70個(gè)大中城市中66城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲五大原因分析
2013年3月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2月份70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況：
(一)與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有66個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為3.1%。
(二)與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有8個(gè)，上漲的城市有62個(gè)。2月份，同比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為8.2%。
之前，3月1日，有統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2013年2月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為9893元/平方米，環(huán)比1月上漲0.83%，自2012年6月連續(xù)第9個(gè)月環(huán)比上漲，但相對(duì)上月漲幅縮小0.17個(gè)百分點(diǎn)，其中74個(gè)城市環(huán)比上漲，26個(gè)城市環(huán)比下跌。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變化總體結(jié)果與上述統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)結(jié)果基本一致，房?jī)r(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第9個(gè)月環(huán)比上漲。
國(guó)務(wù)院2月20日再次提出堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)等“國(guó)五條”及細(xì)則措施，與房?jī)r(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第9個(gè)月環(huán)比上漲密切相關(guān)。
新“國(guó)五條”細(xì)則發(fā)布后，2013年2月房?jī)r(jià)盡管上漲幅度放緩，但放緩的原因更多的是由于春節(jié)季節(jié)性的因素、開(kāi)發(fā)商放緩?fù)票P(pán)等因素所致，而并非新“國(guó)五條”發(fā)布后的直接影響結(jié)果。新“國(guó)五條”的影響更多的要看金三銀四這個(gè)時(shí)間段到底怎么樣。
2013年2月房?jī)r(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第9個(gè)月環(huán)比上漲，從原因角度來(lái)講，主要可分為五方面：
第一、2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策“外緊內(nèi)松”的市場(chǎng)特征，政策層面“微調(diào)”刺激自住需求大量入市，從而導(dǎo)致市場(chǎng)基本面逐漸開(kāi)始好轉(zhuǎn)，基本面好轉(zhuǎn)勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)價(jià)格降幅收窄，甚至出現(xiàn)漲價(jià)的現(xiàn)象。
第二、貨幣供應(yīng)量增加導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性寬松，這是導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的最根本的因素。
央行的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前的信貸以及流動(dòng)性擴(kuò)張形勢(shì)較為迅猛，2013年前兩M2增速16%左右，比2012年12月份提高2個(gè)百分點(diǎn)左右；其中1月份的新增人民幣貸款達(dá)到1.07萬(wàn)億，創(chuàng)三年來(lái)新高，社會(huì)融資總量1月份達(dá)到2.45萬(wàn)億，創(chuàng)出單月歷史新高。
此外，3月5日，政府工作報(bào)告中提到的2013年主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)包括，GDP同比增速7.5%，CPI增速3.5%左右，廣義貨幣M2增長(zhǎng)13%，基本與去年持平。M22013年同比增長(zhǎng)13%表明市場(chǎng)流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及仍然較為寬松的貨幣政策利好2013年樓市。
第三、以一線城市為代表的重點(diǎn)城市成交量的增加以及房?jī)r(jià)仍環(huán)比在上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺并且保持微漲。
數(shù)據(jù)顯示，2013年2月十大城市住宅均價(jià)為16596元/平方米，環(huán)比上月上漲1.09%。具體來(lái)看，深圳、廣州漲幅均超過(guò)2%，成都、上海、天津漲幅在1%-1.5%(含1.5%)之間，北京、武漢、南京漲幅在0.5%-1%之間，重慶(主城區(qū))、杭州漲幅較小，分別為0.08%、0.04%。
第四、部分城市在“限購(gòu)”的政策執(zhí)行上短期內(nèi)出現(xiàn)了松動(dòng)，甚至出臺(tái)了購(gòu)房落戶、人才類購(gòu)房補(bǔ)貼優(yōu)惠、緊缺人才直接落戶等措施，從側(cè)面上給限購(gòu)政策松動(dòng)，這些定向鼓勵(lì)的措施以及2013年政策層面明確鼓勵(lì)改善型需求入市，導(dǎo)致一些定向需求產(chǎn)生，同時(shí)投資客瞄準(zhǔn)高端樓盤(pán)集中購(gòu)買(mǎi)，短期內(nèi)導(dǎo)致市場(chǎng)放量增加，部分城市或局部市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，最終導(dǎo)致市場(chǎng)成交均價(jià)結(jié)構(gòu)上持續(xù)走高。
第五、新國(guó)五條細(xì)則之后，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)部分需求轉(zhuǎn)移至一手房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)“免稅(20%個(gè)稅征)”營(yíng)銷主題的推廣有可能導(dǎo)致二手房市場(chǎng)需求向一手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，加之政策“末班車”的效應(yīng)，這也就可能導(dǎo)致一手房市場(chǎng)成交繼續(xù)放量，助推一手新房市場(chǎng)在政策發(fā)布經(jīng)歷觀望之后重返火爆的行情與房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。