商品房限購(gòu) 小產(chǎn)權(quán)房走俏 業(yè)內(nèi)：謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)心小產(chǎn)權(quán)房陷阱 漫畫：ＹＳＣ／ＣＦＰ
近期在銷售的寶安新盤。ＣＦＰ供圖
■ 深圳特區(qū)報(bào)記者 譚建偉
?。眱r(jià)格直追商品房
眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華認(rèn)為，深圳的小產(chǎn)權(quán)房主要包括兩大類，一是在原農(nóng)村集體所有土地上建成的房子，由相關(guān)社區(qū)居委會(huì)核發(fā)使用證；二是軍產(chǎn)房，有軍方提供的房產(chǎn)證。
近５年，深圳商品房?jī)r(jià)格一路上升，而不用繳納地價(jià)和稅款的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，約為商品房?jī)r(jià)的一半。不過(guò)，在商品房遭遇限購(gòu)、限貸、限價(jià)的當(dāng)下，低價(jià)小產(chǎn)權(quán)房吸引了大量資金流入，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格與商品房之間的差距在不斷縮小。
“福田區(qū)金盾劇院后邊有一處軍產(chǎn)房，均價(jià)２５０００元／平方米，小戶型多，你有沒(méi)有興趣投資??？”日前，記者接到中介的這類推盤電話時(shí)，著實(shí)大吃一驚。沒(méi)有完整產(chǎn)權(quán)的軍產(chǎn)房居然均價(jià)這么高？去年１０月前后，該地段推出一批公寓，包裝修均價(jià)每平方米才３００００元出頭，現(xiàn)在這處軍產(chǎn)房基本不帶裝修，也達(dá)到每平方米２５０００元，二者相差只有三成左右了，比以往縮小了２０％的差價(jià)，比５月深圳每平方米１５２６２元的整體均價(jià)高出約１００００元。
不僅新建小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格正在急追商品房，二手小產(chǎn)權(quán)房與商品房?jī)r(jià)格的差距也在縮小。安居福地產(chǎn)一位客戶經(jīng)理介紹，梅林軍產(chǎn)房深圳邊防分局住宅區(qū)建于２００２年，目前房?jī)r(jià)為每平方米１５０００元左右，而鄰近的同樣“年齡”的商品房為每平方米２００００元出頭，相差不到４０％。而租金與商品房相當(dāng)，１４０平方米的住房月租５０００多元。
南山區(qū)西麗留仙大道旁邊的留仙居是新圍社區(qū)居委會(huì)開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)樓盤。據(jù)施聯(lián)行置業(yè)顧問(wèn)介紹，該樓盤建于２００９年，有３０００多住戶。二手房均價(jià)每平方米超過(guò)１２０００元，與周邊的二手商品房比，只低三成左右。租金與商品房沒(méi)什么差別，一套４２平方米的一房一廳月租２０００元。
?。餐顿Y者“剛需”都在買
誰(shuí)在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房？６月４日，記者先后到福田區(qū)金盾劇院后邊一軍產(chǎn)房樓盤和寶安沙井集體小產(chǎn)權(quán)房銷售現(xiàn)場(chǎng)查看實(shí)況。
位于彩田路邊的該軍產(chǎn)房新盤屬二期開(kāi)發(fā)，包括３２平方米到１７０平方米不等的十多種戶型，以９０平方米以下戶型居多。樓盤還在建設(shè)中，樣板房集中在８樓、１２樓。
記者與胡女士夫婦一起戴上安全帽，乘坐簡(jiǎn)易電梯，首先來(lái)到８樓。３０多平方米的小戶型樣板房集中于此，設(shè)計(jì)成了包括廚房、衛(wèi)生間在內(nèi)的小公寓。隨行的中介人士介紹，均價(jià)２３０００元／平方米，含裝修?！懊刻卓們r(jià)７７萬(wàn)元上下，月租至少２６００元，放租空置期不超過(guò)７天；租金回報(bào)率約４％，周邊商品房均價(jià)每平方米４００００元以上，因此這種房還有升值空間?！?/P>
胡女士夫婦對(duì)東南向和西南向的兩室一廳興趣挺大。朝向好、７０平方米的面積，投資、自住兩可，是他們心動(dòng)的主要原因。
?。保矘情_(kāi)放了５１平方米及１４０平方米以上的大戶型樣板間。二室一廳的５１平方米戶型看房客較多。中介人士表示，超過(guò)４０平方米的戶型雖然每平方米要加收２３００元的裝修費(fèi)，但５１平方米戶型樓層更高，且有兩個(gè)房間，可滿足多種類型客戶的需求，租客面相對(duì)較廣，月租超過(guò)４０００元。一對(duì)帶著老人來(lái)看房的中年夫婦，對(duì)這種房型有購(gòu)買意向。他們?cè)诟浇I了商品住宅，想買套軍產(chǎn)房給老人住。
