四川：空置房無“特權(quán)” 或須全額繳納物業(yè)費
《四川省物業(yè)管理條例(草案)》獲省政府原則通過，月底將提交省人大常委會審議
草案三大焦點
空置房物業(yè)費須全額繳納
省法制辦認為：盡管國內(nèi)有部分省市實行“打折制”，但物業(yè)服務(wù)畢竟不可分割，不會因入住率的降低而減少工作量。而且，現(xiàn)實操作中物業(yè)費征收難一直比較突出，若再給予打折的“特權(quán)”，恐將引發(fā)負面效應(yīng)。
小區(qū)車位外租不能超半年
草案采納原因：外租的車位并不屬于業(yè)主共有部分，產(chǎn)權(quán)實際上在開發(fā)商手中，業(yè)主支配不了?？煽紤]到業(yè)主的現(xiàn)實需求，認為有必要約定一個租期，6個月的期限長短適中，對合同雙方都具備相當彈性。
刪除行業(yè)自律方面的條款
草案曾有專門一節(jié)涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)自律，要求物業(yè)管理社團建立行業(yè)協(xié)調(diào)、激勵和懲戒等機制。目前相關(guān)條款均被刪除，省法制辦解釋：社團并沒有行政執(zhí)法權(quán)，因此無權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行類似處罰。
備受關(guān)注的《四川省物業(yè)管理條例(草案)》昨日獲四川省政府常務(wù)會議原則通過。成都商報記者獲悉，早前飽受爭議的空置房物業(yè)費能否打折問題，草案目前的態(tài)度是不考慮打折，而小區(qū)車位外租的期限也被明確限定在6個月以內(nèi)。按照程序，這部草案將提交省人大常委會，并在本月27～29日召開的常委會會議上接受第一次審議，因此各項規(guī)定還有再度修改的可能。
四川尚無針對物業(yè)管理的省級地方性法規(guī)，因此若該條例獲省人大常委會審議通過，將填補該立法空白。
空置房物業(yè)費
16名聽證代表 就有10人反對打折
此前的征求意見階段，空置房物業(yè)費如何收取引發(fā)大家激烈討論。成都商報記者獲知，最新版的草案擬規(guī)定物業(yè)費按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點實行不同價格標準，其中普通住宅類實行政府指導(dǎo)價，其他物業(yè)實行市場調(diào)節(jié)價。對于前者，市、縣(區(qū))價格主管部門將會同房管部門，根據(jù)物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價指數(shù)變動等情況，制定相應(yīng)的基準價和浮動幅度。而且，同期交付、同一物業(yè)類型、同一檔次的物業(yè)服務(wù)收費，應(yīng)按同一標準收取。成都商報記者向省法制辦有關(guān)負責(zé)人咨詢后獲知，“其他物業(yè)”所指為豪宅，除此以外的大多住宅都屬于普通類，加之強調(diào)了收費的“同一標準”，實際上暗含了空置房也需足額繳納物業(yè)費的立法精神。
今年3月22日，省法制辦、省住建廳就該條例召開立法聽證會，空置房物業(yè)費標準被起草者列為重點議題之一，當時的考慮是要斟酌未入住業(yè)主打折繳費是否具備合理性。結(jié)果，當日出席會議的16名聽證代表中10人反對打折，僅兩名身為律師的代表表示支持。最終草案采納了大多數(shù)代表的意見。
盡管國內(nèi)有部分省市實行“打折制”，但省法制辦認為，物業(yè)服務(wù)畢竟不可分割，不會因入住率的降低而減少工作量。而且，現(xiàn)實操作中物業(yè)費征收難一直比較突出，若再給予打折的“特權(quán)”，恐將引發(fā)負面效應(yīng)。
當然，草案留有協(xié)議的空間，擬規(guī)定具體收費標準由業(yè)主與物管公司在合同中約定，但必須根據(jù)相關(guān)部門制定的基準價和浮動幅度。至于對空置房做出“減半繳納”規(guī)定的《四川省城市住宅物業(yè)管理暫行辦法》，省法制辦將考慮對這個12年前出臺的文件進行審查處理，結(jié)局可能是廢止或失效。
小區(qū)車位
先滿足業(yè)主停車需要 外租不能超半年
對于小區(qū)車位租給小區(qū)以外的個人或單位，草案不僅規(guī)定“在滿足業(yè)主停車需要的前提下有空余的”才可以臨時出租，而且寫明了期限———每次約定租期不得超過六個月。
