成都地價復蘇 中小企業(yè)忙儲地 大企業(yè)蓄力后市
正如業(yè)界大多數(shù)人所預言的，成都房地產(chǎn)市場在2008年進入到了洗牌時分。在這一場群雄會聚的牌局中，誰將進入下一輪，誰又將落敗離席？
土地，一向是開發(fā)商們最為關鍵的牌面之一，土地市場上的成敗，將決定一個房產(chǎn)企業(yè)的生與死。成都樓市一向奉行“手中有地，心里不慌”的游戲規(guī)則在今年突變?yōu)椤暗夭辉诙喽诰⒘Σ辉诿投跍省?。游戲?guī)則既變，成都土地市場的競爭格局也驟然生變。當我們極力探究這個市場上諸多的變局，從那些看似出人意料的蛛絲馬跡中，或許能預知這場土地之爭的走勢。
地價復蘇有征兆 中小企業(yè)忙儲地
對于整個房地產(chǎn)市場走勢的反應，土地市場比樓市更為敏感與直接。在2007年9.27新政之后，土地市場比樓市先行一步回歸理性；而進入2008年后，土地市場的逐步回暖，已經(jīng)成為成都房地產(chǎn)市場復蘇的重要征兆。
2008年3月，被一些市場人士認為是成都土地市場的觸底時間。3月28日，成都市土地拍賣中心拍賣大廳內(nèi)，4宗優(yōu)質(zhì)住宅用地被推向市場。出人意料的是，這四塊被業(yè)界人士稱之為“黃金位置、被多家實力開發(fā)商看好”的地塊，無一例外地以超低價格成交。跳蹬河地塊以起拍價500萬元/畝被成都工投集團一次舉牌摘得，而舉牌次數(shù)最多的地塊——起拍價350萬元/畝的青龍場地塊，也僅僅在51次舉牌之后，被一自然人收入囊中。拍賣現(xiàn)場雖然座無虛席，但觀望者居多，舉牌者寥寥。
在此次拍賣會的前幾天，成都某專業(yè)機構(gòu)曾對這四宗土地進行過詳盡分析，該機構(gòu)曾預測：本次四宗地塊中，三圣鄉(xiāng)地塊的價格將在1400萬元/畝，而紅牌樓地塊的價格也將在1000萬元/畝。但事實卻并非如此，這兩塊地最后的成交價格低得令人吃驚。
在紅牌樓區(qū)域，一年前有開發(fā)商曾以1130萬元/畝的價格拿下一宗土地，而就在2007年底，成都樓市進入觀望期之時，這個區(qū)域的地價也維持在880萬元/畝，而現(xiàn)在460萬/畝的成交價，意味著1年不到，紅牌樓區(qū)的地價下跌近60%。
同樣，三圣鄉(xiāng)地塊價格也大幅度縮水，3月28日，這宗位于二、三環(huán)之間的地塊，成交價格僅為484萬元/畝。而在2007年10月，在這個區(qū)的三環(huán)路以外，國嘉地產(chǎn)付出920萬元/畝的代價，才將一宗123畝的地塊拿下。而這塊地的規(guī)劃指標，與3月28日的三圣鄉(xiāng)地塊幾乎一樣。
而成都其他區(qū)域的情況也與紅牌樓相似。尺度地產(chǎn)提供的資料顯示：對比2007年，成都東南西北四個區(qū)域的土地價格都出現(xiàn)了極明顯的負增長：城東2-3環(huán)，去年7月20日，香港信和曾以1130萬元/畝獲得一塊土地，今年3月28日同一區(qū)域地價格降為484萬元/畝；城西3環(huán)外，今年3月7日一塊土地成交價格為510萬元/畝，去年10月26日一塊土地拍賣成交價格為780萬元/畝；城北2-3環(huán)，3月28日一塊土地成交價格為450萬元/畝，而去年9月14日一塊土地拍賣成交價格是800萬元/畝。
應該說，2008年初地價下跌并非是成都房地產(chǎn)市場個別區(qū)域的特有情況，而是整個成都土地市場的真實景象。中原物業(yè)顧問公司的資料顯示，成都市今年第一季度土地成交均價為273.52萬元/畝，同比下降61.53%，環(huán)比下降69.68%。主城區(qū)的土地成交均價為518.8萬元/畝，同比下降27.04%，環(huán)比下降42.49%。特別值得關注的是，金牛區(qū)成交的一宗大地塊，成交單價僅60萬元/畝。
有業(yè)內(nèi)人士稱，如果說2007年成都土地市場令人眩目的繁榮是一種不成熟非理性的現(xiàn)象，那么，2008年初，土地市場上出人意料的平淡局面，同樣是一種不理性的表現(xiàn)。某專業(yè)機構(gòu)總經(jīng)理認為：“相比于樓市，2008年土地市場如此暗淡，是更不理性，更不符合市場規(guī)律。如今的地價，也許是未來數(shù)年的最低價格了。從這個角度看，現(xiàn)在正是開發(fā)商，尤其是中小企業(yè)進入房地產(chǎn)市場的絕佳時機。”這一說法在2008年4月的成都土地市場上得到印證：這一月成都土地市場供應土地34宗，成交29宗，整體供銷比約為1.17：1；供應面積2530.57畝，成交面積2089.72畝，這表明成都土地市場正在進入復蘇通道。
