣一般的改善住宅，大面積的臨河也為“河景房”提供先天條件，但地塊不足30畝，并要求項目套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)住宅總面積的70%以上，且需無償建設(shè)242套返遷住房及其他返遷用房，返遷面積占總體量近三成。結(jié)合綜合容積率為4來看，未來很大可能打造高層剛需中小戶?？傮w而言，地塊的地段優(yōu)勢明顯，但產(chǎn)品打造、返遷成本等對開發(fā)商是個考驗。