地價(jià)評(píng)估技術(shù)應(yīng)用探討
引 言
地價(jià)評(píng)估作為國(guó)務(wù)院決定保留的專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估，在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中起著重要的作用?；仡櫸覈?guó)地價(jià)評(píng)估的歷史，從最初的學(xué)習(xí)、引進(jìn)、推廣到應(yīng)用與規(guī)范，地價(jià)評(píng)估已逐漸發(fā)展成為具有中國(guó)特色、服務(wù)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的資產(chǎn)鑒定手段。熟練掌握土地估價(jià)技術(shù)，靈活應(yīng)用各種估價(jià)方法，是對(duì)土地估價(jià)師的基本要求，本文結(jié)合作者在執(zhí)業(yè)過(guò)程中實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，就地價(jià)評(píng)估的有關(guān)技術(shù)內(nèi)容進(jìn)行探討。
1.1成本逼近法評(píng)估技術(shù)路線再認(rèn)識(shí)
按照《城鎮(zhèn)土地規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)規(guī)程）中成本逼近法的公式，土地價(jià)格應(yīng)等于土地成本價(jià)格與土地增值收益之和，在不考慮土地增值稅支付的前提下，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與土地出讓金之和等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格。土地增值收益是指土地因改變用途或進(jìn)行開(kāi)發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值的增加，是土地開(kāi)發(fā)后市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格之間的差額。因此：
出讓地價(jià)=土地成本價(jià)+增值收益
=劃撥地價(jià)+出讓金
劃撥地價(jià)=土地成本價(jià)+增值收益-出讓金
=出讓地價(jià)-出讓金
1、地價(jià)評(píng)估技術(shù)有關(guān)內(nèi)容思考 |
1.2收益還原法與剩余法比較分析
土地價(jià)格是指在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來(lái)純收益的現(xiàn)值總和。根據(jù)《規(guī)程》，房地產(chǎn)出租時(shí)收益還原法公式可表達(dá)為：
土地價(jià)格=房地產(chǎn)收益價(jià)格-房屋現(xiàn)值
=房地產(chǎn)收益價(jià)格-房屋重置價(jià)-房屋折舊額
在剩余法中，已建成房屋轉(zhuǎn)讓求算土地價(jià)格時(shí)，有：
土地價(jià)格=房地產(chǎn)交易價(jià)格-房屋現(xiàn)值-交易稅費(fèi)
=房地產(chǎn)交易價(jià)格-房屋重置價(jià)-房屋折舊-交易稅費(fèi)
設(shè)想對(duì)于某一正常出租且可交易的商業(yè)房地產(chǎn)，在公開(kāi)均衡的市場(chǎng)中，無(wú)論采取收益還原法還是剩余法評(píng)估其價(jià)格，理論上講，測(cè)算得出的該房地產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格應(yīng)當(dāng)是相等的，且上述公式中房屋重置價(jià)、房屋折舊等參數(shù)的取值具有同一性，唯有不同的就是房地產(chǎn)價(jià)格。從收益還原法的角度來(lái)看，通過(guò)房地產(chǎn)純收益進(jìn)行資本化后得出的是房地產(chǎn)收益價(jià)格；而從剩余法的角度出發(fā)，選擇市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格通過(guò)比較后確定的房地產(chǎn)價(jià)格，被稱(chēng)為房地產(chǎn)交易價(jià)格。房地產(chǎn)收益價(jià)格和房地產(chǎn)交易價(jià)格屬兩個(gè)不同的概念，在量上，房地產(chǎn)收益價(jià)格等于房地產(chǎn)交易價(jià)格與轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)支付的交易稅費(fèi)用之差。
1.3市場(chǎng)比較法計(jì)算算式的探討
市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原理，將待估土地與具有可替代性的，且在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算出估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法?！兑?guī)程》規(guī)定，在市場(chǎng)比較法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，需進(jìn)行交易情況、地價(jià)指數(shù)、區(qū)域因素、個(gè)別因素、使用年期等修正。在確定地價(jià)影響因素的條件指數(shù)時(shí)，市場(chǎng)比較法中給出了加和與連乘兩種運(yùn)算方式，其中對(duì)交易情況、地價(jià)指數(shù)、區(qū)域因素、個(gè)別因素、使用年期等因素的條件指數(shù)計(jì)算時(shí)，選用連乘算式；區(qū)域因素及個(gè)別因素中的各因子對(duì)地價(jià)的影響程度，則選用加和算式，計(jì)算出區(qū)域因素與個(gè)別因素的條件指數(shù)。
