以股權轉讓的方式轉讓房地產(chǎn)資產(chǎn)
【導讀】：目前工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)交易中，由于房地產(chǎn)資產(chǎn)直接買賣涉及的交易稅費較高（需要繳納的稅費：營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅等），而股權轉讓的方式轉讓房地產(chǎn)資產(chǎn)僅公司的股東需要繳納企業(yè)所得稅或個人所得稅，涉及的稅費相對來說要比房地產(chǎn)直接買賣要低很多。因此，越來越多的公司是通過股權轉讓的方式轉讓房地產(chǎn)資產(chǎn)。然而有些標的公司并非是房地產(chǎn)項目公司，而是實體企業(yè)，以股權轉讓的方式轉讓房地產(chǎn)，往往產(chǎn)生諸多法律問題，為雙方的交易埋下隱患，也是產(chǎn)生糾紛源泉。
本文今天簡單的介紹房地產(chǎn)資產(chǎn)股權轉讓的一些法律問題，以及解決方案，供參考。
一、標的公司的其他資產(chǎn)權屬的法律問題
作為股權的轉讓方來說轉讓公司的目的僅僅是轉讓公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)為了避稅，而不涉及其他資產(chǎn)（如標的公司的債權債務、固定資產(chǎn)、知識產(chǎn)權等）。然而，在實際股權轉讓中，作為股權轉讓方往往只會注意公司的債權、固定資產(chǎn)，對于公司的知識產(chǎn)權卻沒有引起足夠的重視。作為股權轉讓方來說，在完成股權轉讓后即喪失標的公司的股東權利，同時也喪失對標的公司的管理權，若在股權轉讓的同時沒有對標的公司所有的債權、固定資產(chǎn)、知識產(chǎn)權（公司的注冊商標、專利等專有技術）作出合理的安排，則這些財產(chǎn)權利仍然歸標的公司所享有。
我們來看下面的一個案例：A公司（股東為B、C）在上海青浦工業(yè)園區(qū)擁有一幢價值4000萬元的工業(yè)廠房，B、C通過股東會決議將上述工業(yè)地產(chǎn)轉讓，D公司擬購買上述工業(yè)廠房，由于上述工業(yè)地產(chǎn)直接買賣的方式A公司將繳納500多萬的稅費，因此A公司的股東B、C提議擬通過股權轉讓的方式轉讓該工業(yè)廠房，同時愿意將交易價格降到3900萬元，D公司欣然同意交易方案，雙方表示本次交易中不涉及其他資產(chǎn)及公司的債務轉讓。在完成股權轉讓后，B、C依約歸還了公司的債務及提走公司的其他設備，雙方相安無事。過了數(shù)日B、C注冊了新公司E，仍然生產(chǎn)以前的產(chǎn)品，無意中D公司發(fā)現(xiàn)E公司生產(chǎn)的產(chǎn)品為專利產(chǎn)品，而專利權人為A公司。于是A公司隨即起訴E公司要求停止侵權行為，并賠償經(jīng)濟損失。很顯然，在本案中E公司的侵權行為成立，雖然E公司在答辯時稱該公司的股東B、C在轉讓A公司的股權時沒有轉讓公司的專利，因此，該專利權應該歸B、C所有，但是法院最終還是支持了A公司的訴訟請求，判令E公司立即停止生產(chǎn)A公司的專利產(chǎn)品，并賠償經(jīng)濟損失。B、C原以為是雙方共贏的交易，最終以自己受到慘重損失為代價完成了這筆交易。
很顯然在上述案例中，B、C沒有明白股權與企業(yè)法人的財產(chǎn)各自獨立，分屬兩個不同的主體。而股權轉讓合同轉讓的標的物是股東的股權，而非標的公司的法人財產(chǎn)。《公司法》第三條明文規(guī)定“公司是企業(yè)法人，有獨立的法人財產(chǎn)，享有法人財產(chǎn)權。公司以其全部財產(chǎn)對公司的債務承擔責任，股東僅以出資額為限對公司承擔責任”。也就是說在上述案例中的專利權是完全屬于A公司的財產(chǎn)，因此，作為股東來說在《股權轉讓協(xié)議》中是原則上不能對公司債權、固定資產(chǎn)、知識產(chǎn)權作出相應約定，除非在股權轉讓合同簽署之前進行技術處理。否則，即便標的公司在股權轉讓協(xié)議上簽字，也應視為分紅，應按照公允價值依法繳納相應所得稅。
