農(nóng)村集體建設用地地價評估探討
開展農(nóng)村集體建設用地地價評估工作是推進農(nóng)村產(chǎn)權制度改革，加強農(nóng)村集體土地管理，規(guī)范農(nóng)村集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)市場秩序，維護土地所有者和土地使用者合法權益的重要基礎性工作。我們在成都市、都江堰市、郫縣、龍泉驛區(qū)等地開展了農(nóng)村集體建設用地地價評估試點工作，在缺乏交易案例的情況下，對農(nóng)村集體建設用地地價評估的技術路線及方法進行了探討。下面我們作一介紹，供大家相互交流。
一、相關背景介紹
（一）集體建設用地流轉(zhuǎn)
1、流轉(zhuǎn)前提
根據(jù)《成都市集體建設用地流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》（成國土資發(fā)【2008】124號）的規(guī)定，集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)必須是合法取得，具體包括：（1）依照法律法規(guī)和政策規(guī)定，辦理了建設用地批準手續(xù)的，為合法取得的集體建設用地；（2）按照審批權限，經(jīng)國土資源部、四川省國土資源廳、成都市人民政府批準，實施農(nóng)村集體建設用地整理，將整理節(jié)約的建設用地指標掛鉤到符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的區(qū)域使用，為合法取得的集體建設用地。
2、流轉(zhuǎn)形式
根據(jù)相關規(guī)定，目前成都市農(nóng)村集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)包括初次流轉(zhuǎn)、再次流轉(zhuǎn)和抵押。初次流轉(zhuǎn)包括出讓、出租【作價（出資）入股、聯(lián)營視同出讓】等形式，再次流轉(zhuǎn)包括轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等形式。
3、集體建設用地形態(tài)
目前，我市農(nóng)村集體建設用地現(xiàn)狀用途主要有：宅基地、獨立工礦用地、交通用地及水利設施等，以宅基地為主。流轉(zhuǎn)后的集體建設用地可以用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務業(yè)、建設農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織租賃性經(jīng)營用房。
4、與國有建設用地的比較
集體建設用地，即集體土地建設用地。是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設用地，主要包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地和公共設施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。集體建設用地所有權歸集體所有，農(nóng)民只享有使用權。
國有建設用地，即國有土地建設用地。國有建設用地所有權歸國家所有。
由此我們看到，集體建設用地與國有建設用地的不同之處在于所有權的不同。在評估農(nóng)村集體建設用地時，可以借鑒城市建設用地價格，通過所有權的修正，即分析兩類地價的差異，得到農(nóng)村集體建設用地價格。
二、集體建設用地地價定義
（一）用途確定
結(jié)合當前集體建設用地的用地形態(tài)，可分為既有零星集體建設用地與集中區(qū)集體建設用地兩種形式。
1、零星集體建設用地用途
當前農(nóng)村既有的集體建設用地用途主要表現(xiàn)為宅基地及依附于宅基地的零星商服用地，還有部分集體經(jīng)濟組織的獨立工礦用地等。根據(jù)《集體土地所有權和集體建設用地使用權登記的有關問題實施意見》（成國土資發(fā)〔2008〕127號），我們對該部分集體建設用地在用途分類時主要考慮為商服、宅基地和其他用途（含交通、工礦等）的土地。
2、集中區(qū)集體建設用地用途
根據(jù)相關文件的規(guī)定，實施掛鉤項目或拆院并院項目節(jié)約的集體建設用地，按照“拆舊區(qū)”與“建新區(qū)”對應的原則使用，直接使用節(jié)約的集體建設用地，可在土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)劃建設用地區(qū)或發(fā)展預留區(qū)使用掛鉤項目的建新區(qū)，可根據(jù)需要報征為國有用地或保留為集體建設用地性質(zhì)，拆院并院項目的建新區(qū)保留為集體建設用地性質(zhì)。因此可以看出，在集中區(qū)建設用地在流轉(zhuǎn)后可能存在國有和集體所有兩種形式。其中國有建設用地流轉(zhuǎn)其地價水平的確定可以按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的相關規(guī)定進行；集體所有的建設用地在流轉(zhuǎn)后的用途可以按照實際用途進行設定，即分為工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務業(yè)、建設農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織租賃性經(jīng)營用房等用途。
（二）權利狀況的確定
兩種不同類型的集體建設用地，有不同的權利狀況。其中零星集體建設用地（如宅基地），一般為當?shù)卮迕駸o償取得的，對這類型的零星集體建設用地在權利設定的時候，應該遵從實際，設定為劃撥用地，無使用年期限制。而集中區(qū)的土地權利狀況的設定，由于它的流轉(zhuǎn)一般都屬于有償有期限的流轉(zhuǎn)，這一點與國有建設用地的流轉(zhuǎn)是相同的，因此該類型建設用地權利狀況的設定也應與國有建設用地設定一樣。
