住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于公布《國有土地上房屋征收評估辦法（征求意見稿）》公開征求意見的通知
目前，《國有土地上房屋征收與補償條例（第二次公開征求意見稿）》（以下簡稱《征收條例》）正在向社會公開征求意見。根據(jù)《征收條例》第十六條“房屋征收評估辦法，由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當向社會公開征求意見”的規(guī)定，我部會同有關(guān)單位起草了《國有土地上房屋征收評估辦法（征求意見稿）》。
為保證在《征收條例》出臺后，能及時公布實施《國有土地上房屋征收評估辦法》，現(xiàn)將《國有土地上房屋征收評估辦法（征求意見稿）》在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站上全文公布，征求社會各界意見。有關(guān)單位和各界人士可以在2011年1月15日前，通過以下兩種方式提出意見：
（一）通過電子郵件方式將意見發(fā)送至：pgbf@mail.cin.gov.cn。
（二）通過信函方式將意見寄至：北京市海淀區(qū)三里河路9號住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司（郵政編碼：100835），并請在信封上注明“國有土地上房屋征收評估辦法征求意見”字樣。
附件：《國有土地上房屋征收評估辦法（征求意見稿）》
中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
二〇一〇年十二月三十日
國有土地上房屋征收評估辦法
（征求意見稿）
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收評估行為，保證房屋征收評估客觀公平，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例(第二次公開征求意見稿)》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，制定本辦法。
第二條 評估被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，以及對評估價值和測算的市場價格進行復(fù)核評估和鑒定，適用本辦法。
第三條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師、評估專家委員會成員應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展評估、鑒定業(yè)務(wù)；與房屋征收部門有關(guān)人員、被征收人有利害關(guān)系或者是被征收人的，應(yīng)當回避；應(yīng)當回避而未回避的，評估結(jié)果或者鑒定意見無效。
任何單位或者個人不得干預(yù)評估、鑒定行為和結(jié)果。房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師、評估專家委員會成員應(yīng)當拒絕任何單位或者個人對評估、鑒定行為和結(jié)果的干預(yù)。
第四條 承擔房屋征收評估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，可以通過投票、抽簽、搖號等公開、公平、公正方式選定。
市、縣人民政府可以推薦社會信譽好、綜合實力強、具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)供當事人選擇，但不得限制其他符合條件的房地產(chǎn)估價機構(gòu)參與評估活動。
房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得采取迎合被征收人或者房屋征收部門要求、惡意低收費、虛假宣傳等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。
第五條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)選定后，房屋征收部門應(yīng)當向房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂書面房屋征收評估委托合同。房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。
房屋征收評估委托書、房屋征收評估委托合同示范文本，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織制定。
第六條 同一征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)共同承擔。
兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔同一房屋征收評估項目的，各房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取等進行溝通協(xié)商，執(zhí)行統(tǒng)一標準。
第七條 對于承接的房屋征收評估項目，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當指派與房屋征收評估項目工作量相適應(yīng)的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估業(yè)務(wù)。
第八條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師、評估專家委員會成員，因房屋征收評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當提供便利。
第九條 房屋征收評估費用和專家鑒定費用由委托人承擔。房屋征收評估費用按照國家規(guī)定收費標準執(zhí)行，專家鑒定費用參照評估費用收取。
第十條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當在評估業(yè)務(wù)完成后30日內(nèi)將房屋征收評估報告報其資質(zhì)許可機關(guān)或者同級房地產(chǎn)估價行業(yè)組織備案。
第十一條 在房屋征收評估活動中，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師違反本辦法的，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)定進行處罰，記入其信用檔案。
第二章 被征收房屋價值評估
第十二條 被征收房屋價值是指被征收的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值。因征收房屋造成的搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失以及市、縣級人民政府規(guī)定的其他補貼和補助費用等在征收補償方案中明確。
前款所述的其他不動產(chǎn)是指不可移動的圍墻、假山、水井、煙囪、水塔、苗木等。
第十三條 被征收房屋價值評估目的應(yīng)當表述為“為確定被征收房屋的補償金額提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。
第十四條 被征收房屋價值評估應(yīng)當明確評估對象，其中評估對象范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準期限的臨時建筑。
被征收房屋價值評估不得遺漏、虛構(gòu)評估對象。
