淺談涉案房地產(chǎn)價格評估
作者：楊金燕（評估一部項(xiàng)目經(jīng)理）
隨著房地產(chǎn)市場的不斷完善和法律法規(guī)的健全，人們對房地產(chǎn)及房地產(chǎn)法規(guī)有了新的認(rèn)識,各種涉及房地產(chǎn)的法律糾紛也與日俱增，涉案房地產(chǎn)評估作為司法鑒定中的一種價格鑒定，在評估過程中既要符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的一般要求，同時又要嚴(yán)格遵守涉案物品價格鑒定的基本原則。本文就這一特殊房地產(chǎn)價格評估活動發(fā)表一些淺見，以起到拋磚引玉的作用。
1、涉案房地產(chǎn)的概念
涉案房地產(chǎn)價格評估顧名思義是指司法、行政執(zhí)法等領(lǐng)域中發(fā)生的房地產(chǎn)價格評估活動，目前房地產(chǎn)估價行業(yè)接觸到的司法鑒定類房地產(chǎn)評估項(xiàng)目多為國家司法機(jī)關(guān)在依法辦案過程中，委托有資格的評估機(jī)構(gòu)對查封、及有經(jīng)濟(jì)糾紛房地產(chǎn)進(jìn)行的評估活動。此類涉案房地產(chǎn)價格評估的委托人主要是法院。
2、涉案房地產(chǎn)評估的特點(diǎn)
涉案房地產(chǎn)價格評估既有一般房地產(chǎn)價格評估共同之處，同時也其自身的特點(diǎn)。
首先，在程序上，根據(jù)成都市司法鑒定相關(guān)規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)在接到司法鑒定委托書后15日內(nèi)應(yīng)出具評估報(bào)告，否則應(yīng)做出書面說明未出具報(bào)告的原因；在報(bào)告中應(yīng)注明委托人在規(guī)定時限內(nèi)對評估結(jié)論有異議時享有申請重新評估、補(bǔ)充評估及復(fù)核裁定的權(quán)利。
其次，在方法上，除評估方法選用應(yīng)科學(xué)合理外，在評估過程中應(yīng)提高透明度，盡量讓利害關(guān)系人了解、參與評估過程，把可能出現(xiàn)在法庭上的質(zhì)證轉(zhuǎn)化成評估過程中的“答疑解惑”。
第三，在依據(jù)上，委托書是關(guān)鍵性依據(jù)，估價范圍由法院確定，委托內(nèi)容要盡量詳細(xì)、準(zhǔn)確，特別是對估價對象物質(zhì)實(shí)體及權(quán)利狀況界定要完備準(zhǔn)確，對估價時點(diǎn)、估價目的等要素要逐一落實(shí)，絕不能由估價人員越俎代庖，擅自假設(shè)。筆者在實(shí)際操作中曾經(jīng)遇到這樣一個案例，由于法院出具的委托書就估價范圍一項(xiàng)不詳盡，僅僅列出“評估XX區(qū)XX路XX號的倉庫用途房產(chǎn)”，而估價人員在現(xiàn)場查勘時與涉案當(dāng)事人溝通了解到，涉案范圍實(shí)際上是兩幢具有合法產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)及廠區(qū)的土地使用權(quán)，繼而估價人員又了解到廠區(qū)內(nèi)實(shí)際有四幢建筑物，另外兩幢房產(chǎn)是否也在估價范圍內(nèi)不明確、是否為合法房產(chǎn)亦不明確，這就造成估價人員在操作過程中需要調(diào)查落實(shí)的事項(xiàng)很多，而有些事項(xiàng)是估價人員乃至估價機(jī)構(gòu)都無法落實(shí)的事項(xiàng)。在這個案例中，我們的具體做法是跟法官溝通，請法院重新出具更加詳盡的委托書，以便估價人員開展工作；具體評估過程中選用的參數(shù)要盡量做到“言之有據(jù)”，這個“據(jù)”最好是行業(yè)性公報(bào)、政府部門文件等具有較高權(quán)威的資料。
