成都樓市總體向好 牛年買房正當(dāng)時(shí)
2009年房地產(chǎn)形勢(shì)研判與對(duì)策座談會(huì)透出利好信息
2月10日，度過(guò)萬(wàn)家燈火的牛年元宵節(jié)第二天，本報(bào)組織舉辦了2009年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)首場(chǎng)形勢(shì)研判與對(duì)策座談會(huì)，置信地產(chǎn)、遠(yuǎn)大地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、正成地產(chǎn)、飛達(dá)置業(yè)、中源實(shí)業(yè)等企業(yè)的營(yíng)銷策劃負(fù)責(zé)人紛紛與會(huì)，經(jīng)過(guò)兩個(gè)多小時(shí)的深入分析與研討，與會(huì)者普遍表示對(duì)09樓市充滿信心，并認(rèn)為2009年樓市的形勢(shì)是——房?jī)r(jià)觸底，目前是買房的最好時(shí)機(jī)；面對(duì)這一形勢(shì)，大家建議采取比較一致的對(duì)策——適時(shí)促銷，推動(dòng)成都樓市盡早復(fù)蘇。
房?jī)r(jià)觸底正是買房好時(shí)機(jī)
在座談會(huì)上，與會(huì)開發(fā)商紛紛表示，對(duì)2009年的樓市充滿信心。他們認(rèn)為，今年是政策最好的一年，而經(jīng)過(guò)去年的各種促銷，成都房?jī)r(jià)的下降空間已經(jīng)不多，要購(gòu)房的人遇到合適的時(shí)機(jī)一定會(huì)下手；購(gòu)房資金已到位的購(gòu)房者，只是選擇09年的某個(gè)時(shí)期而已。資金相對(duì)緊張的購(gòu)房者，更需要找到一個(gè)最佳時(shí)刻，今年是買房者出手的好時(shí)機(jī)。
今年買房正當(dāng)時(shí)
劉毅：通過(guò)春節(jié)過(guò)后反映出的市場(chǎng)銷售信息，使我們對(duì)樓市充滿信心。成都不同于其他地區(qū)的市場(chǎng)，成都市場(chǎng)有需求做支撐，除了本地人還有有成都情結(jié)的二級(jí)城市和外地人在成都買房，構(gòu)成了市場(chǎng)強(qiáng)大的購(gòu)買力。從投資角度出發(fā)，現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)，成都現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)是真實(shí)價(jià)格，從投資回報(bào)考慮，未來(lái)的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)在的投資。
朱猛：置信春節(jié)期間交易量非常不錯(cuò)，尤其是花園城等幾個(gè)項(xiàng)目，從我們的成交情況來(lái)看，從春節(jié)到現(xiàn)在，首次購(gòu)房和改善性購(gòu)房的消費(fèi)者增多。我個(gè)人認(rèn)為，市場(chǎng)不可能再回歸到2007年的水平，現(xiàn)在的市場(chǎng)類似股市，大部分的泡沫已經(jīng)在去年被擠掉，今年房?jī)r(jià)不會(huì)再大幅下降，但也不會(huì)大幅增長(zhǎng)，依舊會(huì)保持平穩(wěn)走勢(shì)。市場(chǎng)究竟何時(shí)真正回暖，要看投資者何時(shí)出手。只有長(zhǎng)線或短線的投資客大量涌入，帶動(dòng)商品房的流通，市場(chǎng)才會(huì)逐漸回暖。
樓市總體將向好
王鑫：目前大部分開發(fā)商在資金方面都有著很大的壓力，對(duì)于中型企業(yè)來(lái)說(shuō)，09年可能會(huì)上一個(gè)臺(tái)階，中型的開發(fā)商，可能手上只持有一兩塊項(xiàng)目，所以資金壓力會(huì)比較小一些，可以等兩三年再賣問(wèn)題也不大?，F(xiàn)在壓力最大的主要是過(guò)去在高價(jià)位拿了很多地，導(dǎo)致今年資金難以到位的房企，這類房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能最大。
