基于房地產(chǎn)評估的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的思考
隨著中國房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展并日趨成熟，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮的作用越來越重要。運(yùn)用房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)能夠幫助估價(jià)師更好的把握市場動(dòng)態(tài)、分析市場趨勢、共享市場信息，從而提高對房地產(chǎn)價(jià)格的專業(yè)性、精確性、科學(xué)性。本文中所闡述的信息系統(tǒng)就是應(yīng)用于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，以房產(chǎn)土地估價(jià)師為服務(wù)對象的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。
一、房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的現(xiàn)狀
從房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的面向?qū)ο髞韯澐?，目前市場上信息系統(tǒng)可以分為兩大類，一是面向政府的， 二是面向公眾的。
（1）政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)
政府主導(dǎo)房產(chǎn)信息系統(tǒng)的建設(shè)是國家建立健全預(yù)警預(yù)報(bào)體系、加強(qiáng)市場宏觀調(diào)控、提高管理與服務(wù)水平、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要舉措。
根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)【2003】18號(hào)）。其中提到要建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系，要求各地政府按照建設(shè)部《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》建立相應(yīng)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。因此各地均建立了具有登記管理、新建商品房備案、存量房備案、從業(yè)主體管理、項(xiàng)目管理等功能的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。
政府主導(dǎo)房產(chǎn)信息系統(tǒng)對政府管理房地產(chǎn)市場起到很好的作用，但這類房地產(chǎn)信息系統(tǒng)仍有不足。政府主管部門不能保證定期發(fā)布全面的房地產(chǎn)市場信息，信息不能夠做到公開透明。
（2）促進(jìn)市場交易的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)
促進(jìn)市場交易的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)主要是以搜房網(wǎng)、口碑網(wǎng)等房地產(chǎn)信息網(wǎng)站為代表，提供房地產(chǎn)資訊、交易的信息發(fā)布平臺(tái)。
這類房地產(chǎn)交易平臺(tái)信息雖然能夠很好的促進(jìn)市場交易，但是應(yīng)用到房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，其數(shù)據(jù)顯得不夠?qū)I(yè)，不能反映區(qū)域、個(gè)別等因素狀況，而且數(shù)據(jù)分散難于進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。
二、適用于評估機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的意義
（1）有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。建立第三方的市場監(jiān)督體制，對市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷和預(yù)警。
（2）有利于評估機(jī)構(gòu)自身的發(fā)展。評估機(jī)構(gòu)更精確的掌握了市場信息，數(shù)據(jù)來源的一致、專業(yè)、可靠使得評估結(jié)果更具權(quán)威性、科學(xué)性，增強(qiáng)了自身市場競爭力。
（3）方便估價(jià)師提高對市場的認(rèn)識(shí)和分析，增強(qiáng)對市場變化和市場趨勢的把握。有利于得出更加科學(xué)、公正的結(jié)果。
（4）提升工作效率和管理水平。建立數(shù)據(jù)庫有檢索迅速、查找方便、可靠性高、存儲(chǔ)量大、保密性好、壽命長、成本低等優(yōu)點(diǎn)。這些優(yōu)點(diǎn)能夠極大地提高查詢、分析數(shù)據(jù)的效率,提供更好的工作方式。
三、適用于評估機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的特點(diǎn)
（1）人員專業(yè)
從調(diào)查、數(shù)據(jù)整理、數(shù)據(jù)分析均由長期從事房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)人員組成，對數(shù)據(jù)的合理性、真實(shí)性、完整性進(jìn)行專業(yè)審核。
（2）數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)專業(yè)
數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)既包括交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施等區(qū)域因素，又包括了面積、宗地形狀、建筑結(jié)構(gòu)等個(gè)別因素，能更全面和準(zhǔn)確的揭示房地產(chǎn)的狀況，適用于房地產(chǎn)評估和市場分析。
（3）專業(yè)的統(tǒng)計(jì)分析
利用房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)生成的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)測，區(qū)分不同用途的對套型、價(jià)格、面積等反映市場狀況的重要指標(biāo)進(jìn)行及時(shí)總結(jié)和趨勢判斷；對同一房地產(chǎn)進(jìn)行橫向和縱向?qū)Γ悾┍取?/SPAN>
四、房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的實(shí)施
（1）系統(tǒng)分析和系統(tǒng)設(shè)計(jì)
在系統(tǒng)分析的前提下房地產(chǎn)信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)具有以下三個(gè)層次：