第十五條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
第十六條 被征收房屋價值評估應(yīng)當明確評估價值內(nèi)涵為“征收房屋價值，是指評估對象在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”。
第十七條 房屋征收部門應(yīng)當向房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供被征收房屋價值評估所必需的被征收房屋的權(quán)屬、區(qū)位、性質(zhì)、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成時間等情況和資料，被征收人應(yīng)當配合提供。
房屋征收部門或者被征收人未如實提供有關(guān)資料或者不協(xié)助進行實地查勘而造成評估結(jié)果失實的，應(yīng)當承擔相應(yīng)責任。
第十八條 被征收范圍內(nèi)有未經(jīng)依法登記的建筑的，市、縣級人民政府在作出征收決定前，應(yīng)當組織有關(guān)部門依照法律、法規(guī)進行認定、處理，并將認定、處理結(jié)果書面提供給受托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)。
房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當按照房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿記載的性質(zhì)或者市、縣級人民政府提供的認定、處理結(jié)果進行評估。
第十九條 被征收房屋的建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。當?shù)貙Ρ徽魇辗课莸慕ㄖ娣e認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。被征收人對被征收房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿記載的建筑面積有異議的，報請房屋征收部門委托房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的房產(chǎn)測繪單位測算。
第二十條 房屋征收部門和被征收人應(yīng)當協(xié)助房地產(chǎn)估價機構(gòu)對被征收房屋進行實地查勘，搜集被征收房屋價值評估所必需的被征收房屋狀況等資料。
第二十一條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當?shù)奖徽魇辗课莠F(xiàn)場逐戶進行實地查勘，核對評估對象狀況，做好實地查勘記錄，拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，并妥善保管。
被征收房屋實地查勘記錄，應(yīng)當由被征收人、房屋征收部門有關(guān)人員和實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師等共同簽字認可。
因被征收人原因不能對被征收房屋進行入室實地查勘、拍攝影像資料或者被征收人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當由房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)以及無利害關(guān)系的第三人見證，并在評估報告中作出說明。
被征收房屋未被允許入室實地查勘的，房屋征收價值評估結(jié)果中的被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值按照該項目其他被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值的算術(shù)平均值計算，有關(guān)情況應(yīng)當在評估報告中作出說明。
第二十二條 被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限、裝飾裝修、新舊程度及占地面積大小等影響房地產(chǎn)價格的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
第二十三條 被征收房屋價值應(yīng)當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，選用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法進行評估。其中，被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有租金或者經(jīng)營收入的，應(yīng)當采用收益法評估?？梢酝瑫r選用兩種或者兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當選用兩種或者兩種以上評估方法評估。
被征收建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)的價值應(yīng)當一并評估。
被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價值和其他不動產(chǎn)的價值應(yīng)當與被征收房屋主體的價值分別評估。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價值應(yīng)當根據(jù)工程造價的計價方法結(jié)合成新確定。
第二十四條 被征收房屋價值選用兩種或者兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核后，確定被征收房屋價值評估結(jié)果。
第二十五條 房屋征收評估價值應(yīng)當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。
第二十六條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。房屋征收部門應(yīng)當將分戶的初步評估結(jié)果向被征收人公示7日，公示期間應(yīng)當安排負責房屋征收評估項目的注冊房地產(chǎn)估價師進行現(xiàn)場說明解釋。對被征收人反映的確屬錯估的部分，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當現(xiàn)場予以記錄，并報請房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行修改、完善。
向被征收人公示的分戶初步評估結(jié)果應(yīng)當包括分戶評估對象各構(gòu)成部分的基本狀況及其評估總價或者評估單價；對于其中被征收建筑物，應(yīng)當包括區(qū)位、用途、建筑面積、評估單價和評估總價。
房地產(chǎn)估價機構(gòu)在分戶初步評估結(jié)果公示期滿并修正后，應(yīng)當向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當及時向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。
第二十七條 被征收房屋價值評估的整體評估報告和分戶評估報告，應(yīng)當由負責房屋征收評估項目的兩名或者兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。注冊房地產(chǎn)估價師不得以印章代替簽字。
第三章 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估
