抵押評估中潛在價值風險類型分析
我們在抵押評估工作中會遇到各類房地產(chǎn)評估，有許多項目在前期溝通中都會發(fā)現(xiàn)客戶預期房地產(chǎn)的市場價格符合正常市場水平，但實際現(xiàn)場查勘完成后就會發(fā)現(xiàn)其真實的抵押價值卻會相差甚遠，主要是可能存在各類瑕疵造成評估價格差異大或者說造成可抵押價值與實際市場價值差異大，現(xiàn)我們就遇到過的這類情況分類型做了個總結供大家參考。
（一）土地類
一、土地規(guī)劃用途與土地出讓合同約定用途發(fā)生變化
常見案例：土地證登記為住宅，規(guī)劃為商住項目，經(jīng)咨詢政府相關部門答復，一般住宅項目用地可以自帶兼容20%以內(nèi)的商業(yè)項目，但在竣工驗收時應補交土地用途變化部分的用途差價。
處理方法：對于這類用地是否涉及補交用途收益金主要應關注土地登記用途和備注用途分類，如果僅登記為住宅，出讓年期一般為70年，這類用地就會存在補交用途收益金，在抵押評估中應作為優(yōu)先受償款扣除。
二、土地規(guī)劃建筑容積率與原土地出讓合同約定容積率不一致
常見案例：土地項目規(guī)劃總平圖的容積率高于原土地證出讓合同容積率，這種風險主要在于新增容積率是否是合法，以成都市國土資源局成果土資發(fā)[2011]240號文為例，對于規(guī)劃認定合法的增容部分需要補交樓面地價差，違反規(guī)劃擅自增加建筑面積行為，將被限期拆除或者沒收違法收入并處以工程造價的5%以上10%以下罰款。
處理方法：在次項目評估中不能簡單以規(guī)劃局的規(guī)劃條件或者規(guī)劃總平圖為最優(yōu)評估條件，一定要核對土地出讓合同，如規(guī)劃后期條件高于原出讓合同條件則應在評估可抵押價值中扣除土地增容費用，若未經(jīng)規(guī)劃許可則應按土地出讓時候約定容積率進行評估。
三、土地出讓條件為毛地，存在拆遷安置、原地返遷及市政配套建設等
常見案例：土地項目市場價值很高，但出讓合同中約定了出讓交地條件為毛地即自行負責拆遷安置以及周邊道路基礎設施建設，有的涉及原地返遷住戶安置。
處理方法：遇到這類情況就是在計算土地價值時充分考慮項目實際情況，需要自行配套基礎設施建設的應在開發(fā)費用中進行成本計算，如需要拆遷安置的應請業(yè)主方提供拆遷工程量、已經(jīng)簽訂的拆遷、拆遷計劃，如不能提供詳細拆遷計劃不能計算拆遷成本與銀行提出風險意見，建議拆遷完成后再進行融資。
四、土地出讓合同約定配套有限價房或有代建移交政府的公共設施項目
常見案例：土地在招拍掛的時候，就明確有配套建設限價房并對該部分房屋限定了售價，同時也有的是明確代建排公共配套設施(幼兒園、公共廁所、社區(qū)服務用房等)然后無償移交政府。
處理方法：這類項目對土地開發(fā)價值和開發(fā)成本均由一定負面影響我們在評估中一定要關注這類成本費用對地價的影響，有限價房的開發(fā)價值僅能按政府限價計算，有移交政府的公建配套，這部分計算建安成本但不能計算開發(fā)價值。
五、土地因政府市政道路建設等原因進行了回購補償土地證尚未變更換證
常見案例：這種情況實際工作中曾經(jīng)遇到過，估價師在現(xiàn)場踏勘過程中發(fā)現(xiàn)宗地圖中宗地界限邊界與實際查勘存在微小差異，結果詢問業(yè)主和政府部門核實是因修道路退讓了部分，政府已經(jīng)補償?shù)珦Q證手續(xù)還沒辦理。
處理方法：這種情況可能存在兩種影響一種是銀行過了審貸會去辦理抵押登記時不能辦理，影響工作時間和項目貸款的實施，一種是辦理了抵押登記在處置資產(chǎn)時面積變化造成抵押價值不足的風險，所以一旦發(fā)現(xiàn)這類情況者應核實土地面積變化情況先做初步價格估算同時要求客戶去相關部門換證。
六、土地現(xiàn)狀為達到有效利用
常見案例：土地地處市區(qū)中心，現(xiàn)狀為低容積率項目，地上僅有少數(shù)低層舊有建筑伴有產(chǎn)權證，區(qū)域拆遷成本很高或者市場成交價很到，但是現(xiàn)狀抵押評估價值卻不高。
處理方法：雖然評估中是以有效利用為原則，但前提是合法原則，在抵押評估中只能以目前合法狀態(tài)進行評估，因地價與容積率關系密切，如簡單以區(qū)域平均開發(fā)容積率進行評估，有可能存在高估地價后期變現(xiàn)困難，因土地如重新開發(fā)建設需要重新報規(guī)，有可能涉及道路退讓，公建配套使得土地可開發(fā)凈地面積變化造成價值減損失，同時如果土地面積較小有可能城市規(guī)劃重新開發(fā)還需要整合周邊土地之后才能再開發(fā)，這樣還可能涉及拆遷收購。所以在抵押價值評估中根據(jù)合法原則只適宜用現(xiàn)狀條件評估。