從市中心驅(qū)車西行５０分鐘可達(dá)沙井。這里高樓林立，儼然一個(gè)高密度住宅小區(qū)。眾廈地產(chǎn)《小產(chǎn)權(quán)房專題研究》披露的數(shù)據(jù)是，深圳存量住宅中，小產(chǎn)權(quán)房比例已經(jīng)超過(guò)６０％。深圳小產(chǎn)權(quán)房分布范圍廣，寶安沙井為深圳小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量之最，在售或在建的統(tǒng)建樓盤在５０個(gè)以上，住房多達(dá)５萬(wàn)多套。這些小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)模式是，由原住民、村股份公司、私營(yíng)老板或開(kāi)發(fā)商等多方合作，再進(jìn)行利潤(rùn)分成。
記者來(lái)到沙井一批發(fā)城現(xiàn)場(chǎng)看樓。業(yè)務(wù)員表示，整個(gè)項(xiàng)目包括６棟樓的商鋪和住宅。目前，住宅已經(jīng)全部賣完，買家主要是附近工廠的管理人員、原村民、有實(shí)力的投資客。有的上班族買房是為了自住，也有客戶是為了博租金和升值。有位客戶一口氣買了１０套。
?。承‘a(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)多
小產(chǎn)權(quán)房雖然絕對(duì)價(jià)格低于商品房，但近年來(lái)的相對(duì)漲幅一點(diǎn)也不遜色。以位于梅林的深圳邊防分局住宅區(qū)為例，２００２年開(kāi)始賣房時(shí)，每平方米均價(jià)才３０００多元，現(xiàn)在飆升至１５０００元，漲幅達(dá)４倍，甚至超過(guò)了同期周邊商品房的漲幅。福田中心區(qū)彩田路邊一處軍產(chǎn)房，２００５年開(kāi)賣時(shí)每平方米５５００元，現(xiàn)在二手房價(jià)為２３０００元，漲幅超過(guò)３倍。社區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的漲幅也很大。西麗片區(qū)部分小產(chǎn)權(quán)房１０年漲６倍。留仙大道旁邊的留仙居自去年初以來(lái)，經(jīng)歷三次樓市調(diào)控，房?jī)r(jià)逆市上漲兩成。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)低，收租金，賺差價(jià)，博拆遷賠償，這些是人們鋌而走險(xiǎn)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的主要?jiǎng)訖C(jī)，其中，固然不乏為解決自住需求的無(wú)奈群體，也有相當(dāng)部分人火中取栗只為博取超額回報(bào)。特別是深圳對(duì)商品房的限購(gòu)力度持續(xù)加大，二手房按評(píng)估價(jià)征稅政策即將推出之際，一些投資客瞄上了不限購(gòu)、沒(méi)有交易稅費(fèi)、價(jià)格相對(duì)較低的小產(chǎn)權(quán)房。中原地產(chǎn)一名置業(yè)顧問(wèn)稱，近期，小產(chǎn)權(quán)房變得熱起來(lái)了，預(yù)計(jì)這種熱度還可能上升，特別是安全系數(shù)相對(duì)較高的軍產(chǎn)房更會(huì)受到部分人的追捧。
資深地產(chǎn)人士相繼發(fā)出冷靜的提醒。眾廈地產(chǎn)林曉華認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格漲幅已大，追高有一定風(fēng)險(xiǎn)。更大的風(fēng)險(xiǎn)是，花了買房的錢，拿不到房產(chǎn)證，得不到應(yīng)有的保護(hù)；隨著新拆遷條例的實(shí)施，未來(lái)拆遷主體為政府而不是開(kāi)發(fā)商，小產(chǎn)權(quán)房博取賠償?shù)目臻g縮小了，而作為違法建筑被強(qiáng)制拆除的風(fēng)險(xiǎn)加大。
地產(chǎn)律師顏宇丹說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。對(duì)于將房屋賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮(zhèn)居民的，無(wú)論建房行為是否合法，法院通常以買賣合同違反國(guó)家政策的禁止性規(guī)定而認(rèn)定其無(wú)效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同無(wú)效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。另外，小產(chǎn)權(quán)房的房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證；購(gòu)房后如遇到國(guó)家征地拆遷，很可能無(wú)法得到拆遷補(bǔ)償。而且，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房需要一次性付款，不能按揭；買入后，房子無(wú)法抵押。