在3月召開的聽證會上，對于短期出租的提議，聽證代表基本沒有異議，只是建議的租期從1個月、3個月到6個月不等。但后期面向?qū)＜液蛯W(xué)者征求意見時，西南財大法學(xué)院教授高晉康和四川鼎立律師事務(wù)所律師施杰均提出刪除具體租期的建議，其中一個理由是，無論期限長短與否均會面臨業(yè)主的隨時停車需要，同時可能與《合同法》的相關(guān)規(guī)定相違背。
同樣，草案采納了多數(shù)人的意見。其理由是，外租的車位并不屬于業(yè)主共有部分，產(chǎn)權(quán)實際上在開發(fā)商手中，業(yè)主支配不了?？煽紤]到業(yè)主的現(xiàn)實需求，認為有必要約定一個租期，6個月的期限長短適中，對合同雙方都具備相當彈性。而如果業(yè)主車輛增加，開發(fā)商可與租戶協(xié)商解除合同。
“行業(yè)自律”條款
曾有專門一節(jié) 目前均被刪除
此外，草案曾有專門一節(jié)涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)自律，共計三條，要求物業(yè)管理社團建立行業(yè)協(xié)調(diào)、激勵和懲戒等機制。若有企業(yè)受到社團的公開譴責(zé)，一年內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招標投標，業(yè)主大會可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。受到譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，亦有為期一年的行業(yè)禁入期。
目前相關(guān)條款均被刪除，省法制辦的解釋是，社團并沒有行政執(zhí)法權(quán)，因此無權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行類似處罰。
律師觀點
“空置房物業(yè)費如半價 住進去的人會有不公平感”
針對草案出現(xiàn)的上述變化，成都商報記者昨日致電泰和泰律師事務(wù)所律師羅丹丹。她認為，草案作出的修改更多考慮了操作性。
“物業(yè)費收取與入住率并無關(guān)系”
對于取消空置房物業(yè)費折扣的問題，羅丹丹表示，物管公司并非在為業(yè)主專有部分提供服務(wù)，更是涉及小區(qū)共有部分的服務(wù)，例如綠化、設(shè)施養(yǎng)護等。上位法也明確規(guī)定，已竣工尚未出售或者尚未交付的住宅也須繳納物業(yè)費，只不過是由建設(shè)單位承擔(dān)，可見物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)費收取與入住率并無關(guān)系。
“為什么社會(對空置房物業(yè)費打折)反響那么大呢？主要是很多空置房是買來投資用的，入住業(yè)主全價交，買來投資的若是半價，住進去的人會產(chǎn)生不公平感。”羅丹丹稱，如此修改比較客觀，也遵循了上位法的規(guī)范。
“加上期限，可能讓開發(fā)商不舒服”
小區(qū)車位出租加上了6個月的期限，羅丹丹覺得可能會讓開發(fā)商“不太舒服”，尤其是對車位配比較高、附有經(jīng)營性設(shè)施的項目?！氨热珥椖坷镉猩虉?，車位數(shù)量對(商場)運營方來說肯定是一個很重要的考慮因素。如果不能確保車位長租，對招商來說可能有影響，也不利于收益的穩(wěn)定性?！?
她理解，這樣的規(guī)定更傾向于保護業(yè)主利益，是立法者在各種利益中平衡的結(jié)果，但有干涉開發(fā)商自由的嫌疑。“事實上長租也不會跟業(yè)主需求產(chǎn)生抵觸，可以在租賃合同中約定提前終止合同的條件。不過為了避免糾紛，我們一般會建議客戶每月一租?！?
“業(yè)主應(yīng)學(xué)會用法律手段維護自己利益”
至于刪除行業(yè)自律方面的條款，羅丹丹的看法與省法制辦一致，認為社團組織很難獲得法律地位，而且“禁入”的處置實質(zhì)上是在剝奪企業(yè)經(jīng)營權(quán)，社團沒有權(quán)力做出如此處罰?！皹I(yè)主應(yīng)該學(xué)會充分運用法律手段維護自己的利益，選聘或解聘物管公司是他們的合法權(quán)益。是否有行業(yè)協(xié)會都不會改變這點?！?/P>