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廣東省廣州市中級人民法院

民 事 判 決 書

（2016）粵01民終12118號

上訴人（原審原告、原審反訴被告）：高要市中天xx置業(yè)有限公司，住所地廣東省高要市。

法定代表人：梁澤強(qiáng)，總經(jīng)理。

委托代理人：許迎春，廣東祺澤律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、原審反訴原告）：廣州X誠房地產(chǎn)評估咨詢有限公司，住所地廣東省廣州市越秀區(qū)。

法定代表人：王X春，總經(jīng)理。

委托代理人：程有社，廣東元道律師事務(wù)所律師。

委托代理人：羅柳華，廣東元道律師事務(wù)所律師。

上訴人高要市中天XX置業(yè)有限公司（以下簡稱中天公司）因與被上訴人廣州X誠房地產(chǎn)評估咨詢有限公司（以下簡稱X誠公司）服務(wù)合同糾紛一案，不服廣東省廣州市越秀區(qū)人民法院（2015）穗越法民二初字第1752號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

中天公司上訴請求：1.判令解除中天公司與X誠公司之間的土地評估服務(wù)口頭合同；2.判令X誠公司立即返還中天公司已支付的合同款88000元；3.駁回X誠公司的反訴請求；4.判令X誠公司承擔(dān)本案一、二審全部訴訟費(fèi)用。

事實(shí)和理由：1.X誠公司明知評估報告須要提交的是國土資源部門，而國土資源部門已經(jīng)明確出臺法規(guī)，要求對評估報告必須實(shí)施電子備案。X誠公司的報告未能符合國土資源部門的要求，被退件是必然的，也是可以預(yù)見的。X誠公司導(dǎo)致中天公司不能實(shí)現(xiàn)合同目的，構(gòu)成根本性違約，中天公司要求解除合同符合法律規(guī)定。原審判決故意將X誠公司的違法行為后果限定為受到行業(yè)協(xié)會進(jìn)行處理，而不提該違法行為導(dǎo)致評估報告不能備案使用，是錯誤的。2.X誠公司不具備對涉案土地出具符合國土資源部門要求的評估報告的資質(zhì)。原審判決引述《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》來認(rèn)定X誠公司具備相應(yīng)資質(zhì)，又以《國土資源部辦公廳關(guān)于實(shí)行電子化備案完善土地估價報告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ穼誠公司的行為不具備約束力來否認(rèn)X誠公司的違約行為。實(shí)際上，土地評估和房地產(chǎn)評估是兩個不同的概念，其評估對象、法律依據(jù)、主管部門都不同。房地產(chǎn)評估是針對建筑物連同附著土地進(jìn)行評估，其主管部門是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，其執(zhí)業(yè)人員被稱為注冊房地產(chǎn)評估師；而土地評估的對象是沒有附帶建筑物的宗地，其主管部門是國土資源部，其執(zhí)業(yè)人員稱為土地估價師。X誠公司的法定代表人王X春同時具備國土資源部頒發(fā)的《土地估價師資格證》和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的《注冊房地產(chǎn)估價師資格證》就可以印證這一事實(shí)。因此，根據(jù)X誠公司提供的相關(guān)資質(zhì)，可以證明X誠公司僅具備房地產(chǎn)評估資質(zhì)，而確實(shí)不具備對土地進(jìn)行評估的資質(zhì)。對于X誠公司的資質(zhì)問題，建議二審法院向國土資源主管部門進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，以便查明案件真相，作出公正裁決。3.口頭合同實(shí)際對價款的約定就是88000元，中天公司的員工并未獲得中天公司的授權(quán)簽署欠條或約定價款，該員工的行為嚴(yán)重?fù)p害中天公司的權(quán)益，未經(jīng)中天公司認(rèn)可，不應(yīng)由中天公司承擔(dān)法律后果。X誠公司作為長期從事評估服務(wù)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)與客戶簽訂書面合同，并通過對公賬戶進(jìn)行收付款項(xiàng)，其利用私人賬戶往來且無法舉證雙方合同的價款，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的后果。綜上，X誠公司未能提供合格的評估報告，導(dǎo)致中天公司合同目的無法實(shí)現(xiàn)，X誠公司得知此情況后并未采取任何補(bǔ)救措施協(xié)助中天公司達(dá)成合同目的，依法可解除合同，并要求返還評估費(fèi)。