地價下跌，原本是眾多中小開發(fā)商的奢望。在2007年成都土地市場大熱之際，在資本巨鱷扎堆的市場中，絕大多數(shù)中小地產(chǎn)商面對一日一漲的地價徒呼奈何，地價太高導致拿地無門，是他們當時面臨的頭等生存危機。如今地價縮水，“等米下鍋”的中小企業(yè)顯然認為這是儲糧的好時機。因此，在2008年的土地拍賣現(xiàn)場上，一些近年來從未在公開市場亮相的企業(yè)開始現(xiàn)身。廣地置業(yè)、昊美房產(chǎn)、興西華建設……這些陌生的名字紛至沓來，并在土地市場上各有斬獲。有業(yè)內(nèi)人士稱：“很顯然，一些從未涉及過房產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)在2008年進入土地市場，是因為他們認為這是一個逢低買進的好時機，如果時間回到2007年，他們中很多企業(yè)都無法通過拍賣市場進入房產(chǎn)領域。”
有一個有趣的現(xiàn)象是：在眾多中小企業(yè)以低價在成都土地市場上摧城拔寨之時，那些曾經(jīng)在這個市場上翻云覆雨、頻頻制造地價新高的大開發(fā)商卻選擇了集體隱身。在3月28日的土地拍賣現(xiàn)場，拍買大廳內(nèi)雖然是人頭攢動、座無虛席，但記者發(fā)現(xiàn)，列席的企業(yè)都是清一色的中小開發(fā)商，舉牌的次數(shù)最高為51次，與2007年舉牌動輒上百次甚至高達200多次的場面無法相提并論，加價的幅度也極其緩慢，顯示出競拍者的小心翼翼與現(xiàn)場氛圍的平淡。有業(yè)界人士認為，如此平淡的土地拍賣，是因為大開發(fā)商未現(xiàn)身。
世家機構(gòu)地產(chǎn)研究中心總監(jiān)唐駿稱：“2008年，大開發(fā)商集體從土地拍賣市場上消失，是市場格局最明顯的變化之一。其原因是，在2007年的圈地融資潮后，目前即使大開發(fā)商也有融資困難、資金鏈條緊張的問題。
記者曾對外來大開發(fā)商今年的拿地計劃進行調(diào)查。很多在去年大舉拿地的巨頭級房企均稱，2008年會伺機出擊。而2007年表現(xiàn)最生猛的中國香港系企業(yè)則稱，他們的拿地計劃不會受宏觀政策影響，2008年肯定會繼續(xù)在成都買地。但3個月過后，絕大多數(shù)地產(chǎn)資本家卻仍然按兵不動，只有“堅決不買地王項目”的萬科兌現(xiàn)了2008年肯定拿地的承諾，在2月斥資3.7億，以455萬元/畝的價格將城南一塊地收入旗下。
大資本遁形，小企業(yè)登場，可以看作是成都土地市場表現(xiàn)歸于平淡的最直接原因?？v觀成都土地價格高速上升的軌跡，我們可以清晰地發(fā)現(xiàn)，地價每一次創(chuàng)出新高，資本巨頭們都是背后的市場推手。
東西南北聚蓉城 五大系熱買成都地
2007年，廣州、深圳、中國香港、重慶和新加坡這5大方陣是成都樓市的絕對主角，在土地市場上，他們也具有高度的控制權。廣州系，以珠投、雅居樂、富力、保利代表；深圳系，以萬科、中海、中信、花樣年為代表，中國香港系：和黃、九龍倉、新世界、新鴻基、信和為代表；重慶系以龍湖、華宇、金科為代表；新加坡系，以凱德、新加坡置地、盛吉立、仁恒為代表。
1999年，成都土地市場的均價為69萬元/畝，2007年這個數(shù)字達到843萬元/畝，短短8年時間，土地價格翻了12倍。
從2000年萬科登陸成都開始，外來地產(chǎn)巨頭們攜帶著雄厚資本，將成都房地產(chǎn)市場從小規(guī)模作業(yè)升級到資本時代，成都土地市場的資本戰(zhàn)爭愈演愈烈，土地價格由此進入超速上升通道。
進入2008年，成都房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出“五系爭雄”的局面。這些大開發(fā)商以資本為武器，不斷在成都攻城伐地，成為這個市場的主宰。縱觀成都土地市場幾年來的發(fā)展歷程，這五個方陣的地產(chǎn)企業(yè)們在占據(jù)成都重要口岸的同時，通過不斷抬升土地價格，將房地產(chǎn)市場的進入門檻越壘越高。