基礎(chǔ)數(shù)據(jù)層。主要目的是從專業(yè)人員調(diào)查的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)中采集房地產(chǎn)市場信息。這一層是整個(gè)體系的基礎(chǔ)，是為整個(gè)系統(tǒng)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)的來源窗口。采集的數(shù)據(jù)具體包括物業(yè)概況、物業(yè)描述、區(qū)域及個(gè)別因素、二手房銷售等方面。針對這些方面的信息進(jìn)行數(shù)據(jù)質(zhì)量監(jiān)控和標(biāo)準(zhǔn)化處理。
數(shù)據(jù)處理層。主要目的是對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)層提供的多源數(shù)據(jù)進(jìn)行分類、存儲(chǔ)和統(tǒng)計(jì)。這一層包括為整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行提供各種基礎(chǔ)功能。其中包括：房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分類、存儲(chǔ)、備份、統(tǒng)計(jì)、數(shù)據(jù)挖掘、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換等數(shù)據(jù)組織、處理功能。
數(shù)據(jù)服務(wù)層。主要目的是為信息使用者提供各種數(shù)據(jù)交互平臺(tái)。這一層包括生成各種統(tǒng)計(jì)報(bào)表、房地產(chǎn)市場信息查詢、市場動(dòng)態(tài)分析等。
（2）計(jì)算機(jī)程序設(shè)計(jì)
計(jì)算機(jī)程序設(shè)計(jì)也常常被稱為軟件開發(fā)。進(jìn)行計(jì)算機(jī)程序設(shè)計(jì)的目的是實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)分析和設(shè)計(jì)中提出的房地產(chǎn)信息管理模式和需求。
房地產(chǎn)信息系統(tǒng)主要由登錄、錄入、審查、信息查詢、統(tǒng)計(jì)、系統(tǒng)維護(hù)等模塊構(gòu)成。
登陸功能：登陸系統(tǒng)為身份驗(yàn)證登錄。分為管理員登錄和一般用戶登錄。分別通過不同的用戶名和密碼進(jìn)入土地招拍掛信息管理界面。
錄入新信息功能：對于管理員，包括新用戶信息、房地產(chǎn)項(xiàng)目信息的錄入、一般用戶提交信息審核功能，信息一旦提交就存入到后臺(tái)數(shù)據(jù)庫中；普通用戶自行注冊進(jìn)行錄入個(gè)人信息。
查詢功能：管理員、用戶可以按不同方式查詢并顯示自己需要的信息、錄入收集的房地產(chǎn)項(xiàng)目信息。查詢出的信息顯示在界面上。
審查功能：管理員可以審查用戶提交數(shù)據(jù)的真實(shí)可信并批準(zhǔn)。
統(tǒng)計(jì)功能：管理員可以按各種要求（按年季月、區(qū)域范圍）對數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，包括按年度、季度、區(qū)域統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目信息，以及各個(gè)用戶提交的信息數(shù)量等情況。
系統(tǒng)維護(hù)功能：管理員可以對信息進(jìn)行刪除、更改等維護(hù)工作；用戶可以更改自己的提交的信息，但已經(jīng)審批的數(shù)據(jù)不能更改。
（3）系統(tǒng)調(diào)試與測試
在進(jìn)行計(jì)算機(jī)程序設(shè)計(jì)之后，需要進(jìn)行系統(tǒng)的調(diào)試。實(shí)際上，在編寫計(jì)算機(jī)程序時(shí)，一直在進(jìn)行調(diào)試，修改程序中的錯(cuò)誤。通過系統(tǒng)的調(diào)試與測試發(fā)現(xiàn)并改正隱藏在程序內(nèi)部的各種錯(cuò)誤以及模塊之間協(xié)同工作存在的問題。
（4）人員培訓(xùn)
人員培訓(xùn)可以分為兩種類型。一種類型指的是在軟件開發(fā)階段對程序設(shè)計(jì)人員的培訓(xùn)，另一種類型是在系統(tǒng)切換和交付使用前對系統(tǒng)使用人員的培訓(xùn)。這里，人員培訓(xùn)指的是第二種情況。在管理信息系統(tǒng)投入使用之前，需要對一大批未來系統(tǒng)的使用人員進(jìn)行培訓(xùn)，包括系統(tǒng)操作員、系統(tǒng)維護(hù)人員等。
五、房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的實(shí)施問題淺析
由于適用于評估機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)知識(shí)面比較繁雜，涉及房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、計(jì)算機(jī)程序設(shè)計(jì)等，需要各種專業(yè)人才的密切配合、通力合作才能夠克服實(shí)施過程中的遇到的難題。
（1）地圖信息處理系統(tǒng)的選擇
房地產(chǎn)信息系統(tǒng)涉及到空間數(shù)據(jù)分析和處理，地圖信息處理系統(tǒng)可以選擇結(jié)合GIS系統(tǒng)提供的組件進(jìn)行開發(fā)，目前市場流行的GIS系統(tǒng)主要有MAPGIS、ARCGIS、SUPERMAP等。在資金和技術(shù)條件充分的條件下也可以選擇自主開發(fā)。
（2）數(shù)據(jù)校驗(yàn)
房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確、真實(shí)性，直接關(guān)系到統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果的正確與否，因此對數(shù)據(jù)的審查是非常重要的一個(gè)步驟。要達(dá)到數(shù)據(jù)校驗(yàn)的目標(biāo)需要從人員管理和程序設(shè)計(jì)兩個(gè)方面同時(shí)進(jìn)行，具體包括人工復(fù)核校驗(yàn)、輸入型錯(cuò)誤機(jī)器校驗(yàn)、統(tǒng)計(jì)分析校驗(yàn)。
（3）基礎(chǔ)測繪圖件
房地產(chǎn)信息系統(tǒng)必須要有基礎(chǔ)的測繪圖件以便于確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體位置和區(qū)域位置的統(tǒng)計(jì)分析。平時(shí)應(yīng)當(dāng)注意收集各個(gè)地區(qū)的數(shù)字地圖，以便于在系統(tǒng)中使用。
六、前景展望
在未來適用于評估機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)不僅能夠及時(shí)有效的提供現(xiàn)狀信息和分析數(shù)據(jù)，為決策提供指導(dǎo)。還能根據(jù)歷史數(shù)據(jù)按照城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律進(jìn)行推演，預(yù)測區(qū)域發(fā)展變化。
作者： 鄒 宇