由于約定小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)和永久使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無(wú)效，部分深圳小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商變通地想出了出資合建＋租賃合同的方式。對(duì)此，顏宇丹認(rèn)為，房屋租賃受２０年租期限制，超期限合同無(wú)效，違約金得不到法院支持。
購(gòu)買軍產(chǎn)房，風(fēng)險(xiǎn)也顯而易見(jiàn)。據(jù)了解，地方人員購(gòu)買軍產(chǎn)房后一般無(wú)法辦理通常意義上的產(chǎn)權(quán)證，落戶及孩子上學(xué)等可能面臨困難；房?jī)r(jià)上漲時(shí)，原軍產(chǎn)房主毀約收房的情況不時(shí)發(fā)生，購(gòu)房者如起訴，地方法院可能不予受理；如遇政府拆遷、征收、征用，如何保護(hù)非軍籍購(gòu)房者合法權(quán)益，尚無(wú)明確法律規(guī)定；軍產(chǎn)房還面臨再次轉(zhuǎn)讓困難、無(wú)法繼承等風(fēng)險(xiǎn)。
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什么是小產(chǎn)權(quán)房
通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。說(shuō)得再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”?，F(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房也包括軍產(chǎn)房。
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北京畫家村“宋莊房訟”案終審
購(gòu)房合同無(wú)效 賣家給予賠償
農(nóng)民眼見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲，５年后反悔曾經(jīng)賣房給畫家。２００７年１２月，北京市二中院依據(jù)“農(nóng)村居民不得出售宅基地給城市居民”的有關(guān)規(guī)定，判定北京市通州區(qū)畫家村“宋莊房訟”案房產(chǎn)買賣無(wú)效。被告畫家李玉蘭敗訴失房，原告農(nóng)民馬海濤被判返還李玉蘭總計(jì)９．３萬(wàn)元的賣房款與補(bǔ)償款。
２００２年，馬海濤以４５０００元的價(jià)格將位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的院落出售給李玉蘭。入住后李玉蘭對(duì)該房屋進(jìn)行了整修和添附。因房?jī)r(jià)急漲，２００６年，馬海濤要求確認(rèn)雙方簽訂的買賣房協(xié)議書無(wú)效。當(dāng)時(shí)，畫家村農(nóng)民討房訴訟案形成了１０多起，悔約理由基本都是依據(jù)“城里人不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員住房”的政策。
法院在終審判決書中指出，出賣人在出賣時(shí)即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，故出賣人應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)于買受人信賴?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素予以確定。
隨即，李玉蘭起訴到原審法院，要求馬海濤賠償其信賴?yán)鎿p失４８萬(wàn)元。２００９年６月，北京二中院對(duì)此案終審，維持一審法院做出的馬海濤應(yīng)當(dāng)按照過(guò)錯(cuò)程度賠償李玉蘭經(jīng)濟(jì)損失的判決。
此前，北京海淀區(qū)在４起農(nóng)民房買賣糾紛案件處理中，做出過(guò)買賣協(xié)議無(wú)效，但賣方需要賠償３０萬(wàn)－５０萬(wàn)元的判決。
有消息稱，北京市高級(jí)人民法院曾下發(fā)關(guān)于審理農(nóng)民宅基地糾紛案件的會(huì)議紀(jì)要，要求法院在判處房屋買賣合同無(wú)效的情況下，由賣房農(nóng)民對(duì)買房者進(jìn)行賠償，賠償比例為房屋經(jīng)評(píng)估后總價(jià)款的７０％。
深圳地產(chǎn)律師顏宇丹表示，上述判決只是個(gè)別判例，其他地方的法院未必照此下判，小產(chǎn)權(quán)房買方被賣方收房且得不到賠償?shù)母怕瘦^大。