某專業(yè)機構(gòu)市場分析人士稱，成都土地市場的地價飛升，有兩個關鍵年份，一是2004年，這一年成都地價進入飚升時期，漲幅全國第三。一是2007年，成都地價達到歷史巔峰。而這兩個時期中，外來資本巨頭都是最為關鍵的推動力量。
2004年10月29日，和記黃埔以21.35億元拿下城南地王，萬科以60多萬一畝的價格拿下城東地王，中海以60多萬一畝總價10億拿下城西地王，均創(chuàng)下片區(qū)地價之新高。要知道，當時成都土地市場的單宗土地交易金額，通常是幾千萬。中海與和黃開創(chuàng)了成都土地拍賣一擲數(shù)十億的豪賭時代。
當進入成都的企業(yè)越來越多，競爭之下，資本的優(yōu)勢體現(xiàn)得淋漓盡致。成都地產(chǎn)五大系的人馬越來越強。在頻頻搶得地王項目之后，開始有資本企業(yè)成為區(qū)域地價的推手。
2006年4月，與“城南地王”隔路相望的一幅123畝的地塊，被香港九龍倉以7.8億元拍得，地價每畝640萬元，比“南地王”206萬元/畝的價格高出一倍有余。九龍倉創(chuàng)造的高地價，帶動了成都地價再次上升，該年，成都二季度的房價漲幅居全國第四。五大地產(chǎn)方陣中，僅深圳華僑城、中海、萬科、華潤置地4家外來開發(fā)商在成都拿地,就投資了近31億元人民幣。
2007年，五大派系的企業(yè)更是成都房地產(chǎn)的絕對主角，在成都樓市的每一個熱點區(qū)域，幾乎都是這寫地產(chǎn)資本家們在領銜主演。
城南，成都樓市最熱的板塊，也是五大系企業(yè)最為集中的板塊。中海、華潤、雅居樂、九龍倉、和黃等巨頭的蜂擁而入，使南部新區(qū)已成為成都品牌開發(fā)商最集中的區(qū)域，競爭平臺遠遠高過了其他區(qū)域。
在2004年年初，這個區(qū)域三環(huán)以內(nèi)的神仙樹片區(qū)土地價格僅155萬元/畝左右， 2006年7月達到550萬元/畝，再到2007年的850萬元/畝、1265萬元/畝……南部新區(qū)土地價值得到充分釋放，任何一個區(qū)域都無法相比。
2007年7月20日，廣州合景泰富就在高新區(qū)購置三幅土地，樓面總建筑面積約為49.73萬平方米，總土地成本約為人民幣36億元。而拍賣地塊中的南部新區(qū)仁和片區(qū)30號、28號地塊，成交價分別達到1195萬元/畝、1265萬元/畝，按照這個成交價格，樓面地價分別達7407元/平方米和7590元/平方米!
同樣是在7月20日這天，香港信和以41億的天價，拿下了原攀成鋼的一宗土地。這個紀錄僅僅保持了兩個月，便被另一香港巨頭九龍倉刷新，2007年9月20日，九龍倉在與華潤、仁恒、信和等開發(fā)的競爭中，以8800萬元/畝的價格成功摘得春熙路商業(yè)圈的成百大廈地塊。
在2007年最熱的建設路板塊，五大系也是當仁不讓的主角。2007年3月，重慶系領軍企業(yè)龍湖地產(chǎn)以815萬元/畝的價格創(chuàng)下了建設路區(qū)域地價的新高。業(yè)內(nèi)人士稱，如果按照此價格計算，同比2006年，建設路地價的上漲幅度已經(jīng)達到了200％。
在屢屢頂破地價天花板的同時，五大派系的的地產(chǎn)企業(yè)成功地占據(jù)了成都土地市場的重要口岸，可以說成都樓市的重要口岸，都被這五大派的企業(yè)所把持。
樓市前景有預期 大企業(yè)蓄力后市
2008年的成都土地市場，大開發(fā)商們集體失蹤。沒有這些企業(yè)一擲萬金的豪賭，成都地價理所當然地萎靡下來。但2008年已到5月，離業(yè)界預期的市場回暖期越來越近，眾多的小企業(yè)都紛紛加入土地競拍之時，應該是成都土地市場逢低吃進的好時機，但諸多大開發(fā)商們?nèi)栽跐撍?007年地價高企，他們?nèi)愿矣谠谑袌錾腺N身肉搏，2008年地價縮水一半之后，大開發(fā)商為什么不拿地？
