開(kāi)發(fā)商大打"得房率" 成都正式叫停"贈(zèng)送空間"
日前出臺(tái)的《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2008）》將終結(jié)商品房有大量贈(zèng)送空間的行為 “兩房變?nèi)俊薄疤舾呖臻g”“空中院館”“可變空間”“得房率高達(dá)188%”……“90/70政策”出臺(tái)后，業(yè)界有人士推測(cè)2008年將是“偷面積”的一年，果然，不少開(kāi)發(fā)商在今年均推出有大面積贈(zèng)送空間的創(chuàng)新戶(hù)型，并受到市場(chǎng)好評(píng)。但從今年9月實(shí)施的《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2008）》正式對(duì)每套住宅的陽(yáng)臺(tái)面積、建筑的層高做了詳細(xì)規(guī)定，意在控制可變空間的贈(zèng)送方式。據(jù)了解，成都不少開(kāi)發(fā)商對(duì)“叫停贈(zèng)送面積”早有耳聞，有條件的趕在規(guī)定出臺(tái)前已經(jīng)完成報(bào)規(guī)，手中還有此類(lèi)戶(hù)型的開(kāi)發(fā)商也在加緊做項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)。 偷面積 成都正式叫停 世家機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理郭漫舸稱(chēng)，2007年底業(yè)界就有傳言說(shuō)“贈(zèng)送面積”將被叫停，北京、廣州去年7月就正式停批這種戶(hù)型。據(jù)了解，這種傳言在業(yè)界流傳后，不少項(xiàng)目紛紛加緊報(bào)規(guī)速度，希望在相關(guān)部門(mén)正式發(fā)文前通過(guò)審批，保證項(xiàng)目?jī)?nèi)保留一部分具有可變空間的戶(hù)型。星彥地產(chǎn)成都分公司總經(jīng)理張猛透露，去年年底不少開(kāi)發(fā)商手中贈(zèng)送面積超過(guò)20%的項(xiàng)目就沒(méi)有通過(guò)審批，有的則迅速調(diào)整規(guī)劃、重新設(shè)計(jì)戶(hù)型，甚至在前期定位時(shí)就規(guī)避掉贈(zèng)送面積。 記者在《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2008）》看到，從9月開(kāi)始，每套住宅陽(yáng)臺(tái)的水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的20%，套型建筑面積90平方米（含90平方米）以下住宅，其建筑層高不得高于3.6米，套型建筑面積90平方米以上住宅，其建筑層高不宜高于3.6米。張猛解釋?zhuān)瑢?duì)陽(yáng)臺(tái)面積的限定意味著，一套住宅中，全贈(zèng)送的露臺(tái)和送半面積的陽(yáng)臺(tái)，所有贈(zèng)送面積不能超過(guò)套型建筑面積的20%。世家機(jī)構(gòu)則認(rèn)為，對(duì)層高的規(guī)定意味著，90平方米以下中小戶(hù)型以后室內(nèi)不可能再出現(xiàn)兩層挑高空間，90平方米以上的住宅層高“不宜”高于3.6米，指在特定情況下，鑒于項(xiàng)目品質(zhì)，可以在客廳或臥室做兩層高的產(chǎn)品。 贈(zèng)送多 開(kāi)發(fā)商大打“得房率” 從銷(xiāo)售的角度看，今年盡管樓市處于盤(pán)整期，消費(fèi)者下單十分理性，但許多有大面積贈(zèng)送空間的產(chǎn)品確實(shí)能促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。號(hào)稱(chēng)得房率最多可超過(guò)200%的國(guó)嘉·新視界開(kāi)盤(pán)當(dāng)天270套房源售出220套，成交率高達(dá)80%；藍(lán)光香境打出的“70平方米實(shí)際使用面積105平方米；買(mǎi)99平方米得180平方米，部分房源得房率高達(dá)188%”也有效幫助樓盤(pán)創(chuàng)造了開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售超過(guò)75%的好成績(jī)；中?！