在市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，各因素（因子）是選擇連乘算式還是加和算式進(jìn)行修正，應(yīng)根據(jù)影響地價(jià)各因素之間的相關(guān)關(guān)系而定。對(duì)此消彼漲、相關(guān)性強(qiáng)的因素，宜通過(guò)加和算式，而對(duì)相互獨(dú)立、相關(guān)性不強(qiáng)的因素，采用連乘算式更科學(xué)。通常認(rèn)為，連乘算式的放大效應(yīng)比較明顯，加和算式則相對(duì)平和一些。從估價(jià)實(shí)踐來(lái)看，在影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素中，當(dāng)其中某一因素（因子）呈現(xiàn)極端負(fù)面態(tài)勢(shì)時(shí)，如宗地水文地質(zhì)條件極差，或地形坡度陡峭等情況，它們對(duì)宗地價(jià)格的影響具有突變的特性，通常會(huì)導(dǎo)致該宗地價(jià)格急劇的減價(jià)，同樣，某宗地在道路交通、公共與基礎(chǔ)設(shè)施等條件配套時(shí)，其熟地價(jià)格較未配套時(shí)增值呈大幅增長(zhǎng)。這一現(xiàn)象表明，區(qū)域因素和個(gè)別因素中的各因子對(duì)宗地價(jià)格的影響是各自獨(dú)立的，某一因素（因子）出現(xiàn)極端程度時(shí)，會(huì)對(duì)宗地地價(jià)產(chǎn)生明顯的放大作用。
2、估價(jià)報(bào)告內(nèi)容的思考 |
2.1估價(jià)方法選擇
按照《規(guī)程》規(guī)定，地價(jià)評(píng)估應(yīng)選用兩種以上方法進(jìn)行測(cè)算，當(dāng)選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算時(shí)，最終估價(jià)結(jié)果必須考慮基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的評(píng)估結(jié)果。在地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度較高的地區(qū)，估價(jià)方法的選擇應(yīng)是較容易的事情，方法對(duì)項(xiàng)目的合理性和適用性也容易把握。但是在地產(chǎn)市場(chǎng)欠發(fā)育的地區(qū)，一般都未公布城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)，沒(méi)有市場(chǎng)交易資料，在這些地區(qū)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，能夠選擇的評(píng)估方法非常有限，甚至很難湊夠兩種評(píng)估方法。成本逼近法幾乎成為惟一可行的測(cè)算方法，另一種測(cè)算方法則是借用同一行政區(qū)內(nèi)鄰近區(qū)域末級(jí)的基準(zhǔn)地價(jià)或所在區(qū)域政府土地出讓指導(dǎo)價(jià)，進(jìn)行區(qū)域及個(gè)別條件等系數(shù)修正。
從估價(jià)實(shí)踐來(lái)看，借用末級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)或該區(qū)域的政府出讓指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，其估價(jià)效果并不理想。分析其原因，首先是方法選擇缺乏合理性。土地區(qū)位對(duì)地價(jià)產(chǎn)生重要影響，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的準(zhǔn)確性取決于基準(zhǔn)地價(jià)的可靠性，選擇基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，其基準(zhǔn)地價(jià)與修正體系均需與土地區(qū)位條件匹配，沒(méi)有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，去借用該行政區(qū)內(nèi)鄰近區(qū)域末級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)或所在區(qū)域的出讓指導(dǎo)價(jià)作為待估宗地所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)，目標(biāo)價(jià)格與修正體系均與待估宗地所在的區(qū)位條件不匹配，得到估價(jià)結(jié)果既不準(zhǔn)確，也難可信。其次是估價(jià)結(jié)果確定的困難性。采用基準(zhǔn)地價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)修正后得出的地價(jià)并非待估宗地的客觀真實(shí)價(jià)格，該價(jià)格與通過(guò)成本逼近法測(cè)算結(jié)果存在非可比性。