星彥地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理張猛稱：“說得直接一點，大量的外來開發(fā)商以天價敢以“天價”拿地是在以建筑洗‘地錢’。而目前外來企業(yè)拿地動作放緩，可能是政策的限制?！彼J為，在2007年，地價一路飚升，開發(fā)商們都信心爆棚，瘋狂地價刺激樓價猛漲，這個時期，開發(fā)商再高位拿地也無所顧忌。而進入到2008年，樓市萎靡，后市不明，即使地價再低，開發(fā)商們也會顧慮重重地觀望。
世家機構(gòu)唐駿則認為，外來資本企業(yè)大多習慣于以土地作資本運作。而目前政策偏緊，融資困難，可以說很多大開發(fā)商也面臨資金壓力，這是他們不愿在此時出手的重要原因。外來大開發(fā)商雖然家底雄厚，但他們往往在全國各地都有項目、戰(zhàn)線較長，而目前全國的樓市都處于低谷中，一些大開發(fā)商也陷入了融資方面的困局。
潘石屹曾說，今年中國房地產(chǎn)公司面臨著前所未有的融資艱難期?，F(xiàn)在很多開發(fā)商都感到了資金壓力，一大型地產(chǎn)企業(yè)高層稱：“去年的金融調(diào)控將開發(fā)商自有資金提高到了35％，并且嚴格規(guī)定項目開發(fā)到中后期才能貸款。房地產(chǎn)流動資金已經(jīng)減少了50％，我做這行10多年了，從來沒有這樣缺錢?！?
即使是資金相對充裕的上市公司，目前也面臨嚴峻的資金壓力。根據(jù)各上市地產(chǎn)企業(yè)年報看，貨幣政策從緊后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度和成本都將大為提高，房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流壓力無疑也將增大。數(shù)據(jù)顯示，萬科的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流為-1.52元，招商地產(chǎn)為-4.74元，金地集團為-7.52元，保利為-7.65元。業(yè)內(nèi)專家指出，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流的負值越來越大，表明經(jīng)營性活動的“含金量”越來越低，手頭的現(xiàn)金也將日益緊張。這可能是由于購置土地等“擴張性”的支出大幅增加，而房屋產(chǎn)品銷售的速度則沒有跟上。
另外，2007年，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率也在降低。萬科的年度存貨周轉(zhuǎn)率為0.42，是第5年下降。金地集團的年度存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.31；保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率只有0.25；招商地產(chǎn)的更是低至0.16。由于房地產(chǎn)項目建設周期一般為2—3年，按照存貨在2.5年內(nèi)銷售并回籠資金計算，存貨周轉(zhuǎn)率應該不低于0.4。
年報還顯示，大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的預收賬款占當年收入比例較高，市場分析人士指出，去年年底以來的銷售形勢并不樂觀。在緊縮性調(diào)控政策影響下，近期房地產(chǎn)公司的新開盤項目明顯減少，成交量也大幅萎縮；如果這種情況延續(xù)下去，2009年的銷售與業(yè)績將堪憂。
以此看來，在前期拿地過猛、目前銷售不暢、政策偏緊的情況下，即使是家底雄厚上市公司也不敢在土地市場上輕舉妄動。可以說，在目前的市場情況下，大開發(fā)商們也在等待市場重回上升通道之時。在成都業(yè)界，多數(shù)開發(fā)商預期這個時候應該在今年6、7月份。
但世家機構(gòu)唐駿認為：即使成都房價在短期內(nèi)有大幅上升，但在長期內(nèi)將處于調(diào)整狀態(tài)。他稱，成都很多開發(fā)商已經(jīng)將房產(chǎn)的預期收益從2007年的10%-15%調(diào)整到5%—8%。他稱：“成都樓市的消費價值與投資價值已經(jīng)透支了3至5年，而這兩種價值是房價上漲的主要動力?！?