ぬm庭提出的“奢尺高層”概念注重立體空間打造，戶(hù)內(nèi)約5.8米雙層挑高空間讓89平方米的戶(hù)型能享受124平方米多層次空間，在城南一直銷(xiāo)售得很好；萬(wàn)科·金域藍(lán)灣、香木林·加洲國(guó)際同樣利用挑高創(chuàng)新空間吸引了不少客戶(hù)。 星彥地產(chǎn)顧問(wèn)曾做過(guò)一個(gè)調(diào)查，目前市面上以贈(zèng)送面積大做文章的樓盤(pán)20余個(gè)。其中開(kāi)發(fā)商對(duì)所推項(xiàng)目的得房率上，四海逸家最高達(dá)到200%以上，中海·蘭庭為139%，佳兆業(yè)·麗晶港達(dá)139%~169%，財(cái)富領(lǐng)地為175%，萬(wàn)科·金域藍(lán)灣最高達(dá)171%……這么高的得房率，在一定程度上促進(jìn)了項(xiàng)目銷(xiāo)售。 購(gòu)房者 九成人為高得房率買(mǎi)單 在天府新城工作的白領(lǐng)肖先生看了很多樓盤(pán)，最終還是選定中?！ぬm庭。他表示，除了項(xiàng)目離上班的地方近外，最重要的還是挑高戶(hù)型設(shè)計(jì)吸引了他：“平層的房子看多了，完全沒(méi)感覺(jué)，5.8米的挑高層讓我眼前一亮，最近我正在研究室內(nèi)設(shè)計(jì)，看究竟是隔一層多一間房還是保持原狀?！敝泻５禺a(chǎn)表示，“挑高奢尺立體空間”就是為了滿足現(xiàn)代的城市人對(duì)空間的暢想，讓他們自由發(fā)揮各種思路，這種戶(hù)型推出后，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售的確有推動(dòng)作用?！痹阱\江城市花園為父母購(gòu)房的王小姐也是被可變空間所吸引，想到兩年后可能會(huì)生寶寶，王小姐一家選擇了兩房變?nèi)康膽?hù)型，給自己多一種選擇。 星彥機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，九成購(gòu)房者對(duì)贈(zèng)送空間的滿意度極高，目前市面上的兩房變?nèi)?、入?hù)花園實(shí)現(xiàn)的室內(nèi)外空間過(guò)渡、挑高空間釋放的現(xiàn)代氣息、贈(zèng)送的大露臺(tái)等對(duì)購(gòu)房者下單有極強(qiáng)促進(jìn)作用。但在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中也產(chǎn)生了一定問(wèn)題，比如需要注意開(kāi)發(fā)商承諾的贈(zèng)送空間后期是不是真的可以利用；計(jì)算清楚實(shí)得面積價(jià)格是不是更實(shí)惠；贈(zèng)送空間不屬于產(chǎn)權(quán)面積，也不簽入合同，購(gòu)房者要對(duì)得房率做好計(jì)算，有充足的心理準(zhǔn)備，以免后期產(chǎn)生糾紛。 問(wèn)題多 贈(zèng)送空間將成歷史 贈(zèng)送空間受到購(gòu)房者熱烈歡迎，為什么還要叫停？張猛認(rèn)為，目前市場(chǎng)上大部分吼出“贈(zèng)送空間”的樓盤(pán)，贈(zèng)送的面積都超過(guò)20%甚至更多，但贈(zèng)送面積不計(jì)入地塊規(guī)劃容積率，會(huì)造成實(shí)際的建筑容積率提高。比如一個(gè)社區(qū)的容積率為5.0，如果贈(zèng)送空間達(dá)到40%，容積率將提高到7.0，這些偷出來(lái)的面積，開(kāi)發(fā)商不支付土地成本，沒(méi)有報(bào)規(guī)、報(bào)建等費(fèi)用，會(huì)降低實(shí)際成本。這不僅導(dǎo)致小區(qū)的建筑密度增加，影響居住的舒適性，政府損失一部分費(fèi)用，還會(huì)讓房?jī)r(jià)虛高。目前市面上有的產(chǎn)品，每平方米價(jià)格達(dá)到8000、9000元，實(shí)得價(jià)僅每平方米3000、4000元，變相抬高了房?jī)r(jià)，會(huì)讓樓市產(chǎn)生虛假信息，誤導(dǎo)市場(chǎng)管理。 合景泰富成都負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“贈(zèng)送空間”將成為成都樓市的歷史，這類(lèi)產(chǎn)品的稀缺性可能會(huì)對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售起到更大作用。公司即將推出的疊翠峰、萬(wàn)景峰兩個(gè)項(xiàng)目就是趕在“叫?！鼻叭〉谩督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》。 | ||||