淺談比較法交易實例選取應(yīng)注意的問題
作者：楊金燕
比較法又稱市場法、市場比較法，是國際上三種通用的估價方法之一，是我們房地產(chǎn)估價師在工作中運用得最多的估價方法，同時也是問題較多的估價方法。在比較法中，選取合適的案例是市場比較法的核心所在，恰當(dāng)正確的交易實例是客觀反映估價對象價值的堅實基礎(chǔ)。常有估價人員因為種種原因選用了不恰當(dāng)?shù)目杀劝咐?，從而?dǎo)致了極大的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。因此，我們在估價實務(wù)中總結(jié)了比較法在選取交易實例中應(yīng)注意的一些問題：
一、交易實例的來源
交易實例是比較法的根基。通常而言，交易實例有成交案例和掛牌案例兩種。 成交案例是指真實發(fā)生交易并在房產(chǎn)管理部門登記的案例。獲取成交案例的途徑有以下幾個：1、房產(chǎn)登記管理部門；2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人；3、專業(yè)數(shù)據(jù)公司；4、媒體披露；5、物業(yè)公司或者估價對象現(xiàn)場調(diào)查所得。
但在我國的大部分地區(qū)，由于交易數(shù)據(jù)的不公開，估價師很難從官方渠道獲取一手的成交案例。
掛牌案例是指在中介或媒體發(fā)布交易信息掛牌出售但尚未實際發(fā)生交易的案例，此類案例有兩方面的特點：一方面反映出售方的心理預(yù)期，一方面因未發(fā)生交易具有不確定性。獲取掛牌案例的途徑有以下幾個：1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人；2、網(wǎng)絡(luò)；3、媒體披露；4、物業(yè)公司或估價對象現(xiàn)場調(diào)查所得。
鑒于掛牌案例的不確定性，建議估價人員要謹(jǐn)慎使用掛牌案例，避免濫用掛牌案例造成價格的失真。如果確實因需要，不得不采用掛牌案例，那么就需要估價人員在使用時一是要注意來源的可靠性，并經(jīng)過充分的調(diào)查；二是要了解案例的真實性，同時也要獲取案例的具體幢號、建筑面積、樓層等信息。
此外，由于社會信息化程度的提高，從網(wǎng)絡(luò)（如搜房網(wǎng)、安居客、鏈家網(wǎng)等）摘錄信息也成為獲取掛牌案例的一種途徑。對于網(wǎng)絡(luò)案例的引用應(yīng)采取合理懷疑的態(tài)度。網(wǎng)絡(luò)案例一定程度上反映市場交易信息，但真實性和價格內(nèi)涵又存在不確定性，有些是清水房價格、有些是含裝修價格，有些是帶家具價格；有些網(wǎng)絡(luò)案例以偏低的價格出現(xiàn)吸引購房者或以偏高的價格來試探市場行情。更有甚者，相關(guān)利益方在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布虛假案例來誤導(dǎo)估價人員，此類情況應(yīng)引起高度警惕，善于甄別，以免選用了不恰當(dāng)?shù)膾炫瓢咐?/FONT>
在這里我們建議房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。一些大型如鏈家、中原地產(chǎn)等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，網(wǎng)點較多、交易量大，擁有完整的成交和掛牌數(shù)據(jù)庫，在獲得市場交易實例時，我們估價師應(yīng)轉(zhuǎn)換思路，獲取案例不僅是裝扮成購房者才能取得，同樣可以開誠布公的方式取得。估價師可以公開表明身份向經(jīng)紀(jì)人調(diào)查案例，獲得客觀的交易信息。避免經(jīng)紀(jì)人為了促使成交對案例夸大其辭，獲得不正確的交易實例。
二、選取交易實例的數(shù)量
在比較法中，交易實例越豐富，越有助于求取客觀的估價結(jié)果。規(guī)范要求至少三個案例為可比實例，但在比較法的應(yīng)用中，由于交易中可能存在多種非正常交易，僅收集三個或四個案例不足以對房地產(chǎn)價值做出正確的判斷，為避免發(fā)生一葉遮目的情況，我們要盡可能收集更多的交易實例。在選擇案例時應(yīng)區(qū)分基礎(chǔ)案例和可比實例。
基礎(chǔ)案例要有廣度和深度，在廣度上不僅要查找同樓盤同區(qū)域的案例，還要尋找同一供需圈相同檔次同類型可替代的交易實例；在深度上要注意各案例的歷史價格變動趨勢，大量的數(shù)據(jù)幫助估價人員用來概括、歸納、分析區(qū)域房地產(chǎn)市場活動規(guī)律，有助于我們選取正確的可比實例。
可比實例則貴精不貴多，可以在基礎(chǔ)案例的基礎(chǔ)上選出三個或三個以上可比實例反映客觀情況的案例用于測算。
三．交易實例的調(diào)查
1、了解交易實例
要了解案例的交易內(nèi)涵，按交易費用來分目前成都市較普遍的有賣家凈到手價、各付各稅價；按裝修來分，有清水房價、帶裝修價、裝修帶家具價。
2、分析交易實例