同區(qū)地價有高低 拿地企業(yè)各感慨
市場波動之后，總會留下諸多尷尬角色。正如巴菲特所說：“潮退了，才知道誰在裸泳?！蹦切┰诟呶荒玫氐拈_發(fā)商們在今年會發(fā)現(xiàn)，自己項目的樓面地價已經(jīng)超過了周邊樓盤的銷售價格，這種狀況對于大多數(shù)企業(yè)來說，都應該是一個騎虎難下的局面。
2007年初，成都的土地價格便響起了一片漲聲。城東二環(huán)建設路片區(qū)、光華大道沿線、南部高新區(qū)花蔭村一帶的地價直線飆升。而當時沒有人預料到這一切僅僅是序幕。隨后的7.20和9.20 成為一場資本大鱷們主導的數(shù)字游戲。在每個光鮮刺激的數(shù)字背后隱藏的都是與地價一樣節(jié)節(jié)攀高的風險。
2008年，國家將強硬執(zhí)行從緊的貨幣政策，更讓很多開發(fā)商擔心無米下鍋。拿不到地的固然焦慮，拿到地的則更像是捧了一塊燙手的山芋。高樓面地價讓很多開發(fā)商們感嘆被綁架了。再加上持續(xù)攀升的建筑成本、人力資源成本、國家陸續(xù)出臺的各項政策、市場走向等不確定因素，一些高價拿地的開發(fā)商，仿佛身陷夾縫，進退維谷。
從勝利者到焦慮者？
2007年的成都樓市，多數(shù)人都在預測2008年一片大好的形勢，而在外資大鱷頻繁出手的帶動下，很多開發(fā)商鐵了心：拿到土地才是發(fā)展的硬道理。
于是土地市場上演著一場場讓人興奮刺激的數(shù)字游戲。根據(jù)世家機構(gòu)提供的2007年第四季度成都市土地拍賣結(jié)果來看，三環(huán)外的土地樓面地價已穩(wěn)穩(wěn)的攀上4000元/平方米，二三環(huán)的拍賣土地樓面地價均徘徊在5000—6000元/平方米的區(qū)間。國嘉地產(chǎn)在錦江區(qū)糧豐村4、9組，大觀村6組拍得的土地，樓面地價高達4600元/平方米。而同一天，廈門建發(fā)以1400萬/畝拍得的青羊區(qū)龍嘴村一塊城鎮(zhèn)混和住宅用地，樓面價在7368元/平方米。
有數(shù)據(jù)顯示，成都樓面地價最高的項目，全集中在2007年三、四季度的土地市場上。按照拿地成本占總成本三分之一強的慣例，這些項目成本早已大大超過了同一區(qū)域的樓盤銷售價格。最要命的是，這波土地價格瘋狂上升的勢頭，在2007年底便嘎然而止。2008年，成都土地價格頻頻上演高臺跳水，二三環(huán)之間的樓面地價一般都在2000元/平方米，這將數(shù)月前高價拿地的開發(fā)商們晾在了臺上。
面對如此高位的樓面地價，開發(fā)商能如何處理？某成都地產(chǎn)咨詢機構(gòu)分析坦言：“說實話，這樣的項目，我們也不敢接。惟一的辦法恐怕就是一個字——拖?！?目前，成都一些樓面地價高的項目開始四處尋求轉(zhuǎn)讓。有業(yè)內(nèi)人士稱，這樣的項目，往往賣樓的利潤還不如賣地多，轉(zhuǎn)賣應是最直接的逃生手段。但肯接受的開發(fā)商實在不多。
在2008年3月，廣州云星地產(chǎn)欲轉(zhuǎn)賣項目的傳聞甚囂塵上，成為成都樓市的焦點新聞。雖然云星地產(chǎn)負責人一再澄清，稱公司并無撤離成都的打算，只是想找一個合作伙伴共同開發(fā)。但某地產(chǎn)公司總經(jīng)理告訴記者，云星的確有轉(zhuǎn)手項目的意圖?！八麄冊?jīng)找過我，”該總經(jīng)理稱，“但項目只有8萬方，地塊又無特點，樓面地價4000多元/平方米，但現(xiàn)在成都樓面地價2000元/平方米的隨處可見。這樣的項目沒有多少企業(yè)會真感興趣。”
從2007年火熱的炎夏到成都多年難遇的嚴寒，季節(jié)和市場的快速轉(zhuǎn)變，都讓人有點回不過神來。那些當時在土地市場大獲豐收的勝利者，如今卻變得異常沉默。讓人不禁反省，對成都還不成熟的土地產(chǎn)場，那些一度讓人瘋狂的拍賣價格，是資本的勝利，還是一場“面包貴過面粉”的賭博？而資金實力尚不雄厚的開發(fā)商與全副武裝的資本大鱷共同對決土地市場，其結(jié)果是否是有人在默默忍受“打落牙齒和血吞”的尷尬？
不公平的貼身較量