X誠公司辯稱，1.原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求二審法院予以維持并駁回中天公司的全部上訴請求。2.本案的合同目的是為了抵押價值評估，并未約定其他條件如必須國土局備案等，因此中天公司稱不符合合同目的與事實(shí)不符。3.國土資源部所出臺的相關(guān)規(guī)定并不能約束房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，而X誠公司所具備的房地產(chǎn)估價資質(zhì)，依法可以對土地價值及抵押進(jìn)行評估；4.羅某是中天公司的員工并代表中天公司與X誠公司達(dá)成了口頭合同并進(jìn)行了履行，且X誠公司向其交付了評估報告的原件，中天公司也確認(rèn)收到了原件，中天公司從未對評估費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出異議，只在本案訴訟中才對此提出質(zhì)疑，中天公司認(rèn)為其員工的行為損害了其利益應(yīng)當(dāng)另案起訴。

中天公司向原審法院起訴請求：1.判令解除中天公司、X誠公司之間的土地評估服務(wù)口頭合同；2.判令X誠公司立即返還中天公司已支付的合同款88000元；3.X誠公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

X誠公司向原審法院反訴請求：判令中天公司繼續(xù)支付剩余的款項(xiàng)88000元。

原審法院經(jīng)審理查明，2015年7月，中天公司的工作人員羅某代表中天公司與X誠公司口頭達(dá)成協(xié)議，約定由中天公司委托X誠公司對中天公司所有的位于高要市南岸南興一路的一宗商住用地（高要國用2015第02202號）進(jìn)行抵押價值評估；同時約定評估費(fèi)用為176000元。

X誠公司接受中天公司的委托后，在2015年8月13日作出X誠房某[2015]第020002號《房地產(chǎn)抵押估價報告》，報告其中載明：估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值；估價對象位于高要市南岸XXX路，為一宗商住用地，土地面積為XXXX平方米；價值時點(diǎn)：2015年7月28日，價值類型：抵押價值；估價結(jié)果：估價對象在價值時點(diǎn)的公開市場價值為44083000元，單價為XXXX元/平方米；抵押價值為44083000元，單價為XXXX元/平方米；等。該《房地產(chǎn)抵押估價報告》加蓋有X誠公司的公章，并由注冊房地產(chǎn)估價師王X春、彭某簽名。

2015年8月20日，中天公司向某公司支付了土地評估費(fèi)88000元，X誠公司于同日向中天公司出具收款收據(jù)：今收到高要市中天恒基置業(yè)有限公司首期評估費(fèi)88000元。次日，中天公司的工作人員羅某在編號為X誠房某（2015）020002號《簽收回執(zhí)單》簽名，該回執(zhí)單載明：今收到廣州X誠房地產(chǎn)評估咨詢有限公司房地產(chǎn)抵押估價報告叁份，為原件，編號：X誠房某（2015）020002號；收據(jù)：已開￥88000，已收￥88000；是否已經(jīng)付款：未付余款￥88000元。

中天公司取得上述估價報告后的同日向肇慶市國土資源局高要分局申請辦理土地估價報告?zhèn)浒?，該分局收件后?015年8月22日向中天公司作出文號（2015）47號退（補(bǔ)）件通知，通知其中載明存在問題：根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于實(shí)行電子化備案完善土地估價報告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ罚▏临Y廳發(fā){2012}35號）中“自2012年7月1日起，土地估價中介機(jī)構(gòu)完成的土地估價報告一律實(shí)行電子化備案”的要求，該評估報告并沒有提供電子備案號。承辦意見：建議退件。中天公司的備案申請被退回。

退件后，中天公司向某公司反映該情況，X誠公司則堅持認(rèn)為其《房地產(chǎn)抵押估價報告》無問題，并不需要辦理電子備案。據(jù)此，中天公司稱為了盡快辦理到貸款，于是另行委托了肇慶市X信房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司對涉案地塊進(jìn)行評估。2015年9月2日，該公司作出備案號：4420815AA0***，查詢碼：91C08***，右上角為二維碼的編號為嘉評土字第2015090009號的《土地估價報告》，評估的結(jié)果為單位面積地價XXXX元/平方米，樓面地價2267.5元/平方米，總地價44083000元，抵押價值44083000元。之后，中天公司自認(rèn)其用該《土地估價報告》辦理了土地估價報告?zhèn)浒浮?/P>

