省建設(shè)廳關(guān)于貫徹《住宅專項維修資金管理辦法》的實施意見（征求意見稿）
四川省建設(shè)廳關(guān)于貫徹《住宅專項維修資金管理辦法》的實施意見
（征求意見稿）
各市、州建設(shè)行政、房地產(chǎn)行政主管部門、各擴權(quán)試點縣建設(shè)行政、房地產(chǎn)行政主管部門：
為保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》及《住宅專項維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實際，現(xiàn)就進一步加強住宅專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）監(jiān)管工作提出以下意見：
一、基本原則和主要任務(wù)
專項維修資金是一種帶強制性的儲蓄資金，應(yīng)實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。各市(州)建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門要切實加強專項維修資金監(jiān)管工作，不斷完善監(jiān)管制度，健全監(jiān)管機制，積極推進和諧社會建設(shè)。
二、專項維修資金的監(jiān)管機構(gòu)建設(shè)
各市（州）建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門作為本轄區(qū)專項維修資金的主管部門，應(yīng)當建立專項維修資金監(jiān)管機構(gòu)，在統(tǒng)一歸集、定向使用、嚴格監(jiān)管、充分尊重和維護所有權(quán)人合法權(quán)益的原則下，開展專項維修資金監(jiān)管工作，建立長效監(jiān)管機制，保障建筑區(qū)劃內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用。專項維修資金監(jiān)管機構(gòu)負責(zé)專項維修資金的統(tǒng)一歸集、核算；使用備案和劃轉(zhuǎn)審核；資金的保值、增值運營；建立管理信息系統(tǒng)；提供政策咨詢和管理培訓(xùn)，受理相關(guān)投訴等工作。
三、專項維修資金的歸集
住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅、住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主，應(yīng)當按照相關(guān)的規(guī)定交存住宅專項維修資金。但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。
（一）專項維修資金的首次交存
商品住宅業(yè)主在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)前，按照建筑安裝工程造價的5%至8%交存至專戶管理銀行。各市（州）建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同當?shù)匚飪r管理部門，合理確定、公布每平方米建筑安裝工程造價，并適時調(diào)整。各市（州）根據(jù)當?shù)氐墓芾韺嶋H，可將首次專項維修資金交存主體分解為開發(fā)建設(shè)業(yè)主和購房業(yè)主，但交存總額不得超過規(guī)定比例。
公有住房購房人在辦理房屋所有權(quán)登記前，按照售房款的2%交存專項維修資金。公有住房售房單位對配備電梯的房屋按照售房款的30%提取，對未配備電梯的房屋按照售房款的20%提取。售房單位自收到房改售房款之日起30日內(nèi)，將專項維修資金存入專戶管理銀行。擁有兩個以上房屋所有權(quán)人的非住宅商品房，應(yīng)建立專項維修資金，建立比例參照商品住宅的交存標準執(zhí)行。
（二）專項維修資金的續(xù)籌
建筑區(qū)劃內(nèi)一幢建筑物或者一戶業(yè)主的專項維修資金余額不足首期交存額30%的，該幢或者該戶的業(yè)主應(yīng)當按首次交存標準續(xù)籌專項維修資金。
（三）專項維修資金的補充渠道
利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益；共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值；專項維修資金的存儲利息；專項維修資金增值收益等應(yīng)用于主要補充專項維修資金。
（四）專項維修資金的補建
本意見實施前，商品房已出售但未建立專項維修資金的，應(yīng)當補建；公有住房已出售的，售房單位按所售房款現(xiàn)余額的20%提取專項維修資金，并存入專項維修資金專戶。
四、專項維修資金的管理
（一）專項維修資金賬戶的設(shè)立
各市（州）建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當與商業(yè)銀行簽訂委托合同，委托銀行辦理專項維修資金賬戶的設(shè)立、交存、使用、結(jié)算等手續(xù)，并在銀行設(shè)立本市專項維修資金專戶，下設(shè)代管賬戶和監(jiān)管賬戶。
在專項維修資金專戶中，應(yīng)當建立專項維修資金明細賬，以一個建筑區(qū)劃為單位立帳，并以房屋戶門號設(shè)分戶帳，記載分戶帳的交存、使用、結(jié)存等情況。
（二）專項維修資金的劃轉(zhuǎn)
業(yè)主大會未成立的，專項維修資金存入代管賬戶，由建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門統(tǒng)一代為管理。業(yè)主大會成立后，其業(yè)主委員會可申請在監(jiān)管賬戶下開設(shè)所在建筑區(qū)劃的專項維修資金賬戶，并書面告知所在地建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門。由建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門將代為監(jiān)管的該業(yè)主委員會所在建筑區(qū)劃的專項維修資金，劃轉(zhuǎn)至該業(yè)主委員會設(shè)立的專項維修資金賬戶。其賬戶接受建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門的統(tǒng)籌監(jiān)管。
（三）專項維修資金賬戶的變更、注銷
因買賣、贈與等發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的或其它按規(guī)定需要變更賬戶的，應(yīng)到監(jiān)管機構(gòu)辦理分戶賬戶變更手續(xù)；因拆遷、災(zāi)害等原因致使房屋滅失的，由業(yè)主辦理有關(guān)手續(xù)后到專戶管理銀行提取原專項維修資金分戶帳中的資金余額，并辦理分戶賬戶注銷手續(xù)。
（四）專項維修資金賬戶的核對
專戶管理銀行應(yīng)當定期向業(yè)主委員會發(fā)送專項維修資金賬戶對賬單，業(yè)主委員會進行賬目核對后向業(yè)主公布。業(yè)主對公布的專項維修資金賬目有異議的，可要求業(yè)主委員會復(fù)核；業(yè)主委員會對專項維修資金賬戶變化情況有異議的，可向?qū)翥y行申請復(fù)核。
（五）專項維修資金的增值管理
在保證專項維修資金正常使用的前提下，各市(州)建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門可以按國家有關(guān)規(guī)定將專項維修資金用于購買一級市場國債。專項維修資金的增值收益應(yīng)當存入委托銀行開立的專項維修資金增值收益專戶，用于補充專項維修資金、建立風(fēng)險準備金及專項維修資金監(jiān)管機構(gòu)的管理費用。專項維修資金監(jiān)管機構(gòu)的管理費用，由專項維修資金監(jiān)管機構(gòu)按照規(guī)定的標準編制全年預(yù)算支出總額，報本級人民政府財政部門批準后，從專項維修資金增值收益中上交本級財政，由本級財政撥付。該管理費用標準，由市（州）人民政府建設(shè)行政主管部門會同同級財政部門按照略高于國家規(guī)定的事業(yè)單位費用標準制定。