如果說“9.20”8800萬/畝的拍賣價具有難以復制的特殊性，那7.20或許更能說明2006年土地拍賣市場的高燒。中天盈當日在南部新區(qū)拿到的兩塊土地，樓面地價分別高達7400元/平方米和7500元/平方米。而同年4月，中海在南部新區(qū)的仁和片區(qū)拿到的一塊同樣是城鎮(zhèn)混合住宅用地，樓面價的3200元/平方米就已經(jīng)不足掛齒。
與這兩個數(shù)字形成鮮明對比的是，尺度的報告顯示，成都市一季度平均樓面地價還徘徊在2415元/平方米。即使當時備受矚目的市中心的文化宮地塊樓面地價均也只有3500元/平方米。
就在中天盈突破7000/平方米的超高樓面地價時，2007年年中，同區(qū)域內(nèi)的遠大都市風景3期、育才竹島的銷售價格不過4500元/平方米左右。7.20之后，該區(qū)域內(nèi)，華潤鳳凰城、中海?蘭庭、和黃南城都匯、九龍倉項目的均價也都徘徊在6000元/平方米左右。直到今日，該區(qū)域銷售均價攀上7000元/平方米的樓盤銷售也承受著巨大的壓力，更何況有人的面粉早已經(jīng)貴過面包？采訪中，多家營銷代理機構(gòu)的負責人都直言“這種項目我們根本不敢應標。”
這種同一區(qū)域樓面地價相去甚遠的現(xiàn)實，好比讓一起競爭的不同開發(fā)商貼身肉搏，一個輕裝上陣，另一個則身負厚重的盔甲。而這樣的現(xiàn)狀除了南延線，在多個區(qū)域以不同的形式上演。
星彥地產(chǎn)顧問有限公司成都分公司總經(jīng)理張猛舉例說，東二環(huán)的土地價格2006年的200多萬/畝到700—800萬/畝再到香港信和拍得的1100多萬/畝。而干道房產(chǎn)最近在二十四城旁邊拍得的地77畝，才500多萬/畝。與幾個月前的1100多萬，相差近一倍。
目前，建設路片區(qū)銷售均價基本穩(wěn)定在 6000元/平方米。一邊是上漲近3倍的土地價格，一邊是增長幅度僅僅1倍的樓盤價格。而參差不等的拿地價格，讓先到者占盡了先機，而對后來且欲居上者來說則是一次嚴峻的考驗。
在發(fā)展較早，房價趨于穩(wěn)定的光華片區(qū)，開發(fā)商們也面臨著同樣的尷尬。2007年10月26日，萬科以970萬/畝的高價將外光華一塊寶地收入囊中，樓面地價高達4850元/平方米。而當天和萬科一起高價拿地的天合房產(chǎn)，更以1680萬/畝斬獲了內(nèi)光華、青羊區(qū)東坡村3、6組的4號宗地，高出了起拍價近4倍，其樓面地價更一路飚高到到6300元/平方米。
而就在此之前，內(nèi)光華片區(qū)最高的地價，為中鐵八局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2006年12月8日拿下的“西子香荷”地塊，成交價835萬/畝，樓面地價僅2505元/平方米。天合房產(chǎn)拿下4號宗地一個月后，“西子香荷”開盤銷售，均價在7200元/平方米左右。當時，天合房產(chǎn)的另一個在售項目——同樣位于光華片區(qū)的天合凱旋城，銷售均價也不過7400元/平方米左右。
比中鐵八局更早進入該區(qū)域的博瑞地產(chǎn)則擁有了更多資本與后來的競爭對手較量。優(yōu)品道擁有光華核心區(qū)域的大片優(yōu)質(zhì)土地。2008年初開盤的央作，所在的地塊價格，即使今日市值保守估計為1500萬/畝，樓面地價也高達7500元/平方米。但央作的銷售價格僅在8800元/平方米左右。敢如此操作，博瑞地產(chǎn)的項目負責人并不諱言，這是由于博瑞很早就進入該區(qū)域，拿地價格不高，在土地成本上遠遠低于競爭對手。方能如此從容的以一梯兩戶的純板式產(chǎn)品，與同區(qū)域的對手較量。
一個區(qū)域，同種銷售價格、三筆成本帳，其背后是開發(fā)商各自的感慨。
拖高轉(zhuǎn)股加資金 市場應對策略易尋
不需要太強的數(shù)學能力，我們也可以計算出被高地價“綁架”的地產(chǎn)商們有多尷尬。究竟是死守價格底線和利潤率，還是正面出擊尋求突破？to be or not to be？ 很多開發(fā)商面在市場走向不明朗的今天，似乎都變成了現(xiàn)代版的哈姆雷特。面對夾縫中的困境，開發(fā)商不得不思索各種應對之道。
對策一：拖過冬季