（三）開發(fā)程度、利用強度
這兩個方面可以根據(jù)估價對象的實際狀況進行設定，這與國有用地開發(fā)程度和利用強度設定是一樣的。
三、集體建設用地評估技術思路
由于農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)尚處于起步階段，目前缺少土地交易案例，也還未形成集中區(qū)的那種可銷售或租賃的經(jīng)營性房屋，因此無法像國有用地一樣采用市場比較法、假設開發(fā)法、收益還原法等常用的宗地評估方法測算農(nóng)村集體建設用地地價。
通過市場調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)部分農(nóng)村集體建設用地通過“單戶聯(lián)建”、“統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建”、“統(tǒng)規(guī)自建”等形式已實現(xiàn)了土地的流轉(zhuǎn)，我們嘗試從成本的角度來計算 “單戶聯(lián)建”、“統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建”、“統(tǒng)規(guī)自建”等形式所體現(xiàn)的地價。
同時，集中區(qū)如果毗鄰國有建設用地區(qū)，通過分析兩類用地在取得過程中的差異，對國有用地地價水平進行修正，得到集體建設用地地價。
針對零星集體建設用地地價水平的測算，特別是宅基地的價格測算，我們本著“不低于當?shù)卣鞯匮a償標準的價格進行補償”的原則，采用現(xiàn)房安置的，利用等價交換的原理，用安置房的價格來替代原有的宅基地及地面附著物的總價值，再利用剩余法的測算原理剝離出宅基地的價格。其他零星建設用地價格可參照零星宅基地價格進行修正確定。
四、集體建設用地評估技術方法
（一）零星集體建設用地地價評估技術方法
1、基本資料調(diào)查
根據(jù)前述的評估思路，本著“不低于當?shù)卣鞯匮a償標準的價格進行補償”的原則進行成本測算，以此確定其價格基礎。根據(jù)補償?shù)膶ο螅_定調(diào)查內(nèi)容。1、集體建設用地地面建（構(gòu)）筑物及其他附著物情況。2、集體建設用地的范圍及面積等。這些資料可以通過國土部門土地統(tǒng)計臺帳得到。3、由于當?shù)卦谡鞯剡^程中一般采用現(xiàn)房安置和貨幣化安置兩種安置方案，完成了住房安置的農(nóng)戶就不需要再次對集體建設用地（特別是宅基地）進行土地使用權補賠償。因此還需要對安置住房進行調(diào)查，以明確其安置住房的價值。
2、測算方法
從上述的評估思路來分析，可以得到這么一個邏輯關系：
A = B+C
A：區(qū)域內(nèi)農(nóng)民集中安置住房總價
B：區(qū)域內(nèi)原建（構(gòu)）筑物總價
C：區(qū)域內(nèi)原零星宅基地總價
從上述的公式中可以看出，A如果是貨幣安置就可直接利用，如果是現(xiàn)房安置，也可以通過成本的測算，得到安置住房的價值；B即拆遷區(qū)原建構(gòu)筑物總價，可利用當?shù)卣鞯匮a賠償標準及實際建構(gòu)筑物數(shù)量來確定。C為這個等式中唯一一個未知數(shù)?？梢岳玫仁阶儞Q來求?。?/SPAN>
C =A -B
原零星宅基地的平均價格（元/畝）=（區(qū)域內(nèi)當?shù)剞r(nóng)民集中安置住房總價-區(qū)域內(nèi)原建（構(gòu)）筑物總價）/區(qū)域內(nèi)零星宅基地面積。
（二）集體建設用地集中使用區(qū)地價
1、調(diào)查內(nèi)容
當前集中區(qū)的集體建設用地均是以“掛鉤項目”或者“拆院并院”項目實施后，集約利用后節(jié)約的集中可利用的集體建設用地。在這個過程中包括的成本主要為：拆遷舊區(qū)拆遷補償成本、農(nóng)民集中居住區(qū)建設成本和建設用地復墾成本。
（1）拆遷補償
拆舊區(qū)的拆遷補償主要指該集體建設用地上的建（構(gòu)）筑物及其他附著物的補償，及該部分零星集體建設用地（大部分為宅基地）使用權的補償。
（2）農(nóng)民集中居住區(qū)建設
在“掛鉤項目”或者“拆院并院”項目實施時，應優(yōu)先按照項目實施規(guī)劃開展農(nóng)民集中居住區(qū)建設，其規(guī)劃和建設標準按照《中共成都市委成都市人民政府關于進一步提高農(nóng)民集中居住質(zhì)量的意見》（成委發(fā)【2008】5號）執(zhí)行。進入農(nóng)民集中居住區(qū)的農(nóng)民，可按照統(tǒng)規(guī)自建的方式按規(guī)定標準建房，也可按成本價購買項目實施單位修建的統(tǒng)建房。農(nóng)戶自建房或統(tǒng)建房的占地成本由建房或者購房的農(nóng)戶承擔。該項目實施單位主要負責項目的規(guī)劃設計及基礎設施等費用。
在上述的兩項費用中，由于在“拆院并院”項目實施中一般采用現(xiàn)房安置的方式安置，因此在拆舊區(qū)中的零星集體建設用地使用權補償及地面建（構(gòu)）筑物（僅限于一定數(shù)量內(nèi)的，如成都市是以
（3）集體建設用地復墾
拆舊區(qū)集體建設用地上的建（構(gòu)）筑物及其他附著物拆除后，應及時按土地整理項目的相關要求將集體建設用地復墾為耕地。
通過上述思路我們可以整理出集中區(qū)集體建設用地價格測算應考慮的主要成本因素：（1）整理拆舊區(qū)需支付的成本，主要包括拆舊區(qū)集體建設用地地面附著物補償費、集體建設用地復墾費；（2）農(nóng)民集中居住需支付的成本，主要包括集中居住區(qū)地面附著物補償費、公共設施及基礎設施配套費、集中居住住房建設及過渡費用等；（3）不可預見費等；以上述成本之和作為不同區(qū)域的成本積算價格，并綜合確定對應用途的集中區(qū)地價。相關信息