原審另查明，X誠公司是2003年6月25日成立的有限責(zé)任公司，經(jīng)營范圍房地產(chǎn)價格評估等，資質(zhì)等級：貳級，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書有效期到2017年7月24日。

原審再查明，根據(jù)中估協(xié)發(fā){2012}50號《關(guān)于做好土地估價報告?zhèn)浒腹ぷ鞯耐ㄖ分休d明：“對未按要求進(jìn)行報告?zhèn)浒傅膯挝?，中國土地估價協(xié)會將按《土地估價行業(yè)違規(guī)處罰記分辦法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。……?！?/P>

原審法院認(rèn)為，中天公司與X誠公司之間形成的事實(shí)服務(wù)合同關(guān)系合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。本案爭議的焦點(diǎn)為：1、X誠公司是否具備從事土地評估活動的資質(zhì)；2、關(guān)于X誠公司交付的《房地產(chǎn)抵押估價報告》是否合格，是否具備履行基礎(chǔ)，評估服務(wù)口頭合同的目的未能達(dá)到，是否應(yīng)解除，X誠公司已收取的評估費(fèi)是否應(yīng)返還；3、評估費(fèi)用總共是多少錢，假如還有剩余評估費(fèi)沒有交付，中天公司是否應(yīng)向某公司交付。

關(guān)于X誠公司是否具備從事土地評估活動資質(zhì)的問題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》（2005年10月12日建設(shè)部令第142號發(fā)布，根據(jù)2013年10月16日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部令第14號修正）第三條第二款規(guī)定，“本辦法所稱房地產(chǎn)估價活動，包括土地、建筑物……、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、……資產(chǎn)處置等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)評估?！钡诙鍡l規(guī)定，“從事房地產(chǎn)估價活動的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)?！６壻Y質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)?！北景钢?，X誠公司作為房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，擁有二級資質(zhì)等級，根據(jù)上述規(guī)定，X誠公司對作為抵押價值的土地進(jìn)行評估具有資質(zhì)。故中天公司認(rèn)為X誠公司不具備土地評估資質(zhì)的理由不成立，原審法院不予支持。

關(guān)于X誠公司交付的《房地產(chǎn)抵押估價報告》是否合格，是否具備履行基礎(chǔ)，評估服務(wù)合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，是否應(yīng)解除，X誠公司已收取的評估費(fèi)是否應(yīng)返還的問題。上述《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第三十二條規(guī)定，“房地產(chǎn)估價報告應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章，并有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字?！北景钢?，X誠公司作出的《房地產(chǎn)抵押估價報告》并無違反上述規(guī)定，故應(yīng)為合格和具備履行的基礎(chǔ)；同時，雙方的口頭合同僅僅約定X誠公司接受中天公司委托，對中天公司名下的相關(guān)地塊進(jìn)行抵押價值評估，并無約定X誠公司作出的《房地產(chǎn)抵押估價報告》一定要能在相關(guān)部門辦理上抵押備案登記。另外，根據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第二條規(guī)定，“在中華人民共和國境內(nèi)申請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動，對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)實(shí)施監(jiān)督管理，適用本辦法?！焙偷谌龡l第一款規(guī)定，“本辦法所稱房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)?！睆纳鲜鲆?guī)定可見，X誠公司是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，適用《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》；而國土資廳發(fā){2012}35號的通知是針對土地估價中介機(jī)構(gòu)，且《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》中并無規(guī)定房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)作出的《房地產(chǎn)抵押估價報告》需要實(shí)行電子化備案才能使用；而上述通知亦無規(guī)定《房地產(chǎn)抵押估價報告》沒有電子備案就不能辦理抵押備案登記使用。X誠公司已根據(jù)評估服務(wù)口頭合同履行了其應(yīng)盡的義務(wù)，不存在違反相關(guān)法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的行為。故中天公司以X誠公司未能提供合格的評估報告，導(dǎo)致其合同目的無法實(shí)現(xiàn)，要求解除評估服務(wù)口頭合同，返還已付評估費(fèi)的訴訟請求依據(jù)不足，原審法院不予支持。