采用這種辦法的，多是項目尚未啟動或者正在啟動的企業(yè)。他們項目多、戰(zhàn)線長、能承受一定的資金壓力。面對過高的樓面地價，拖成為了一種有效的封閉治療。當數(shù)據(jù)模型無法理清頭緒、預測未來的時候，“拖”也成為一種理性的選擇。這種期望通過減緩供應量以刺激消費的方式是否有效，只能等待市場驗證。
典型個案：藍光
據(jù)說連一向擅長玩快字訣的藍光，也在適當?shù)目刂仆票P速度，一些項目已經(jīng)開始往后推延。
對策二：.轉(zhuǎn)戰(zhàn)高端
面對高樓面地價，開發(fā)商不可能再選擇做強調(diào)性價比的中端產(chǎn)品。能提高產(chǎn)品價格的方式，是注入有說服力的高附加值。這也是為何今年高端產(chǎn)品頻頻亮相的根本原因。
而采用這樣的方式的開發(fā)商多是：資金壓力不大、不需要急切的銷售回款，能夠比較從容的調(diào)整項目定位。
拉動高端消費市場的客戶群對市場變化的敏感性不強是支持這一戰(zhàn)略調(diào)整的有利因素。但高端產(chǎn)品的主力消費人群為投資者，在擠掉了部分泡沫且投資回報率降低的今天，市場走向究竟如何，尚不清晰。
典型個案：龍湖、國嘉
龍湖在2008年將七盤同發(fā)。目前公布的產(chǎn)品形態(tài)將全面包含別墅、超高層城市豪宅、花園洋房、電梯公寓及商業(yè)地產(chǎn)。這意味著，龍湖地產(chǎn)將亮出最為擅長的高端項目將在正式登上成都地產(chǎn)市場的大舞臺。而已經(jīng)亮相的長橋郡，將與山上的競爭對手——置信的另一個高端項目牧山麗景貼身肉搏。
國嘉地產(chǎn)2007年10月在三圣鄉(xiāng)拿到的123畝地，樓面地價高達4600元/平方米，在2008年年初項目就已經(jīng)確定為豪宅，據(jù)說案名初定為“國嘉?空中庭院”，將打造成一個高層豪宅項目。此外藍光以1385萬/畝的拍得的琉璃場地塊，樓面價高達4100元/平方米，現(xiàn)項目也已經(jīng)確定為高端產(chǎn)品。
對策三：項目轉(zhuǎn)讓
對一些中小開發(fā)商而言，項目打包出讓成為不得已而至的下策。但明眼人稍一算賬也清楚，如此高的樓面地價，再賠上建安成本和市場風險，實在不如轉(zhuǎn)讓項目來得劃算。而兩者獲取的利潤相差無幾。與土地市場的冷清相比，項目轉(zhuǎn)讓的頻繁交易形成了一個另類的火熱市場。而對一些實力開發(fā)商而言，這不僅是擴充勢力范圍的好機會，也是進入新市場最劃算有效的方法。
典型個案：瑞安
瑞安通過項目轉(zhuǎn)讓已經(jīng)進入成都住宅市場，而保利也早已運用項目轉(zhuǎn)讓的方式拿下石象湖項目。
對策四：股權+資金
采用這種方法的多是，已有在建項目，資金壓力較大、資金鏈條繃得緊的企業(yè)，以快速銷售回款防止持久戰(zhàn)帶來的消耗。相同戰(zhàn)略下不同戰(zhàn)術：一是價格調(diào)整，犧牲利潤率以快速資金回籠；二是堅持利潤率，調(diào)整產(chǎn)品定位、加大營銷投入；三、轉(zhuǎn)讓股權籌措資金。
典型個案：萬科、正成、萬華
萬科是降價的第一動作者，在他人還沒反應過來，萬科的迅速動作為自己贏得了最好的先機。而據(jù)說通過幾輪降價，迅速銷售回款的萬科，已經(jīng)集結(jié)力量準備將一些“老弱病殘”清理出市場。
而萬華等則通過股權轉(zhuǎn)讓的形式來籌措資金，贏得主動。據(jù)說，麓山國際的股權將通過股權轉(zhuǎn)讓的方式來融資。但其接招者尚不明確。
地產(chǎn)江湖暗潮涌 土地版塊重劃急
在土地市場這張勢力版圖上，先到者要攻守兼?zhèn)?，后來者則要盡快尋求突破口，圈定自己的勢力范圍；實力雄厚者要期望擴大自己的領地，穩(wěn)固自己的位置，弱小者則首先要立穩(wěn)腳跟，再謀發(fā)展。而這一切都是在暗潮洶涌，瞬息萬變的房地產(chǎn)江湖里進行著。土地市場的每一次風吹草動都在催促著開發(fā)商們應變要更迅速、提醒著行動要更慎重。
逢低吃進：地產(chǎn)大鱷的春天
世家機構(gòu)戰(zhàn)略研究部總監(jiān)唐駿說，對于國內(nèi)的資本大顎而言，這是一個千載難逢的“逢低吃進”的大好進會。而中信、保利、花樣年等的頻頻動作都印證著這一點。
