限購令能否“消滅”炒房團(tuán)？
郎咸平觀點(diǎn) 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平近日指出，隨著二三線城市限購令風(fēng)聲趨緊，已有近20個(gè)城市可能將于9月開始實(shí)施限購。盡管手段多樣，力度很大，調(diào)控利劍直指炒房客，但炒房團(tuán)從未銷聲匿跡，而是“東征西戰(zhàn)”。 郎咸平表示，房地產(chǎn)始終是熱點(diǎn)行業(yè)，僅2010年土地出讓金占地方財(cái)政收入比例就高達(dá)76.6%，與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款占貸款總量的60%，與此同時(shí)，房屋新開工面積也大幅上漲。一方面實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)在衰退，另一方面房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)高歌猛進(jìn)，不僅地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)過于依賴，炒房客也義無反顧不走回頭路。 二三線城市限購大網(wǎng)拉開，限購、限貸持續(xù)深入，炒房團(tuán)當(dāng)真限不住，“打不趴”？本期《觀點(diǎn)地產(chǎn)》邀請(qǐng)萬唐置業(yè)總經(jīng)理周斌和揚(yáng)子置業(yè)副總經(jīng)理孫健進(jìn)行觀點(diǎn)對(duì)決。 觀點(diǎn)① 炒房的思想在“潛伏” 揚(yáng)子置業(yè)副總經(jīng)理 孫健 有的炒房客可能暫停了買房腳步，但只是靜觀市場(chǎng)而已。限購限住了一部分買房行為，炒房的思想?yún)s始終‘潛伏’在很多人心里，沒有辦法限住。” 安居樂業(yè)是中國人的傳統(tǒng)觀念，有房才有安全感。雖然依托限購，房?jī)r(jià)的漲幅受到了立竿見影的控制，逼退了部分游資。但是土地出讓政策不變，就不要指望房?jī)r(jià)會(huì)有大幅下降。不少炒房客認(rèn)為，限購令只是“澆熄”了房?jī)r(jià)中的部分虛火，但長(zhǎng)期看房?jī)r(jià)還會(huì)上行，所以他們始終輾轉(zhuǎn)其中，難以銷聲匿跡。 如果手上有多余的資金，無所作為就是坐等貶值，但普通大眾的投資渠道太少，股票市場(chǎng)暴跌、金價(jià)猛漲，收藏品不懂，找尋不到長(zhǎng)期穩(wěn)定保值的替代品，再三比較，即便限購，還是想方設(shè)法買房保值。 二三線城市限購箭在弦上，其實(shí)限購并不可怕，可怕的是限貸。為了應(yīng)對(duì)通貨膨脹，在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下迫使銀行收緊各項(xiàng)貸款，房地產(chǎn)貸款首當(dāng)其沖受影響，目前是有按揭政策但買房人卻不能順利及時(shí)按揭。銀根收緊，開發(fā)商賣了房子，買房人付了首付卻等不到銀行下款，貸款一刀就切斷了樓市的資金流。據(jù)我所知，一些銀行已經(jīng)跟開發(fā)商有言在先，到今年年底都不再接受個(gè)人貸款，同時(shí)，開發(fā)貸一并扎口。年底，開發(fā)商回款會(huì)成大問題。 但盡管如此，炒房客依舊不可能絕跡，有的炒房客可能暫停買房腳步，但也只是靜觀市場(chǎng)，限購限住了一部分買房行為，但炒房的思想始終“潛伏”在很多人心里，沒有辦法限住。一旦市場(chǎng)趨好，炒房團(tuán)必然回歸。 目前房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，購房者要清楚自己的買房動(dòng)機(jī)。如果是自住的剛需客戶，現(xiàn)在各家樓盤房?jī)r(jià)松動(dòng)，新盤入市、老盤加推都調(diào)低了房?jī)r(jià)預(yù)期，是個(gè)買房的好時(shí)機(jī)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大起大落，只會(huì)在低位上保持平穩(wěn)，出手晚了可能心儀的房子就沒了。 觀點(diǎn)② 今年底將現(xiàn)抄底好時(shí)機(jī) 萬唐置業(yè)總經(jīng)理 周斌 現(xiàn)實(shí)情況證明，如果沒有限購，房?jī)r(jià)漲幅將很難預(yù)估。個(gè)人預(yù)測(cè)，今年年底到明年上半年，將是房地產(chǎn)未來十年內(nèi)抄底的好時(shí)機(jī)。” 逆市之下，投資客、炒房團(tuán)并沒有徹底消失，而是淡出市場(chǎng)，等待時(shí)機(jī)。有一部分投資客開始擴(kuò)大戰(zhàn)場(chǎng)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)非限購城市：一線城市限購就去二線城市買房，二三線城市限購，就在四線城市置業(yè)。只要不是全國所有城市一律限購，炒房資金總有去向，這也充分解釋了為何今年上半年浙江、廣東的二三線城市房地產(chǎn)銷售會(huì)逆市熱賣。 即將展開的二三線城市限購也只會(huì)在部分城市中實(shí)施，限購只能限得了局部，限不了整體?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以還有投資客伺機(jī)出動(dòng)，是因?yàn)榉慨a(chǎn)投資仍舊有利可圖。我們可以算筆賬，首付5成，貸款買套房，房?jī)r(jià)漲10%，刨去利息，等于首付5成的錢增值了20%，況且房?jī)r(jià)未來仍然穩(wěn)中有升，房產(chǎn)的投資性并未喪失。 個(gè)人預(yù)測(cè)，今年年底到明年上半年是房地產(chǎn)未來十年內(nèi)抄底的好時(shí)機(jī)。目前限購之下，成交萎縮，但真實(shí)的需求一旦釋放，購買力仍會(huì)旺盛。 限購堵住了真實(shí)需求，哪里銷售火爆哪里就有可能遭遇限購，在沒有找到及時(shí)有效的根本解決辦法前，限購并非不可取。現(xiàn)實(shí)情況證明，如果沒有限購，房?jī)r(jià)漲幅將很難預(yù)估，限購是特殊時(shí)期的特殊辦法。 未來7、8年，房地產(chǎn)投資凈收益率不會(huì)低于10%。一是城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)沒完成，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有發(fā)展空間。二是目前從投資市場(chǎng)來看，還沒有能夠替代房產(chǎn)的被大眾認(rèn)可的更好的投資品。只要限購解除，未來市場(chǎng)無論成交量還是房?jī)r(jià)可能仍會(huì)反彈。 但同樣是投資，選擇不同產(chǎn)品未來回報(bào)率也是不一樣的。兩類產(chǎn)品未來升值潛力較大：一是市區(qū)的高檔公寓和城市別墅；二是郊區(qū)產(chǎn)品中有特色、環(huán)境好、物業(yè)好的剛需盤。 | ||