禁止利用專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。
五、專項維修資金的使用
各市（州）要嚴格按照專項維修資金的使用原則、程序、列支范圍以及分攤方式等規(guī)定，規(guī)范使用程序，完善和細化使用管理工作，切實保障業(yè)主利益。
（一）專項維修資金的使用原則
專項維修資金應(yīng)專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。專項維修資金的使用應(yīng)當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：房屋主體承重結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋⑼鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道和水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、傳達室、內(nèi)天井、與房屋主體相連的地下結(jié)構(gòu)、底樓架空層和其他在使用上、功能上為整幢建筑服務(wù)的部位等。
共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括共用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、水箱、水泵、避雷裝置、電梯、供配電設(shè)施設(shè)備、消防及安全監(jiān)控設(shè)施設(shè)備、公益性文體康樂設(shè)施、綠地、道路、路燈、雨污水管道、化糞池、垃圾箱（房）、窨井、非經(jīng)營性停車場所和有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
（二）專項維修資金的列支
除國家有關(guān)法律法規(guī)、政策和物業(yè)服務(wù)合同已明確應(yīng)在其物業(yè)服務(wù)費中列支外，業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費用可以在專項維修資金中列支。
供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任，不得使用專項維修資金。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，其維修、更新費用由責(zé)任人承擔。
（三）專項維修資金的分攤
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費用的分攤應(yīng)當遵循誰受益誰負擔的原則，按照相關(guān)業(yè)主各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。
商品房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。
售后公有住房，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存專項維修資金的比例分攤；其中，應(yīng)由業(yè)主承擔的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。售后公有住房與商品房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分攤的費用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品房或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
（四）專項維修資金的使用程序
業(yè)主大會未成立需使用專項維修資金的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主根據(jù)維修項目提出使用方案，經(jīng)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主通過，并向所在地建設(shè)（房地產(chǎn)）負責(zé)管理專項維修資金的部門申請列支。建設(shè)（房地產(chǎn)）負責(zé)管理專項維修資金的部門審核后，通知專戶管理銀行將所需資金劃轉(zhuǎn)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)或維修單位。
業(yè)主大會成立后需使用專項維修資金的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出年度使用方案，經(jīng)業(yè)主大會依法審核通過，并報所在地房產(chǎn)管理部門備案后，由管理部門通知專戶管理銀行將所需資金劃轉(zhuǎn)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)或維修單位。
（五）應(yīng)急維修程序
當建筑區(qū)劃共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或不能正常使用時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當立即告知相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會以及建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門；建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門及時進行調(diào)查、核實后，責(zé)成相關(guān)單位及時組織搶修，費用由相關(guān)業(yè)主或責(zé)任人承擔。
六、專項維修資金的信息化建設(shè)
各市（州）建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)建立專項維修資金監(jiān)管信息化系統(tǒng)，對專項維修資金的交存、賬戶管理、使用、結(jié)存等進行規(guī)范化監(jiān)管，方便業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶帳中專項維修資金使用、增值收益和賬戶余額等的查詢等。
七、切實落實資金監(jiān)管責(zé)任
各市（州）建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門應(yīng)強化監(jiān)督管理，不斷完善專項維修資金監(jiān)管制度、規(guī)范監(jiān)管行為，確保各項監(jiān)管工作落到實處。
對挪用維修資金等違反國家有關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)政策的，要予以嚴肅查處并追究相關(guān)人員責(zé)任，涉嫌犯罪的，依法移送司法機關(guān)處理。
八、附則
（一）各市（州）建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)依據(jù)本意見、會同同級財政部門結(jié)合當?shù)貙嶋H，制定專項維修資金監(jiān)督管理的實施細則，確保本地專項維修資金保障機制的建立。
（二）本意見具體應(yīng)用中的問題由省建設(shè)廳、省財政廳負責(zé)解釋。
（三）本意見自2008年xx月xx日起施行，本省過去制定的有關(guān)規(guī)定與本意見不一致的，以本意見為準。