成都市商務寫字樓等級劃分
成都市商務寫字樓等級劃分
本標準規(guī)定了商務寫字樓（以下簡稱寫字樓）的術語和定義、總則以及等級劃分的依據和要求。
本標準適用于成都市行政區(qū)域內土地性質為商業(yè)用地的商務寫字樓的等級劃分，其他土地性質或其它類型（如自持自用等）的寫字樓等級劃分可參照使用。
下列文件對于本文件的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。
GB 19577-2004 冷水機組能效限定值及能源效率等級
GB 50009 建筑結構荷載規(guī)范
GB 50011 建筑抗震設計規(guī)范
GB 50016 建筑設計防火規(guī)范
GB 50045-95 高層民用建筑設計防火規(guī)范（2005年版）
GB 50189 公共建筑節(jié)能設計標準
JGJ 3 高層建筑混凝土結構技術規(guī)程
JGJ 50 城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范
JGJ 67-2006 辦公建筑設計規(guī)范
JGJ 99 高層民用建筑鋼結構技術規(guī)程
JGJ/T 229 民用建筑綠色設計規(guī)范
DB510100/T 013 寫字樓物業(yè)服務規(guī)范
下列術語和定義適用于本標準。
在統(tǒng)一的物業(yè)管理下，以商務為主，由一種或數種單元辦公平面組成的租賃辦公建筑。
[JGJ 67-2007，定義2.0.5]
套內建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑面積+分攤得公用建筑面積。
智能化集成系統(tǒng)
將不同功能的建筑智能化系統(tǒng)，通過統(tǒng)一的信息平臺實現集成，以形成具有信息匯集、資源共享及優(yōu)化管理等綜合功能的系統(tǒng)。
[GB/T 50314-2006，定義2.02]
下列縮略語適用于本標準。
ISDN：綜合業(yè)務數字網（Integrated Services Digital Network）
DDN: 數字數據網（Digital Data Network）
T1: 24路脈碼調制網絡
5.1 本標準將寫字樓劃分為三個等級，從高到低依次為超甲級寫字樓、甲級寫字樓和乙級寫字樓。
5.2 寫字樓等級劃分包括地理位置、業(yè)權狀態(tài)、客戶品質、硬件要求和服務要求五大要素的內容，每項要素均有與之對應的等級要求。
5.3 除非本標準有更高要求，寫字樓的建筑、設施設備、服務項目和運行管理應符合辦公建筑、安全、消防、衛(wèi)生、環(huán)境保護等現行的國家有關法規(guī)和標準。
6.1.1.1 交通便利，在300m以內有超過3條以上的公交線路站點，靠近軌道交通進出口。
6.1.1.2 周邊綜合配套設施與服務完善，如公寓、商住、星級酒店、休閑娛樂及購物中心等。
6.1.3 客戶品質
寫字樓建成后1～2年內客戶品質應符合下列要求：
a) 世界500強、國內100強以及行業(yè)知名企業(yè)數量比例不少于50%，或者其使用面積不少于50%；
b) 投入使用的建筑面積不低于70%。
6.1.4 硬件要求
6.1.4.1 建筑規(guī)模
建筑規(guī)模應符合下列要求：
a) 建筑面積不低于70000m2；
b) 每層建筑面積不低于1700m2。
6.1.4.2 建筑設計
建筑設計應符合下列要求：
a) 應由國內甲級設計單位承擔，設計應符合JGJ67的相關規(guī)定。整個建筑具有高品位，為所在商務區(qū)的標志性建筑。其中，在新建、改建、擴建時建筑設計應符合節(jié)能、無障礙、防火、抗震、綠色以及建筑結構荷載的規(guī)定，具體要求如下：
——節(jié)能設計符合GB 50189的要求；
——無障礙設計符合JGJ 50的要求；
——抗震設計符合GB 50011、JGJ 3、JGJ 99的要求；