而《規(guī)程》中《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（一般格式）》指出，“評(píng)估方法選擇采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，最終價(jià)格必須考慮基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的評(píng)估結(jié)果”。對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)欠發(fā)育地區(qū)，借用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估地價(jià)時(shí)，確定最終估價(jià)結(jié)果若必須考慮基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的評(píng)估結(jié)果，顯然是不妥的。
通過(guò)上述分析，我們認(rèn)為，在對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)欠發(fā)育地區(qū)進(jìn)行土地估價(jià)，與其借用不正確的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行不正確的修正，或政府出讓指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行人為修正（出讓指導(dǎo)價(jià)通常沒(méi)有價(jià)格定義與修正體系，評(píng)估時(shí)通常借用鄰近區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正體系進(jìn)行修正），還不如將成本逼近法測(cè)算結(jié)果與所借用的基準(zhǔn)地價(jià)或出讓指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行對(duì)比分析，最終確定成本逼近法測(cè)算結(jié)果的可靠性與準(zhǔn)確性。
《城鎮(zhèn)土地規(guī)程》不僅建立了土地評(píng)估的技術(shù)操作體系，而且給出《土地估價(jià)報(bào)告》和《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》的規(guī)范格式，使得土地評(píng)估成為一門(mén)能夠服務(wù)于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要學(xué)科。在估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果是某一基準(zhǔn)點(diǎn)的價(jià)格，具有靜態(tài)屬性，而國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策與區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)處在不斷變化之中。因此土地估價(jià)報(bào)告需要解決估價(jià)基準(zhǔn)點(diǎn)的靜態(tài)與地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)態(tài)矛盾，從而提高報(bào)告使用的有效性。
估價(jià)結(jié)果為估價(jià)目的服務(wù)，估價(jià)目的的指向性，決定了估價(jià)結(jié)果的使用限制與應(yīng)用方向。因此估價(jià)報(bào)告中應(yīng)特別注意對(duì)估價(jià)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果成立的前提條件、發(fā)生效力的法律依據(jù)、報(bào)告有效期、限制條件與使用方向等內(nèi)容的明示，除此之外，報(bào)告需對(duì)特殊事項(xiàng)（估價(jià)對(duì)象、用途、開(kāi)發(fā)程度、使用年期、容積率、權(quán)利狀況、等基本要素）的界定和處理進(jìn)行必要的說(shuō)明。除《規(guī)程》要求的事項(xiàng)外，作者認(rèn)為，土地估價(jià)報(bào)告可借鑒房地產(chǎn)估價(jià)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)估價(jià)結(jié)果可能出現(xiàn)的不確定性進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，從國(guó)家宏觀政策、區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)水平、城市規(guī)劃、變現(xiàn)時(shí)限等方面對(duì)價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行分析，對(duì)可能的變現(xiàn)能力、包含或扣除款項(xiàng)等進(jìn)行分析和明示；或通過(guò)估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)提示，運(yùn)用合理假設(shè)，申明報(bào)告使用限制條件，以便報(bào)告使用者正確理解報(bào)告內(nèi)容，合理使用估價(jià)報(bào)告，從而達(dá)到提高估價(jià)報(bào)告的實(shí)用性和有效性。
（本文入選海峽兩岸第二屆不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)術(shù)研討會(huì)論文集）
作者：石勝?lài)?guó)，大成公司副總經(jīng)理