二、股權受讓人法律風險
以受讓標的公司股權的方式受讓房地產(chǎn)，作為股權受讓方應該聘請專業(yè)的律師進行嚴格的盡職調查，評估標的公司潛在的債權債務及商業(yè)風險，但是無論是何等專業(yè)的律師，何等專業(yè)的盡職調查，都不可避免的是在轉讓方在不實陳述的背后對外擔保問題，這些擔保責任無論怎樣都會由標的公司首先來對外承擔責任，而作為只想收購房地產(chǎn)資產(chǎn)的企業(yè)來說，在受讓標的公司的股權后不得不對外承擔法律風險，因此，作為通過股權轉讓的方式來受讓標的公司房地產(chǎn)資產(chǎn)，作為買受方來說應該合理的評估和認識股權轉讓帶來的風險。
我們來看下面一個案例：A公司擬將自己的工業(yè)廠房以2600萬轉讓給B公司，所有的交易稅費均由B公司承擔，上述交易在經(jīng)過稅務機關核稅后，各項稅費總計達到320萬元，于是B公司隨向A公司建議通過收購A公司的股權方式完成轉讓，A公司的股東接受了B公司的提議，雙方順利完成了交易。但是在一年后，C銀行突然起訴A公司要求其承擔D公司一筆1000萬元的借款擔保責任，此時D公司已經(jīng)資不抵債，進入破產(chǎn)程序。最終法院判決A公司承擔相應的擔保責任，A公司不得不替D公司歸還銀行貸款。而白白為這筆交易多花1000萬元。
三、解決方案
基于上述風險，對于交易雙方來說可以采取以下方式：
1、在股權轉讓前讓標的完成其他資產(chǎn)剝離，使標的公司僅剩下房地產(chǎn)資產(chǎn)和貨幣資產(chǎn)或負債，其中尤其需要注意的是標的公司依法享有的債權，應通過債權轉讓的方式完成剝離工作；
2、通過公司分立的方式，使擬轉讓的標的公司僅剩下房地產(chǎn)資產(chǎn)。將標的公司分立為2家公司，其中一家公司僅剩房地產(chǎn)資產(chǎn)，另一公司依法享有公司的其他資產(chǎn)，分立完成后可通過轉讓房地產(chǎn)資產(chǎn)公司股權實現(xiàn)房地產(chǎn)轉讓。但這種方式需要經(jīng)過法定公示程序，以及稅收清繳，對于分立后的兩家公司應對分立前的債務承擔連帶清償責任。
3、新設項目公司，以目標房地產(chǎn)作價投資到項目公司，在完成房地產(chǎn)資產(chǎn)出資到位后，再轉入項目公司的股權。通過新設項目公司的交易方式對受讓方來說交易最為安全，因為新設的項目公司無其他或有債務，同時這種交易方式，從現(xiàn)實操作中來說稅收成本僅涉及契稅及房地產(chǎn)辦理變更登記時的登記費、交易手續(xù)費，至于企業(yè)所得稅應按照企業(yè)的經(jīng)營狀況，確定是否需要繳納。
4、增資并購方式，即標的公司以目標房地產(chǎn)作價投資到收購方公司，增加收購方公司的注冊資本，獲取收購方公司部分股權，在房地產(chǎn)完成出資后，由收購方公司的原股東受讓標的公司所持收購方的全部股權，從而完成交易。
當然，上述僅僅是列舉了兩個應注意的法律問題及相應的解決方案，對于股權轉讓，實際操作中遠不止這兩個法律問題。
因此，以股權轉讓的方式轉讓房地產(chǎn)資產(chǎn)，的確可以有效的降低交易成本，尤其是直接股權轉讓更是節(jié)約交易時間。但是，作為股權轉讓的雙方都應該審慎的對待股權轉讓，并且不同的交易方式復雜程度亦不同，交易中的稅收成本亦不同，均應該聘請專業(yè)的人士提供相應的法律風險防范、以及財務風險防范，以確保將交易的風險降到最低。