成都市商業(yè)用房價值評估分析
從估價師的視野，認識目前成都市炙手可熱的商業(yè)房地產(chǎn)價值，利于認清抵押房地產(chǎn)的真實價值，把握抵押風險。
1、市場背景
近年來，成都以西部其他城市無法比擬的天然條件和投資前景，吸引了全國巨頭紛紛落地，布局商業(yè)地產(chǎn)，萬達廣場、萬象城、龍湖天街系等一大批動輒上百萬平米的超級綜合體項目集中面市，供應(yīng)量持續(xù)走高，成都商業(yè)地產(chǎn)迎來了大爆發(fā)。據(jù)《華西都市報》房產(chǎn)周刊一篇文章顯示，2013年成都的商業(yè)地產(chǎn)以超過290萬平方米的在建面積，一躍成為全國商業(yè)地產(chǎn)在建規(guī)模最大的城市，呈現(xiàn)出量大的特點。
目前成都各地商業(yè)房地產(chǎn)市場銷售火爆，新開盤商業(yè)和市中心位置優(yōu)的商業(yè)房地產(chǎn)新開盤項目眾多。售價上，商業(yè)地產(chǎn)的價格出現(xiàn)上揚趨勢。在投資回報的需求之上，租金自然會出現(xiàn)水漲船高之勢，市中心區(qū)域的平均上漲幅度達到10%左右。因近年來租金上漲較快，部分零售商開始購買商業(yè)物業(yè)，變租賃模式為自購模式，這樣一來，某種程度上也無形中抬高了其所在物業(yè)的價格。
如：筆者在兩個相近時間走訪了騾馬市遠東百貨項目，其價格情況如下：
騾馬市遠東百貨鋪面售價表 單位：萬元/平方米
樓層 時間 | 1層 | 3層 | 4層 | 7層 |
13 | / | 4.9 | 2.9 | |
14.1 | 6.35 | 5.52 | 3.2 | |
上漲幅度 | 8.46% | | 12.65% | 10.34% |
平均幅度 | 10.49% | |||
該項目土地剩余35年，2015年前辦理獨立產(chǎn)權(quán)，公攤30%。每層5000余平方米，約500余個產(chǎn)權(quán)，每個6
1.1、目前成都商業(yè)房地產(chǎn)火熱原因解析：
第一是政策調(diào)整。一方面是受國家對住宅房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響，住宅市場受如限購及限貸等措施的限制，住房市場的投資受到限制；另一方面是投資客手里頭的資金需要轉(zhuǎn)移，找到合理的投資出口，住宅市場趨冷，商業(yè)地產(chǎn)成了最好的替代投資對象；
第二是經(jīng)濟快速發(fā)展，難得機遇。2013財富全球論壇在成都舉行。這是一場全球化意義的盛會，吸引了包括世界500強企業(yè)代表及各國政要、專家學者在內(nèi)共600多位嘉賓，成都再次成為世界矚目的焦點。隨著成都市快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程加快，成都的城市版圖實現(xiàn)了一次大的擴圍，且“天府新區(qū)”規(guī)劃落地，為城市的多中心發(fā)展帶來了難得的契機。以此為背景，商業(yè)地產(chǎn)進入發(fā)展活躍期。相關(guān)信息