有江湖傳聞說，萬科之所以頻頻亮出降價的殺手锏，就是為了實現(xiàn)資金儲備，大量吞入一些難以為繼的項目。潘石屹將其描述為，萬科這是在利用風云動蕩鏟除異己。據(jù)說萬科已經(jīng)吞并了四個項目，并通過前期降價快速回款，儲備了幾個億的資金，準備吸納一些優(yōu)質(zhì)地塊。
另一個近期動作頻繁的地產(chǎn)大鱷——深圳保利集團，在2007年地價滾燙之時進入成都，但一直頗為低調(diào)。2007年，3月30日保利第一次亮相土地市場，落敗于龍湖；后在花博地塊等土地拍賣中，保利也只是觀望和小試牛刀。
直到2008年初，保利才通過拍賣取得位于成都市新都區(qū)的xp-67、68地塊，總價款為3.17億元。而就在新年不到兩個月的時間內(nèi)，計算上述地塊，保利地產(chǎn)已經(jīng)在全國6個城市，斥資近30億元，拿下了7幅地塊。據(jù)說保利成都在新都區(qū)已經(jīng)初步確定三個樓盤項目:郁金香花園、皇冠山莊、香檳花園。而另一個通過項目轉(zhuǎn)讓方式獲得的石像湖項目，根據(jù)記者目前掌握的資料來看，該項目占地20平方公里，囊括了已經(jīng)開發(fā)運營的石象湖生態(tài)風景區(qū)。而在2008年，保利的這兩個巨無霸項目都會陸續(xù)面世。
中信在成都則繼續(xù)推進自己的區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略。繼郫縣的“中信蜀都”綜合城市運營項目，今年2月，中信深圳集團與崇州人民政府正式簽署了《崇州羊馬新城城市運營協(xié)議》，拿下了崇州羊馬鎮(zhèn)4.33平方公里新城的城市運營。中信透露，將推行包括土地整理、基礎設施建設、水景綠化及城市公園建設、城市公共建筑項目建設、區(qū)域規(guī)劃設計和宣傳推介等一攬子計劃。
這般氣粗，當然是背后的財大勢雄。銀行方面一再表示，大型企業(yè)如萬科、金地、華僑城、招商地產(chǎn)等企業(yè)的貸款，銀行會盡量滿足。當然，業(yè)內(nèi)眾所周知的是盡管地產(chǎn)大鱷們透露的總投資額度都令人乍舌。但玩的都是“一根杠桿就可以撬起地球”的資本游戲。例如中信深圳集團目前公布的羊馬新城在未來6年內(nèi)滾動投入30億元，但根據(jù)知情者透露其前期啟動資金并不大。以此獲得是令人垂涎的4平方公里的土地整理權。
果斷出手：重劃勢力范圍
對成都房地產(chǎn)市場的狀況，星彥地產(chǎn)顧問有限公司成都分公司總經(jīng)理張猛概括為：一度的地價領漲房價，到目前的地價領跌房價。但他針對于這種土地市場上的恐慌，認為這“說明了開發(fā)商比消費者還不理智?！鄙唐穬r格永遠圍繞價值波動，而土地的稀缺性決定了它永遠都是最重要的生產(chǎn)資料。
張猛舉出2005年新政調(diào)控后，蜀信在九里堤以420萬/畝拍到的一塊土地，開發(fā)商因擔心樓面地價太高，而寧可賠掉800萬的保證金被政府收回土地。后來該地塊成功轉(zhuǎn)手，價格超過了500萬/畝，之后銷售均價約為6000元/平方米?！斑@樣的例子還很多，既有像”東方錦都”那樣挺過去的成功者，也有香港科恩放棄溫江花博會地塊那樣的遺憾。”張猛說。
低潮下的房地產(chǎn)市場，正是一個考驗開發(fā)商膽識和市場研判能力的最好機會。而星彥地產(chǎn)的張猛和世家機構(gòu)的唐駿都堅持一個觀點：目前的土地市場正是一個需要果斷出手的時機了。最具有參考性的指標是三環(huán)路周邊的土地價格。目前，這里的土地成交價格多在500萬/畝，樓面地價在2000元左右，相比高峰期樓面地價可以達到2500-3000元、甚至4000元左右，已經(jīng)跌到五年內(nèi)的最低谷。而即使按照三環(huán)路周邊目前的銷售價格，也完全可以保證開發(fā)商20%的合理利潤。
至于開發(fā)商聲稱的因為資金緊張不敢拿地，張猛則笑稱，2007年地價高得驚人時，難道開發(fā)商們就不缺錢？
地產(chǎn)大鱷的逢低吃進；主流開發(fā)商或快速銷售，資金儲備；中小開發(fā)商迅速轉(zhuǎn)手項目，另作他圖……這一切都是各自在集結(jié)力量，準備在這場勢力版圖的重新劃分中占據(jù)最佳的戰(zhàn)略要塞。