關(guān)于本案的評估費(fèi)用總共是多少錢，假如還有剩余評估費(fèi)沒有交付，中天公司是否應(yīng)向某公司交付的問題。從X誠公司提供的證據(jù)足以證實(shí)羅某是代表中天公司與X誠公司在履行涉案口頭合同，中天公司在支付了88000元評估費(fèi)后，X誠公司將評估報告原件交付給羅某，羅某在X誠公司的簽收回執(zhí)單上簽名確認(rèn)尚欠X誠公司評估費(fèi)88000元未付，加上此前已付的88000元，故評估費(fèi)總共為176000元。在X誠公司已依約履行了交付《房地產(chǎn)抵押估價報告》的義務(wù)后，中天公司僅支付了一半的評估費(fèi)88000元，余款88000元至今未付，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?，F(xiàn)X誠公司反訴要求中天公司支付剩余的評估費(fèi)88000元合法合理，原審法院依法予以支持。雖然X誠公司作出的《房地產(chǎn)抵押估價報告》在辦理抵押備案登記時被有關(guān)部門以沒有電子備案為由退件而沒有被使用，但國土資廳發(fā){2012}35號的通知并沒有規(guī)定評估報告沒有辦理電子備案就不能使用，對未實(shí)行電子備案的僅是由行業(yè)協(xié)會對土地評估中介機(jī)構(gòu)根據(jù)相關(guān)辦法進(jìn)行處理而已，故X誠公司作出的評估報告因沒有電子備案而被退件的責(zé)任并非由X誠公司造成。同時，中天公司在退件后未經(jīng)X誠公司同意的情況下，為盡快實(shí)現(xiàn)貸款的目的，就另行委托其他估價機(jī)構(gòu)作出《土地評估報告書》，而該《土地評估報告書》除多了電子備案登記外，評估的結(jié)果與X誠公司的評估結(jié)果并無差異。故在X誠公司已經(jīng)履行了其約定義務(wù)，而評估報告被退件又非其原因造成的情況下，中天公司拒絕支付剩余的評估費(fèi)88000元沒有合法的理由，原審法院不予支持。

綜上所述，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第九十條之規(guī)定，判決如下：一、中天公司在該判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)將評估費(fèi)88000元支付給X誠公司；二、駁回中天公司的全部訴訟請求。如果未按該判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案本訴受理費(fèi)2000元，由中天公司負(fù)擔(dān)；本案反訴受理費(fèi)1000元，由中天公司負(fù)擔(dān)。

二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。經(jīng)本院查明，原審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

二審另查明，原審?fù)徶?，中天公司表示出具評估報告是為了向銀行貸款，需要將土地進(jìn)行抵押，銀行要求對土地進(jìn)行估價、確定價值。二審期間，中天公司表示出具評估報告的目的是為了辦理土地抵押及向國土局辦理抵押備案；X誠公司表示出具評估報告是為了抵押貸款。

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十三條的規(guī)定，第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請求進(jìn)行審理，對中天公司的上訴，本院評析如下：

中天公司上訴認(rèn)為X誠公司不具備對涉案土地評估的資質(zhì)，對此本院認(rèn)為，《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》對房地產(chǎn)評估活動的內(nèi)容和資質(zhì)進(jìn)行了規(guī)定，X誠公司作為擁有二級資質(zhì)等級的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，有對土地進(jìn)行評估的資質(zhì)，對此原審已經(jīng)論述充分，本院不再贅述。

中天公司認(rèn)為涉案《土地評估報告書》不符合法律規(guī)定和合同目的，對此本院認(rèn)為，《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第三十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)估價報告應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章，并有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字?！鄙姘浮锻恋卦u估報告書》符合上述條款規(guī)定，中天公司亦無證據(jù)證明《土地評估報告書》的作出程序和鑒定資質(zhì)有違法法律、法規(guī)其他規(guī)定的情形；根據(jù)雙方在原審及二審的陳述，本院確認(rèn)雙方口頭合同的目的是中天公司為了辦理抵押貸款，對于涉案土地的抵押，中天公司需要到登記機(jī)關(guān)即肇慶市國土資源局高要分局辦理相應(yīng)的不動產(chǎn)抵押登記手續(xù)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十三條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：（一）要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估；（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；（三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。”因此對涉案土地進(jìn)行評估并不是辦理抵押登記的必經(jīng)程序，X誠公司出具的《土地評估報告書》雖然無法辦理備案，但并不影響辦理抵押登記手續(xù)及合同目的的實(shí)現(xiàn)。

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