第二十八條 房屋征收部門與被征收人就產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價格能夠達成一致的，可以不評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為保障性安居工程，價格已經(jīng)確定的，可以不評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值。
第二十九條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值。
第三十條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當表述為“為確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)算價格提供依據(jù)，評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。
第三十一條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當與被征收房屋價值評估時點一致。
第三十二條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估應(yīng)當明確評估價值內(nèi)涵為“市場價值，是指評估對象由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但政府對評估對象定價有特別規(guī)定的除外”。
第三十三條 房屋征收部門或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的所有權(quán)人應(yīng)當向房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估所必需的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成時間等情況和資料。
第三十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，其價值評估以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具書面意見說明的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。房屋征收部門與被征收人訂立補償協(xié)議后，補償協(xié)議約定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況有變化的，應(yīng)當依據(jù)補償協(xié)議約定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況對評估結(jié)果進行相應(yīng)調(diào)整。
第三十五條 本章沒有特別規(guī)定的，參照第二章的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四章 類似房地產(chǎn)的市場價格測算
第三十六條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在市場上的平均水平價格。
第三十七條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面相同或者相似的房地產(chǎn)。
第三十八條 類似房地產(chǎn)的市場價格應(yīng)當通過搜集評估時點近期類似房地產(chǎn)的實際成交價格，剔除偶然的和不正常的因素以后計算得出的價格。
第三十九條 類似房地產(chǎn)的實際成交價格以真實成交、可以質(zhì)證或者房地產(chǎn)交易登記的實際成交價格為依據(jù)。
第五章 復(fù)核評估和鑒定
第四十條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當向其作出解釋說明。
第四十一條 被征收人或者房屋征收部門對評估價值有異議的，自收到評估報告之日起15日內(nèi)，可以向房地產(chǎn)估價機構(gòu)申請復(fù)核評估。
申請復(fù)核評估的，應(yīng)當向房地產(chǎn)估價機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估結(jié)果或者評估報告存在的問題。復(fù)核評估費用由房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔。
房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復(fù)核評估申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。評估價值改變的，應(yīng)當重新出具評估報告，并按照原程序送交相關(guān)單位；評估價值沒有改變的，應(yīng)當書面告知復(fù)核評估申請人。
第四十二條 被征收人或者房屋征收部門對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起15日內(nèi)，可以向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。
第四十三條 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價行業(yè)組織，應(yīng)當成立由房地產(chǎn)估價師以及城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的評估專家委員會，對房屋征收評估進行技術(shù)指導，受理房屋征收評估鑒定。
第四十四條 受理房屋征收評估鑒定后，評估專家委員會應(yīng)當指派3人以上（含3人，其中半數(shù)以上應(yīng)當為房地產(chǎn)估價師）單數(shù)成員組成鑒定組，處理房屋征收評估鑒定事宜。
原房地產(chǎn)估價機構(gòu)有義務(wù)對評估專家委員會鑒定涉及的有關(guān)事宜進行說明。
第四十五條 評估專家委員會應(yīng)當自收到申請之日起15日內(nèi)，對申請鑒定的評估報告的評估依據(jù)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估價值確定方式等評估技術(shù)問題出具書面鑒定意見。
評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具該評估報告的房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當改正錯誤，重新出具評估報告。
第六章 附 則
第四十六條 在房屋征收決定作出前對擬征收范圍內(nèi)的房屋價值進行預(yù)評估的，參照本辦法執(zhí)行。預(yù)評估報告不得代替房屋征收評估報告。
第四十七條 因征收房屋造成的家具、家用電器、機器設(shè)備、物資、苗木等搬遷費用、停產(chǎn)停業(yè)損失，房屋征收部門或者被征收人委托評估的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以按照有關(guān)規(guī)定進行評估。
第四十八條 本辦法自 年 月 日起施行。此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的房屋拆遷項目，其房屋拆遷估價不適用本辦法。2003年12月1日建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。