鄢普：2009年是成都樓市十分關(guān)鍵的一年，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開整個(gè)經(jīng)濟(jì)大背景，無(wú)論房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展如何，如果消費(fèi)者沒(méi)錢買房，整個(gè)行業(yè)是沒(méi)有辦法有好轉(zhuǎn)的。2009年房地產(chǎn)關(guān)鍵詞是市場(chǎng)信心和消費(fèi)預(yù)期。消費(fèi)預(yù)期是經(jīng)濟(jì)回暖的一個(gè)重要指標(biāo)，預(yù)期好了，消費(fèi)就會(huì)上去，經(jīng)濟(jì)就能良性發(fā)展，這一點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)而言非常關(guān)鍵。如果購(gòu)房者一直覺得樓盤有降價(jià)的空間，一直持幣觀望，開發(fā)商的日子就不好過(guò)了，想要樓市回暖，消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的信心問(wèn)題是關(guān)鍵。2009年樓市走勢(shì)將呈現(xiàn)“W”形，對(duì)房地產(chǎn)的投資在今年二三季度會(huì)有所放開，政府對(duì)市場(chǎng)的投資成效將會(huì)顯現(xiàn)，總體走勢(shì)雖然跌宕起伏，但總體會(huì)朝好的方向發(fā)展。
牛年樓市機(jī)遇多
向進(jìn)軍：對(duì)于2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)，我認(rèn)為有兩個(gè)關(guān)鍵詞：主流和機(jī)遇?！爸髁鳌笔腔?6、07年的情況而提出的關(guān)鍵詞，在前兩年市場(chǎng)情況好的時(shí)候，品牌開發(fā)商并沒(méi)有感受到品牌對(duì)企業(yè)帶來(lái)的好處，因?yàn)榇髣?shì)好，所有房子都好賣；而現(xiàn)在，經(jīng)歷了08年的格局后，品牌的作用開始顯現(xiàn)。一些以前涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金在樓市不好的情況下必然退出，于是主流開發(fā)商的作用開始體現(xiàn)，購(gòu)房者在選房時(shí)會(huì)首先考慮開發(fā)商的品牌。2009年迎來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的“機(jī)遇”。去年房?jī)r(jià)已經(jīng)有較大幅度的跌幅，房地產(chǎn)行業(yè)中一些企業(yè)會(huì)退出這個(gè)市場(chǎng)，對(duì)主流開發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)機(jī)遇；土地方面，今年會(huì)有很多優(yōu)質(zhì)土地進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)也是一個(gè)很好的機(jī)遇。
杜蕾：對(duì)于2009年，我認(rèn)為市場(chǎng)回暖指日可待。從春節(jié)期間的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，成交量與去年同期相比有很大回升，特別是上班后的第一個(gè)周末，成交量猛然提高，不光是在我們一個(gè)樓盤，在很多樓盤都出現(xiàn)了這樣的局面，去年累積了一年的消費(fèi)需求在這個(gè)時(shí)候得以釋放。從這一個(gè)側(cè)面我們可以看出，2009年成都樓市一定回暖。
應(yīng)對(duì)策略
適時(shí)促銷讓樓市盡早復(fù)蘇
面對(duì)09年樓市形勢(shì)，成都開發(fā)商將如何應(yīng)對(duì)？在10日的形勢(shì)研判與對(duì)策座談會(huì)上，與會(huì)開發(fā)商代表的一致看法是——開發(fā)商要自救，不能等靠要，不要指望政府“救市”。面對(duì)復(fù)雜多變的樓市，不少與會(huì)代表都提出了比較具體的“應(yīng)對(duì)之策”：有開發(fā)商表示，在09年將鎖定高端客戶，開發(fā)高檔產(chǎn)品，實(shí)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，為客戶提供增值服務(wù)；有開發(fā)商認(rèn)為應(yīng)圍繞“企業(yè)品牌”和“樓盤品質(zhì)”做文章，力求擴(kuò)大市場(chǎng)占有率；有開發(fā)商建議樓盤盡早消化存量房，以保證資金流；也有開發(fā)商認(rèn)為，各大開發(fā)商應(yīng)抓住春節(jié)后回暖的時(shí)機(jī)，適時(shí)加大營(yíng)銷推廣力度，以推動(dòng)成都樓市盡早復(fù)蘇。