第四，在結(jié)論處理上，要盡量保證數(shù)據(jù)的完整性，不要對數(shù)據(jù)隨意取整；對多種評估方法評估出的結(jié)果取舍時，理由要闡述充分，令人信服。
3、涉案房地產(chǎn)評估應(yīng)注意的特殊問題
涉案房地產(chǎn)評估時除具有一般房地產(chǎn)評估的共同屬性外，還有其特殊的要求。筆者在進(jìn)行涉案房地產(chǎn)評估實(shí)踐中遇到過各種各樣的問題，現(xiàn)就幾種具有代表性的問題進(jìn)行分析并提出一些對策以供同行參考。
第一，遇到當(dāng)事人不配合的問題，估價對象基礎(chǔ)數(shù)據(jù)獲取困難。涉案房地產(chǎn)價格評估過程中，房地產(chǎn)權(quán)利人由于眾所周知的原因往往會不配合評估工作，不提供權(quán)證或閉門不見不配合現(xiàn)場踏勘，導(dǎo)致估價對象基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不詳實(shí)。解決這一問題主要是從兩方面著手，一是本著“公開、公平、公正”原則給當(dāng)事人做細(xì)致的工作，打消其顧慮，爭取其配合；二是做好現(xiàn)場踏勘工作的同時，多查閱房管、土地、規(guī)劃、城建等部門的檔案資料。另外，現(xiàn)場踏勘時最好當(dāng)事人雙方及法官在場，避免和當(dāng)事人單獨(dú)一方接觸，需要當(dāng)事人提供的資料列出書面清單并通過法官向當(dāng)事人索取。獲取的資料及現(xiàn)場踏勘調(diào)查紀(jì)事資料一定要雙方當(dāng)事人（包括法院工作人員）簽字或蓋章確認(rèn)，雙方有爭議的部分可單獨(dú)記錄并征求法官的意見，留檔備查。
第二，參數(shù)選取說服力不足。市場比較法中“修正系數(shù)”、收益法中“資本化率”等參數(shù)以及涉案因素導(dǎo)致房地產(chǎn)價值貶損比率的選取，在估價實(shí)踐中，沒有統(tǒng)一公開的標(biāo)準(zhǔn)，一般憑估價人員經(jīng)驗(yàn)選取，但在當(dāng)事人連番質(zhì)問下，估價人員選取具體數(shù)據(jù)的理由往往顯得說服力不足。筆者認(rèn)為解決方法一方面要加強(qiáng)行業(yè)自律，提高估價從業(yè)人員道德素質(zhì)，杜絕少數(shù)估價人員隨意選取參數(shù)、生造估價結(jié)果、獲取不當(dāng)利益的行為，同時估價機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)和培訓(xùn)估價人員在估價技術(shù)方面的學(xué)習(xí)，提供估價人員自身技術(shù)水平，更大程度的保護(hù)中介機(jī)構(gòu)自身的權(quán)益不受侵害，維護(hù)中介機(jī)構(gòu)公正、公平、公開的社會形象，以使房地產(chǎn)估價人員執(zhí)業(yè)權(quán)威性能獲得社會的高度認(rèn)可；另一個方面筆者認(rèn)為最好由行業(yè)協(xié)會定期組織測算并公布能夠統(tǒng)一的參數(shù)，從而規(guī)范參數(shù)選取行為，以減少因估價人員個人經(jīng)驗(yàn)有限造成的參數(shù)選取誤差。
第三，復(fù)核裁定程序的銜接。當(dāng)司法鑒定當(dāng)事人或委托人對評估結(jié)論有異議時，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)積極配合，作出書面的解釋，同時有必要受理“補(bǔ)充評估”或“重新評估”的要求，但涉案物品價格評估必須有復(fù)核裁定及最終復(fù)核裁定的程序。