——綠色設計符合JGJ/T 229的要求；
——結構荷載符合GB 50009的要求。
b) 建筑應為現澆混凝土或鋼結構，能提供可靈活分隔的辦公空間，整層得房率至少為70%，空間少柱。
c) 大堂應能獨立使用，建筑層高應不低于9m。
d) 辦公室凈高不低于2.7m。
e) 單面布房通道寬不少于1.8m，雙面布房通道寬不少于2m，通道凈高不低于2.4m。
f) 寫字樓應配置充足的停車位，按寫字樓辦公建筑面積計算，二環(huán)路內至少每200m2配置1個停車位，二環(huán)路外至少每125m2配置1個停車位，每個停車位建筑面積不少于25m2。
g) 每層樓設男、女分開的衛(wèi)生間，衛(wèi)生間應配備充足的衛(wèi)生潔具，數量應符合CJJ 14-2005中3.2.7的規(guī)定。
6.1.4.3 建筑裝飾
建筑裝飾豪華、格調高雅，應符合下列要求：
a) 建筑外立面應時尚、美觀，風格獨特，節(jié)能環(huán)保；
b) 大堂裝飾華麗舒適；
c) 走廊地面應采用高級石材或其他高檔材料，吊頂采用高檔吸音材料；
d) 辦公間地面應采用高級石材或其他高檔材料，吊頂采用高檔吸音材料；
e) 電梯廳應采用高檔裝飾材料，吊頂采用高檔吸音材料，易拆裝；
f) 衛(wèi)生間設計舒適方便，地面選材應防滑，墻面、地面選材反光能力不宜過高。配備高檔品牌潔具、洗面臺、面鏡、洗手液盒、電動干手機、手紙等；
g) 建筑公共區(qū)域應有綠化生態(tài)空間；
h) 裝飾裝修工程質量應符合GB 50210相關規(guī)定。
6.1.4.4 設施設備
設施設備應符合下列要求：
a) 按寫字樓建筑面積計算，每部電梯服務面積不超過4500m2，每部載重不低于1600㎏，轎廂凈高不低于2.8m。電梯高、低速度分區(qū)布局合理，低區(qū)速度不低于3.5m/s，高區(qū)速度不低于6m/s，平均等候時間不超過30s?？拓浄蛛x，消防電梯的設置應符合GB 50045-95（2005年版）中6.3的規(guī)定；
b) 應設集中空調系統(tǒng)；冷熱源主機能效不低于GB 19577-2004第5章規(guī)定的2級能效標準并符合GB 50189的相關要求，系統(tǒng)采用四管制，用戶能根據自我要求調節(jié)室內溫度，應裝分戶或分區(qū)計量裝置；新風量供應每人不低于50m3/h。設置排風熱回收裝置，排風熱回收裝置(全熱和顯熱)的額定熱回收效率不低于60%；
c) 電氣提供雙回路電路，照明動力等設備應設置分戶或分區(qū)計量裝置，在辦公區(qū)提供的電量不低于120w/m2；提供充足的后備發(fā)電設備，在停電時能保障消防及辦公應急設備的正常使用；
d) 應至少提供3家通訊網絡服務商，每15～20 m2宜配置不少于2對電話線，按使用要求需設置有ISDN，DDN，T1等通訊接口，并宜提供光纜接口等多種通訊設施，應保障樓宇無線網絡通訊全覆蓋；
e) 冷熱水供應應滿足24h使用；
f) 停車庫（場）、電梯廳、消防電梯、走廊等公共部位應設置電視監(jiān)控設施。電梯廳應設置信息屏等服務設施；
g) 應配備自動滅火系統(tǒng)；
h) 智能化系統(tǒng)應符合附錄A的要求。
6.1.5 服務要求
6.1.5.1 物業(yè)服務
物業(yè)服務應符合下列要求：
a) 至少應由國家一級資質物業(yè)服務企業(yè)提供高質量物業(yè)服務；
b) 物業(yè)服務基本要求、客戶服務、房屋共用部位與共用設施設備運行及維護服務、秩序維護服務環(huán)境衛(wèi)生維護服務、綠化維護服務應符合DB510100/T 013規(guī)定；
c) 每年開展1次第三方滿意度測評，滿意度不低于92%。
6.1.5.2 商務服務
6.1.5.2.1 應提供的商務服務內容包括：問訊服務及留言服務；迎賓服務；信件報刊收發(fā)、遞送服務；個人行李搬運、寄送服務；行李車、推車、雨傘租賃服務；航空機票的訂購、確認服務；花卉外