品牌與品質(zhì)決定市場(chǎng)
朱猛：09年我認(rèn)為有兩大關(guān)鍵詞：品牌和品質(zhì)。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，要回歸務(wù)實(shí)，回歸產(chǎn)品的本質(zhì)。市場(chǎng)好的時(shí)候，以賣方市場(chǎng)自居，沒(méi)有真正對(duì)購(gòu)房者的消費(fèi)行為過(guò)程進(jìn)行深入研究。因此，開發(fā)商要設(shè)身處地為購(gòu)房者著想，扎扎實(shí)實(shí)地把產(chǎn)品品質(zhì)做好，提高自身品牌，利用產(chǎn)品和品牌效應(yīng)占領(lǐng)市場(chǎng)。
張雪：2009年的市場(chǎng)格局將延續(xù)2008年的狀況，直接說(shuō)，對(duì)于開發(fā)商而言能活下來(lái)就好。如果活不下來(lái)，這些企業(yè)占有的資源就會(huì)流出，活下來(lái)的企業(yè)，就可以將這些流出的資源進(jìn)行整合，進(jìn)入新一輪的競(jìng)爭(zhēng)中。我認(rèn)為企業(yè)能在當(dāng)前的市場(chǎng)格局中存活下來(lái)的方法就是：現(xiàn)金為王。有現(xiàn)金的企業(yè)可以更好地整合更多的資源，而且現(xiàn)在土地的價(jià)格較前兩年也有很大的降低，地段好的地塊也能以較便宜的價(jià)格拿到，這是在以前無(wú)法想象的。在這一輪的競(jìng)爭(zhēng)淘汰中，不一定中小企業(yè)就一定困難，一些小開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目少，而且項(xiàng)目處于比較成熟的地段；而一些大開發(fā)商雖然資金比較充足，但由于土地儲(chǔ)備過(guò)多，也會(huì)有壓力。所以在2009年大家的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)都是相同的。
政策和促銷仍是重點(diǎn)
王鑫：首先，消化現(xiàn)有存量及增量的壓力將貫穿2009年的樓市，除了開發(fā)商手中囤積的房源外，還有大量06、07年入市的投資者，他們手中的房源也需要消化，開發(fā)商如何在優(yōu)化自身現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上消化現(xiàn)有庫(kù)存是09年的重點(diǎn)；其次，只有大量投資資金涌入，真正帶動(dòng)起整個(gè)市場(chǎng)，促使市場(chǎng)最終反彈，樓市才會(huì)有所好轉(zhuǎn)。
鄢普：對(duì)政策方面我有兩個(gè)建議：一是建議銀行盡早全面放開二套房貸，并執(zhí)行7折利率，以滿足老百姓改善型購(gòu)房需求，同時(shí)刺激住房銷售樓市回暖；二是建議銀行對(duì)所有房貸都實(shí)行7折利率，包括存量房貸。
精裝房將是未來(lái)趨勢(shì)
劉毅：09年我認(rèn)為有兩大關(guān)鍵詞：一是差異化競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商只有把產(chǎn)品做好了，才會(huì)贏得市場(chǎng)認(rèn)可。二是精裝修，今年將有大量的開發(fā)商選擇精裝修產(chǎn)品，精裝房是一個(gè)趨勢(shì)。
杜蕾：飛大房產(chǎn)從2006年壹號(hào)公館的精裝房進(jìn)入成都樓市，到現(xiàn)在正在打造的西城公館開始也以精裝房的方式亮相市場(chǎng)，同時(shí)帶動(dòng)了整個(gè)城西片區(qū)精裝房市場(chǎng)的活躍局面。按理說(shuō)精裝房是飛大房產(chǎn)一個(gè)比較成熟的產(chǎn)品，但2008年下半年，根據(jù)市場(chǎng)情況，我們拋棄了部分精裝房，以一步到位的方法進(jìn)行銷售，反而吸引了不少客戶。從2008年的形式和結(jié)果我們可以總結(jié)，目前一些政策的不明朗加劇了銷售的困難，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商就更要從客戶需求出發(fā)，研究客戶真正想要的，2009年的情況與2008年有相似之處，我們將繼續(xù)一步到位的銷售策略，拋棄繁文縟節(jié)，打動(dòng)購(gòu)房者。