（二）房地產(chǎn)類
一、房產(chǎn)租約限制
常見案例：商業(yè)房地產(chǎn)特別是面積較大的商場或者超市一般簽訂了較長得租約，許多項目租約低于市場租金一半以上，造成抵押價值與市場周邊鋪面市場價值差異大。
處理方法：依據(jù)物權法第一百九十條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的原租賃關系不受抵押權的影響，如果這來資產(chǎn)處置時候資產(chǎn)購買方仍然需要履行原租賃合同，由于租金較周邊市場低所以其變現(xiàn)價值亦會低于周邊商業(yè)鋪面評估價值，所以在抵押評估中我們對于一年以上租約且租金水平低于市場較多的應關注起風險，在計算價值時應分租約內(nèi)和租約外分別計算同時如果采用市場比較法應在市場案例價值中進行修正。
二、房產(chǎn)登記用途和實際用途不一致
常見案例：底樓住宅破墻開店，實際房屋租金和售價接近商業(yè)房地產(chǎn)市場價值，但評估中依據(jù)合法原則僅能按住宅用途進行評估。其它還有中心區(qū)域住宅做辦公、酒店，或這某些區(qū)域辦公做住宅等情況。
處理方法：主要是對合法性的界定問題，以住宅做商業(yè)為例如果政府進行進行綜合整治恢復成住宅，則若按商業(yè)估價后期變現(xiàn)就存在價值風險。所以一般工作思路僅能按現(xiàn)狀登記用途進行評估，如果有些區(qū)域或歷史遺留原因確實政府許可破墻開店的，可建議客戶到政府部門完善相關手續(xù)辦理新用途產(chǎn)權證后進行評估。
三、房產(chǎn)登記用途和土地登記用途不一致
常見案例：（1）房產(chǎn)登記為商業(yè)土地分攤為住宅，因權屬存在瑕疵，（2）還有現(xiàn)在總部基地項目特別多房產(chǎn)登記用途一般為辦公、科研或非生產(chǎn)性工業(yè)用房，房產(chǎn)實際就是甲級寫字樓，但土地用途為工業(yè)。（3）還有房產(chǎn)用途為工業(yè)土地用途為住宅這類情況
處理方法：對于前兩種情況都有可能涉及補交土地出讓金問題，我們收集的像總部基地這類房屋的上盤房買賣合同中都明確有條款后期存在土地用途轉變補交出讓金，有的約定為買方承擔也有賣方承擔主要是依據(jù)當時房屋售價來確定出讓金補交方，所以要根據(jù)項目實際情況考慮權屬瑕疵對房地產(chǎn)的影響，對于第3種情況，土地用途為住宅房產(chǎn)為工業(yè)的這類項目，需要項目情況具體分析，如果區(qū)域由于整體規(guī)劃調(diào)整工業(yè)區(qū)變?yōu)樯套∵@類情況，并且土地00已經(jīng)取得新的規(guī)劃設計條件這可以按新規(guī)劃住宅項目土地進行評估扣除現(xiàn)有廠房拆除費用，如無規(guī)劃調(diào)整可以收集土地出讓合同查詢當時土地出讓金是參照什么用途的地價出讓（很多是按工業(yè)水平），在按對應用途價格進行評估再話加上房屋價值，或者建議客戶完善相關手續(xù)后再進行評估。
四、房產(chǎn)登記面積與實際面積不一致
常見案例：房產(chǎn)存在搭建或者擴建，面積較大未辦理產(chǎn)權變更。
處理方法：對于這類情況，依據(jù)抵押評估目的合法性只有不計算搭擴建部分價值，必須在完善相關手續(xù)后才計算該部分價值。
五、房屋所分攤的土地已經(jīng)抵押
常見案例：（1）在建工程抵押，在之前土地已經(jīng)全部抵押，現(xiàn)在對已經(jīng)建成部分的建筑物進行新增貸款，（2）一個公司開發(fā)的大型房地產(chǎn)項目，自己持有物業(yè)經(jīng)營，僅用部分房屋出來抵押，但其對應的土地已經(jīng)全部抵押。
處理方法：對于這類情況，如在同一銀行新增抵押貸款可以考慮僅評估建筑物價值，作為新增貸款價值，如在不同銀行，應核實當時土地抵押貸款金額按容積率進行分攤到本次評估房屋實際對應的面積和抵押價值進行優(yōu)先受償款扣除。
總之，在我們評估中要有效回避風險，發(fā)現(xiàn)對房地市場價值有影響的潛在因素，關鍵就是現(xiàn)場調(diào)查踏勘仔細，收集資料全面并認真核實每一條款，才能有效控制和發(fā)現(xiàn)項目存在的潛在風險。
作者：杜云川