將案例與同類案例比較，查看案例是否位于正常的交易區(qū)間內(nèi)，也要了解所在樓盤、小區(qū)的歷史價格，觀察案例價格與歷史趨勢是否一致，進(jìn)一步分析是否有做高、做低房價情況。
3、對比交易實例
在對比實例時，除了將同一小區(qū)同一樓盤的交易實例進(jìn)行對比，還要與同一供需圈內(nèi)類似的交易實例進(jìn)行對比。據(jù)筆者了解的一個真實案例，高新區(qū)一辦公樓盤，開發(fā)商通過關(guān)聯(lián)方交易高價成交了數(shù)十套房產(chǎn)，并在房管局登記備案，然后以此為標(biāo)桿，將整個樓盤抵押至金融機(jī)構(gòu)要求融資。在此類估價中，如果不與同一供需圈內(nèi)同類型的房地產(chǎn)價格進(jìn)行比較，則有可能選擇了不恰當(dāng)?shù)目杀葘嵗?/FONT>
4、走訪交易實例
估價師要親自走訪案例，如在商業(yè)地產(chǎn)的估價中，房地產(chǎn)價格受地理位置、門面大小、繁華度的影響較大，如不對交易實例進(jìn)行走訪憑主觀臆想是很難確定案例是否合宜的。
四、注意交易實例選擇的可比性
在選取可比實例時，要注意交易實例與估價對象的可比性?？杀刃允侵竻^(qū)位相似、用途相似、檔次相似、規(guī)模相似等。
區(qū)位相似是指地理位置相近或位于同一供需圈，某些房地產(chǎn)由于樓盤檔次、建筑用途的特殊性，在附近沒有類似的可比實例，此時要考慮擴(kuò)大選取范圍，選用同級別區(qū)域的案例為可比實例。
用途相似除了證載用途相似，還應(yīng)該注意實際用途相似。例如，有總部基地辦公類房地產(chǎn)，房地產(chǎn)權(quán)證記載房屋用途為廠房，實際用途是辦公，在此類房地產(chǎn)估價中不宜以周邊的純辦公樓為可比實例，因為雖然房屋用途相同，但實際用途并不同，而應(yīng)該選用同一供需圈內(nèi)檔次類似的房屋用途為廠房，實際用途為辦公的樓盤為可比實例。這要求我們不僅要注意房地產(chǎn)權(quán)證用途的一致，還要注意實際用途的一致。
在檔次相似方面，隨著近年舊城改造力度的加大，成都市中心城區(qū)進(jìn)行了大面積的拆遷改造，有部分拆遷戶被安置在一些商品房小區(qū)內(nèi)，雖然是同一小區(qū)，有部分為拆遷安置房，有部分為商品房，安置房和商品房建筑形式不同、入駐業(yè)主檔次不同，價格有較大差距，但房產(chǎn)證記載并不能區(qū)分是安置房還是商品房。這要求估價人員認(rèn)真調(diào)查，選用的可比實例要與估價對象房屋檔次較為一致，才能得到客觀的結(jié)果。
規(guī)模相似要注意選擇規(guī)模相似的案例為可比實例，如果估價對象是一個大面積的商鋪，應(yīng)該選取大面積商鋪的交易案例為可比實例，小面積與小面積有可比性，大面積與大面積有可比性，100㎡的商鋪和1000㎡的商鋪的價格是不具可比性的。
五、選擇交易實例時應(yīng)注意的幾個問題
1、不應(yīng)該過于憑借以往經(jīng)驗來尋找案例
當(dāng)一位估價師長期從事某一區(qū)域、某些樓盤的估價工作后，會形成較好的經(jīng)驗積累，在多數(shù)時候，這些經(jīng)驗?zāi)軒椭覀兛焖俚亩▋r。但是，如不注重將交易實例與經(jīng)驗對比的話，過于依賴經(jīng)驗，可能會得出錯誤的估價結(jié)論。比如我市西二環(huán)內(nèi)側(cè)的某大型住宅小區(qū)，修建于上世紀(jì)90年代。雖然拆遷安置房占大部分比例，但由于地理位置較好，生活、居家、醫(yī)療等各方面配套完善便捷，價格始終在每平8千-9千元上下，但由于國家及地方房地產(chǎn)政策的一再調(diào)整，同時又不具學(xué)區(qū)房等新買房概念，該片區(qū)的房價下降趨勢明顯，目前成交價格均價在6500元/平方米。
2、要注意將成交案例與掛牌案例進(jìn)行價格對比
一般而言掛牌案例和成交案例在價格上存在某種對應(yīng)關(guān)系，在一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，掛牌案例價格和成交案例價格是彼此對應(yīng)，有規(guī)律可循。在區(qū)域房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求時、成交價等于或接近掛牌價，當(dāng)區(qū)域房地產(chǎn)市場供大于求時，議價空間增大，成交價小于掛牌價。如果價格發(fā)生偏離，必然是有某種原因在其中產(chǎn)生作用。鑒于成交案例的真實性，同等條件下應(yīng)優(yōu)先選用成交案例為交易實例，但由于市場上存在著各種非正常交易因素，在選取成交案例有必要與掛牌案例相對照，分析兩者間價格關(guān)系是否異常。
3、守好估價人員的職業(yè)道德防線
某些估價人員為了迎合委托人高評低估的不當(dāng)要求，有意選取成交價格明顯偏高或明顯偏低的交易實例，或在區(qū)位或成交日期上“舍近求遠(yuǎn)”，更有甚者，虛構(gòu)編造可比實例。如此為之，自身執(zhí)業(yè)操守受到虧損，輕則造成經(jīng)濟(jì)損失，重則引發(fā)犯罪，實屬得不償失。